案件简介

陈某、卢某将涉案房屋卖给孔某，并签订房屋买卖合同，规定孔某应在合同签订后30日内到贷款机构申请贷款，并约定了最终办理贷款的时间。取消抵押登记，但没有同意。 孔完成银行贷款手续的时限。 随后，陈某、卢某认为，孔某未能在合同规定的时间内取得贷款协议，且拒绝在孔某提起诉讼前报告还款情况，也从未向孔某或中介机构寄送贷款结算材料。 孔某以陈某、陆某构成根本违约为由提起本案诉讼，主张解除涉案合同，并要求陈某、陆某返还定金并支付违约金。

该案经佛山市顺德区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审审理。 判决确认涉案房屋买卖合同终止。 由于陈某、卢某构成根本违约，应双倍返还孔某定金。

法官陈述

本案系因房屋买卖合同仅约定购房者办理贷款手续的期限，而未约定取得同一份贷款函的期限而引发纠纷。 本案争议焦点在于合同约定买方应在约定期限内办理贷款申请手续。 卖方是否有权要求买方在特定期限内获得相同的贷款文件，是否构成违约。

买方已在合同规定的期限内提交贷款申请材料。 但由于贷款审批受银行办理程序、审批周期等因素影响，非买方单方所能控制，当双方未约定获得同一份贷款函的时限时，卖方无权单方面要求买方在特定期限内获得相同的贷款函。 因为，距离买方真正拿到贷款函的时间，距离卖方按照合同规定完成抵押注销登记，还有很长一段时间。 因此，买方未能在此期限内获得相同的贷款函并不构成违约。

风险提示

买卖双方在签订合同时约定的买方办理贷款申请手续的期限一般应理解为提交贷款申请材料的期限，而不是获得同一贷款函的期限。 卖方对取得同一贷款函的期限有要求的，应在合同中明确取得同一贷款函的具体期限。 同时，考虑到银行贷款流程和贷款时间非买方所能控制，在明确约定买方取得贷款函的具体时间期限的同时，还应明确如果买方未能在约定期限内获得贷款时，为了避免纠纷，卖方或买方是否有权解除合同，是否应当承担违约责任等。

5、卖方在合同中确认交易房屋是其在佛山市唯一的房屋，不能视为卖方确认该房屋是其在省内唯一的房屋。 由此产生的额外税费由买方按双方约定承担。

案件简介

文、胡、谭某与政治公司签订了房屋买卖合同，约定谭某在政治公司提供的中介服务下购买文、胡案涉案房屋。 交易过程中，双方所需税费均由买方支付； 卖方保证该房产为佛山市唯一房产，否则超出的税费将由卖方支付。 根据相关规定，“唯一五年免征个人所得税”要求卖方家庭在广东省拥有一套且仅有一套住房。 后因文某、胡某在广东省其他城市还有其他房产，需向税务机关补缴个人所得税，文某、胡某就此案提起诉讼，要求谭某及政府公司预缴个人所得税。

该案经佛山市南海区人民法院一审和佛山市中级人民法院二审，判决谭某、正业公司分别向温某、胡某缴纳预缴个人税50%。

法官陈述

本案系因买卖双方因所交易房屋为卖方唯一房屋的合同范围纠纷而引发。 本案争议焦点在于，合同约定因涉案房屋并非卖方在佛山市唯一住所而产生的个人所得税由卖方承担。 因涉案房屋并非卖方在广东省唯一住所而产生的个人税是否应由买方承担 所产生的个人税。

涉案合同规定，交易过程中双方所需的一切税费均由买方支付。 卖方确保该房产是佛山唯一的房产，否则卖方将支付多余的税款。 但根据相关规定，“唯一五年免征个人所得税”要求卖方家庭在广东省拥有一套且仅有一套住房。 由于文某、胡某在广东省其他城市还有其他房屋，涉案房屋的交易需缴纳个人税，并非应由文某、胡某承担的合同。 涉案房屋并非卖方在佛山市的唯一房屋。 产生的个人税。 考虑到政府公司向谭某推销涉案房屋时做出“当年前五年免征个人所得税”的承诺，谭某及政府公司应向温某缴纳预缴个人所得税的50%和胡分别。

风险提示

交易税的金额和负担是二手房买卖双方在签订合同时必须仔细考虑的因素之一。 由于税收政策可能发生变化，买卖双方在签订合同时应充分了解广东省现行相关税收政策，并在合同中明确按规定计算税费的相关条件。税负的确定项目8168网，如出售人唯一居住范围在佛山市或广东省境内，避免因约定条件与税收政策不一致而产生纠纷。

