政策：

《国家税务总局关于物业管理服务征收自来水费增值税的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，纳税人提供物业管理服务，应当征收自来水费来自服务接受者。 增值税按照销售额扣除对外缴纳的自来水费后，按简易计税方法按3%的税率计算缴纳。

本公告自发布之日起施行。 2016年5月1日以后发生并处理的事项不再调整； 尚未办理的事项按照本公告的规定执行。

注：本公告自2016年8月19日起执行。

总局解读：

一、相关背景

自2016年5月1日税改营改制全面实施以来，我们接到地方税务机关和纳税人反映，物业公司在提供物业服务时收取水费。 如果按适用税率征收增值税，税负可能会增加。 为稳定税改后物业管理企业税负，经研究，我们发布公告，对物业管理企业征收自来水费作出了一些特殊政策安排。

二、主要内容

纳税人提供物业管理服务，应当向服务对象收取的自来水费扣除纳税人缴纳的自来水费后的余额作为销售额，按照简化后的3%征收率计算缴纳增值税。税金计算方法。 同时，纳税人可以按3%的税率向服务对象开具增值税专用发票。

小陈税收实际问题：

一、政策适用范围的实际问题1

根据总局的解释，这项政策是针对房地产企业的，但实践中存在一些企业（比如一些典型的国有企业改制的工业企业），名义上没有房地产，但有房地产经营范围和提供物业服务的，也应当适用本政策。

2.实际问题2关于政策适用范围

纳税人采取“征收自来水费按简易计税差额缴纳增值税”的方式。 是否必须同时提供物业服务？

【例1】业主企业A向企业B出租房屋，租赁合同约定物业费由业主企业A支付，但企业B产生的水费、电费由业主向物业支付管理公司。 随后物业公司向B企业取水，是否可以“按简化计税差额缴纳增值税”，小陈税务个人理解，公告的目的是“稳定税负”物业公司“营业税改为增值税”后，这应该是可能的。 最后以当地税务机关口径为准。

【例2】物业公司仅向客户收取水费，不存在其他物业收费关系。 能否“缴纳增值税与按简易计税方式缴纳增值税差额”？ 小陈税务个人理解是特殊政策。 这取决于当地的口径。 。

3.提供物业管理服务的纳税人向服务对象收取电费无特殊政策。

上述政策是为了解决纳税人转售物业管理服务水费时的税率/征收率差异问题。 即，国家税务总局2016年第54号公告发布前，提供物业管理服务的纳税人的销售水费，应按照一般计税方法适用13%的税率计算并缴纳增值税，但物业管理服务纳税人从自来水公司取得的水费进项税率为3%，因此产生了税率/税率差异的问题。

对于转售电力，一般纳税人采用一般计税方法，售电和购电适用税率均为17%。

4.以上政策适用于一般纳税人和小规模纳税人。

5、政策为“简易计税、差额补缴增值税”，适用征收率为3%。 无论向服务对象开具增值税专用发票还是增值税普通发票，适用的征收率为3%。

6、政策中既有“简化计税”又有“差别政策”。 是否需要备案请咨询当地税务机关。

7、“简单计税并补缴增值税差额”，但可全额对外开具专用发票。

8、差额扣除内容仅限于“自来水费”，不包括污水处理费等。

特别提醒：差价扣除的内容是“征收自来水费”中向水厂购买的相应自来水费，包括消费差额。 实际中，缴纳的自来水量（总表）会大于收费的自来水量（各公司表）。

但物业管理公司自用的自来水不能有差别。 因此，物业管理公司将分别计算自用水费和“收取自来水费”的成本。 否则，税务局将不承认相应的水费差额。

9、差额税计算公式

应纳税额=（征收自来水费含税额-对外缴纳自来水费含税额）/（1+3%）╳3%

10.“对外缴纳自来水费”需索取发票或财务票据。 无需取得专用发票。 您还可以获得差额的普通发票。

11、“对外缴纳自来水费”即使取得增值税专用发票，也不能抵扣进项税额。 实践中，为防止扣押发票的产生，建议一般纳税人在上述专用发票鉴证后，将进项税额转入。

【例3】提供物业管理服务的纳税人转售自来水费，选择简易计税和差额税。 增值税按照简易计税方法计算缴纳，征收率为3%，其中向服务对象征收自来水费8.24万元。 （含税），对外缴纳自来水费元（含税），应纳税费=（-）/（1+3%）×3%=0300元。

物业管理服务纳税人可以向服务对象全额开具增值税专用发票，即可以开具8.24万元（含税）自来水费专用发票。

十二、思考：总局发布上述政策，是否意味着提供物业管理服务的纳税人同时向服务对象提供水、电、物业服务的销售，不能采取混合销售政策？ 大家可以讨论一下！

13、会计处理：等待财政部颁布新的《增值税会计办法》