6、对于现场可见的房屋质量问题，购房人在签订房屋买卖合同时已到现场查看房屋且未提出异议的，视为购房者买方已接受房屋目前的状况，此后买方不得将房屋作为现有财产使用。 明显缺陷要求卖方承担违约责任。

案件简介

2020年3月，李某将涉案房屋出售给张某，并签订了房屋买卖合同。 同年4月，张某以想进入房屋进行装修设计为由，取得了涉案房屋的钥匙。 同年5月，涉案房屋网上签约手续完成。 随后，张某将涉案房屋积水的现场视频通过微信发送给李某，要求李某先处理好积水问题，然后再进行后续交易。 同年6月，张某向李某发出律师函，因房屋严重渗水等质量问题，要求解除合同。 于是，张某向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，并要求李某返还双倍定金。 李某还提出反诉要求解除合同，并要求张某支付违约金198万元。 诉讼中，根据张某的申请，法院选定了一家鉴定机构对涉案房屋的地下室防水、墙体裂缝等是否符合安全质量标准进行鉴定。 鉴定结论认为，涉案房屋室内进水属于排水系统故障，并非工程质量问题。 房屋室内外墙体裂缝不符合工程质量验收规范要求。

该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，裁定解除房屋买卖合同。 张某擅自解除合同的行为构成违约，李某有权没收张某支付的订金。

法官陈述

本案系因房屋买卖交易标的房屋现场可见质量问题引发的纠纷。 本案争议焦点在于，买方张某以墙体裂缝为由主张卖方李某构成违约，要求卖方李某承担违约责任是否合理？该房屋不符合施工质量规范。

司法实践中，对于现场可见的房屋质量问题，购房人在签订房屋买卖合同时到现场检查房屋且未提出异议的，视为表明买家已经接受了房屋目前的状况，买家以后不得以此为借口。 卖方须承担违约责任。 本案中，虽然房屋墙面多处裂缝经司法鉴定认定为工程质量问题，但房屋裂缝属于肉眼明显可见的质量缺陷。 买家张某在现场看房时应该已经了解了墙壁的状况。 涉案合同还规定，买卖应按现状进行，应视为买方张某充分考虑了墙体裂缝的情况。 因此，买方张某以涉案房屋墙面开裂影响正常生活为由主张卖方李某承担违约责任，法院不予支持。

风险提示

二手房由于使用的原因，难免存在一定的质量缺陷。 因此，二手房交易一般都同意按原样交付。 对于房屋存在明显质量缺陷的，购房者经现场检查未提出异议的，视为已购买。 该人接受质量缺陷。 因此，二手房购房者在签订房屋买卖合同前，应对房屋现状进行现场检查。 对于房屋明显的质量缺陷，购房者应在签订合同前决定是否需要修理质量缺陷或是否需要修理。 与卖家充分协商，如降价等。 双方不能就质量缺陷达成一致的，买方应当拒绝签订合同。 如果买方在签订合同后声称房屋存在此类质量缺陷，卖方无需承担违约责任。

7、买方以卖方未按照合同约定迁出户籍义务为由主张违约赔偿的，买卖双方应根据是否户口迁出将影响买卖双方签订合同时购房目的的实现。 确定。

案件简介

杨某以165万元将涉案房屋卖给李某，并书面同意杨某必须迁出其与徐某的户口。 搬出后，李某又向杨某支付了3万元。 随后，李某向杨某支付了168万元，但杨某并未迁出户口，并将3万元返还给李某。 直至本案纠纷闹上法庭，案外人徐某尚未迁出户籍。 据此，李某认为徐某未搬迁已构成违约，杨某应向其支付相当于房价8%的违约金。 杨某辩称，户口迁移事宜不存在违约行为，李某、徐某应自行解决。

该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决杨某自合同约定逾期搬出之日起每月向李某支付1000元人民币。一审法庭辩论结束。 违约赔偿金共计6500元。

法官陈述

本案系因房屋出卖人未履行合同义务将案外人户籍迁出而引发的纠纷。 本案争议的焦点是，卖方杨某是否因徐某未搬家而构成违约，以及买方李某主张的违约金数额应如何确定。

本案中，合同中明确规定，卖方杨某应当履行将其本人及案外人徐某户籍迁出的义务。 虽然徐某并非本案当事人，但在司法实践中，应认定买卖双方约定由卖方负责迁出户口。 如果有义务，则该义务不限于卖方搬迁住所，而是指所有搬迁住所的人。 卖方杨某未协助徐某搬迁，构成违约。

关于违约金数额的确定，如果买卖合同没有约定逾期搬出户籍的违约责任，且双方提供的证据不能证明购房者对户口有特殊需要的购买涉案房屋的登记（如子女上学等），构成买受人购买涉案房屋目的的重要组成部分，应当承担违约损害赔偿责任。 因此，本案以赔偿买方李某因徐某未能搬迁造成的损失为原则，并根据卖方杨某的过错程度、房屋不能搬迁的原因等因素进行认定。 ，以及此举对买家李先生的影响。 损害赔偿金额。

风险提示

如果二手房的买受人对房屋户籍有特殊需要，且这种需要是购买房屋的主要目的，买受人应当在合同中注明特殊需要，同时还约定卖方如果未履行此项义务的，应当承担违约责任，这样当卖方未按照约定搬出账户时，买方要求卖方承担违约责任就有了明确的依据。 也有利于法院在诉讼中明确双方约定的违约责任是否合理。 判断依据。

8、守约方虽对违约方违约行为提出异议，但未行使解除合同权并积极配合履行的，应当视为合同继续履行。

案件简介

谢某向高某出售了一套商品房，并签订了合同，书面约定了价款支付、买方申请住房贷款、卖方取消抵押、房屋转让等内容。 合同履行期间，高某未在约定期限内申请住房贷款。 谢某得知后未行使解除合同的权利。 相反，他申请了预付款，并配合高某办理了住房贷款手续。 谢某在协助履行期间，未能在约定期限内完成预付款，并取消了房屋抵押贷款。 随后，高某以谢某违反合同为由，就本案提起诉讼，主张解除房屋买卖合同，并要求谢某双倍返还定金并赔偿损失。 谢某辩称，因高某违约，合同终止，谢某无需退还高某支付的定金。

该案经佛山市禅城区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决自高某诉状送达谢某之日起，涉案房屋买卖合同终止。 由于双方均违约，谢某应向高某退还已支付的定金，且不再赔偿损失。

法官陈述

本案系因双方在履行合同过程中存在可解除合同的违约行为而引发的纠纷。 本案争议焦点在于，卖方谢某明知买方高某逾期房屋贷款已构成违约，但仍配合买方高某继续履行房屋买卖合同，随后买方高某卖家谢某以违约为由抗辩是否无需退还已支付的定金，应予支持。

对此，法院应综合认定当事人在合同履行过程中的履行行为、解除通知的时间点以及向对方当事人送达解除通知的情况。 因卖方谢某明知买方高先生违约，未按照合同约定及时行使解除合同的权利，并积极配合买方高先生申请预付款，以方便买方高先生解除合同。合同的履行情况，此时不宜将买方高某转入合同。 违约行为与合同履行变更过程分开处理。 机械认定买方高某违约导致合同解除。 相反，卖方谢某在得知买方高某违约后积极协助，应视为接受履约。 ，并认定合同继续履行。

风险提示

对于此类纠纷，房屋买卖合同双方应自行阅读、理解协议条款，并针对对方违约行为及时行使解除合同的权利，以避免纠纷和纠纷。损害的扩大。

9、双方协商变更合同履行方式后，未约定合同后续义务的履行期限。 一方可以随时要求另一方履行，但必须给予对方必要的履行时间。

案件简介

欧某将涉案房屋出售给尤某、李某，并同意尤某、李某通过银行抵押贷款支付剩余房价。 双方于2020年8月20日前提供银行要求的资料办理抵押贷款手续，2020年9月30日前双方须共同办理过户。因您、李某未按约定申请抵押贷款，于2020年10月，双方就办理转抵押手续达成一致，但未对转抵押后各方合同义务的履行期限作出具体约定。 2020年10月22日，你向欧某邮寄《紧急履约通知函》，要求欧某于2020年10月30日到指定地点办理转账手续。2020年12月上旬，你获得银行贷款函。 2021年2月10日，游某、李某、欧某按照涉案房屋中介机构安排的过户时间完成了房屋过户。 随后，尤某、李某向法院提起诉讼，要求欧某支付2020年10月31日至2021年2月9日期间的逾期转会罚金。

该案经佛山市顺德区人民法院一审和佛山市中级人民法院二审审理，判决欧某无需向尤某、李某支付逾期财产转移违约金。

法官陈述

本案系二手房交易买卖双方在履行合同过程中变更履行期限，未就后续合同义务的履行达成具体约定而引发的纠纷。 本案争议焦点为欧某逾期过户是否存在违约行为。

房屋买卖合同履行过程中，双方协商变更某项合同义务的履行期限，但对后续合同义务的履行期限未达成一致的，视为双方未明确约定后续合同义务的履行期限，一方可以要求另一方随时履行，但必须给予另一方必要的履行时间。 本案中，卖方欧某与买方尤某、李某同意变更贷款方式后，并未就取消抵押、过户等合同义务的履行期限达成一致。 应当认定，您、李某有权随时向欧某提出请求。 执行，但要给欧某必要的执行时间。 由于本案现有证据无法证明您签订抵押贷款合同的具体时间，但可以证明，从您取得贷款函之日起至中介通知过户期间，欧某办理了抵押注销手续。涉案房屋，且于中介安排的过户日期顺利办理过户手续，故欧某不存在逾期过户的违约行为。

风险提示

二手房买卖合同履行过程中，双方同意变更部分合同义务的履行期限的，应当对合同中后续应履行的义务进行梳理，并确定后续合同的履行期限应明确约定各方的义务，避免因后续合同义务的履行期限而出现问题。 由于不明确而产生争议。

10、卖方不得以买方在约定的买方享有的宽限期内未履行合同义务为由解除合同。

案件简介

简、李将涉案房屋出售给刘，并约定在刘的银行抵押贷款申请获批后7天内，还款补助金额必须转入简、李账户。 简、李必须立即办理涉案房屋全额还款手续。 还约定，如果刘某逾期30天，将视为刘某严重违约，简、李有权解除合同，并追究李某的违约责任。 2019年7月13日，简某向刘某发送信息项目8168网，要求刘某在2019年7月20日之前完成贷款协议并付清货款。2019年7月29日，刘某取得了同样的贷款函，但未支付金额协助简、李偿还简、李还款账户上的贷款。 2019年8月12日，简、李向刘发出律师函，称因刘未能解决贷款协议，简、李同意将宽限期延长至2019年7月30日，但因刘仍未申请为了偿还贷款并支付购房款，简某、李某请求解除房屋买卖合同。 2020年1月3日，简某、李某将涉案房屋出售给外人，并完成过户。 刘某遂提起诉讼，要求解除合同，要求简某、李某返还已支付的定金并承担违约责任。 简、李辩称，因刘某拖延办理贷款函，房屋买卖合同被终止。 刘某的行为已构成违约，无权要求简某、李某退还已支付的定金并承担违约责任。

该案经佛山市顺德区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审审理，裁定解除涉案房屋买卖合同，简、李将押金退还给刘，并承担违约责任。合同。

法官陈述

本案是因购房者未按时支付房款与房屋销售者未解除合同将房屋转售他人引发的纠纷。 本案争议焦点在于如何认定导致合同终止的违约方。

法院在认定本案违约方时，应综合认定双方在履行合同过程中的行为，并明确发出解除合同通知的一方是否有权解除合同。该通知已发出。 本案中，卖家简某、李某得知买家刘某未能及时申请同一份贷款函后，同意将买家刘某提交同一份贷款函并支付货款的期限延长至7月30日。 ，2019年。 鉴于买卖双方签订的合同中约定，只有买方刘某逾期付款或办理相关手续30天后，卖方简某、李某才有权解除合同。 2019年8月 直到29日，买方刘某才有权因违约而解除合同。 卖方简某、李某于2019年8月12日通过律师函告知买方刘某，终止合同不会产生任何法律后果。 在涉案合同终止前，卖方简某、李某随后将涉案房屋出售给他人，导致涉案房屋买卖合同实际无法履行。 卖方简某、李某构成违约，应向买方刘某退还已付定金，并承担违约责任。

风险提示

当守约方因对方违约而需要行使解除合同权时，在发送时应注意根据合同或双方其他约定是否有权解除合同终止合同的通知。 特别是当守约方给予违约方宽限期时，守约方应注意，在宽限期届满之前，守约方无权终止合同。 对方违反合同且尚未满足解除合同条件的，守约方向违约方发出的解除合同通知不具有解除合同的效力。 即使对方随后的违约行为满足了解除合同的条件，且守约方未另行发出解除合同的通知，合同也不会因此前的解除合同通知而终止。守约方签订的合同，双方仍应按照约定履行。 其合同义务。 未按照约定履行义务，如单独出售房屋、拒绝付款等，仍可能构成违约。