原告索赔

周某华向本院提起诉讼：要求F公司协助办理北京市延庆区1号房屋产权登记手续。 事实及理由：2003年11月15日，周某华与北京F公司（以下简称F公司）签订了《房屋认购合同》。 合同约定，周某华以每平方米5880元的价格购买了F公司开发的房屋。 房号，总价人民币。 根据合同，周某华支付了首付1万元，剩余余额以银行个人住房贷款的形式支付。 目前，周华华已付清全部房价，F公司已按约定交付房屋。 周华一直住在那里至今。 由于F公司多次变更名称、法定代表人，周某华一直无法办理房屋产权登记。 现向法院提起诉讼，请求法院予以支持。

被告辩称

F公司辩称，不同意周某华的诉讼请求，理由如下：1、F公司与周某华未订立房屋买卖合同，双方签订的合同并非真实意思表示。 2、因F公司财务困难，周某华的弟弟周某军以周某华的名义签订房屋买卖合同，并通过银行向F公司提供贷款。 周某华始终没有支付房款。 3． 贷款后，F公司一直在偿还每月的银行贷款，总共还款约80万元。 后来由于资金紧张，没有再付款。 该银行将周某及F公司诉至法院。 周华担心房价上涨，如果被认为是失信人名单，他就会让谎言成真，偿还剩余的银行贷款。 F公司同意返还周某华偿还的银行贷款。

4． F公司因债务问题将房屋抵押给他人，并不了解周某的入住情况。 此外，F公司反诉，要求周某华返还涉案房屋。

周某华以所称理由不同意F公司的反诉。

第三人周某军表示，周某华购买房屋时，周某军并未以自己的名义购买该房屋。 周某军仅为周某华出资购买房屋，并同意了周某华的诉讼请求。

本院查明

1、F公司是北京市延庆区某小区的开发商。 黄原为该公司法定代表人。 后该公司更名为本案被告F公司。 周某军和周某华形容他们的关系就像兄妹一样。

2、涉案房产为商品房。 房子没有抵押，也没有被扣押。

3、2003年11月15日，周华与F公司签订《认购合同》，约定周华以每平方米5880元的价格购买F公司开发的1号房，建筑面积​​498.96平方米。 总价为人民币。 合同附件3规定了房屋的装修及设备标准（包括室内外装修、家具、家电等设备）。 合同附件4规定，周某华首付150万元，剩余150万元以抵押贷款形式还清。

2003年12月3日，周华、F公司与银行（以下简称银行）签订了《个人住房贷款合同》。 合同约定，周华购买贷款150万元用于购买涉案房屋，期限自2003年12月起，自2023年12月3日起至2023年12月2日止，每月还本付息金额为9932.51元。 F公司作为周华华的贷款担保人签字并盖章。

4、2012年6月28日，该银行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求周某、F公司连带偿还借款本金、利息、罚息及律师费。上述贷款。 周没有出庭。 回复。 2012年9月12日，本院判决称，周某华已偿还涉案住房抵押贷款本息92个月。 截至2012年6月6日，其尚欠银行贷款本金。 05元，利息及罚息。 27元。 根据银行2012年6月6日提供的还款凭证，周某华已全额偿还银行本金、利息和罚息。 32元。 判决的主要内容是： 1、终止个人住房贷款合同； 被告北京F公司根据借款合同对本判决的付款义务承担连带责任； 被告北京F公司有权向被告周某华支付其所要求的赔偿金。

5、庭审过程中，F公司提供了周某名下的银行存折和还款凭证，专门用于偿还抵押贷款。 经确认，合同签订后，F公司持有上述银行存折92个月用于偿还涉案按揭贷款。 本院经询问当事人，确认2012年6月6日的还款凭证是周某军代表周某华向银行偿还本金、利息和罚息总额的凭证。 32元。

6． 诉讼过程中，本院经现场勘察发现，涉案房屋目前已被周华委托他人占用。 房屋装修、设备与合同基本一致。 周华声称房子还没有装修。

房产和水费均由周氏兄弟姐妹支付。

诉讼过程中，双方当事人对以下证据和事实存在重大分歧。

1、关于涉案房屋购房款的支付。

一审中，周某华于2003年11月24日提交了F公司的证明，证明内容如下：“周某华已还清了4号楼498.96平方米的房屋，抵押贷款已全部由北京F公司偿还。特此证明。” 此外，周某华还提供了首付发票复印件。

因上述证明不符合按揭贷款购房交易惯例，本院向周某的代理人询问首付、房屋交付、按揭贷款还款等重要事实，代理人未予答复，且周某的代理人未予答复。法院命令周某亲自出庭。 法庭进行讯问。 询问周某华后，周某华表示，自己只签署了购房合同，其他事项不清楚。 他在合同签订当天就付了首付，随后又支付了两笔购房款。 事实上，因为花了很长时间才买下房子。 ，三张购房款收据均丢失。 期间，由于F公司法定代表人黄某与周某军私人关系良好，导致F公司资金短缺。 经协商，原全额付款购房合同变更为抵押贷款购房合同。 相关贷款已发放给F公司，故该贷款应由F公司偿还。

针对周某在诉状中陈述的购房方式与后续庭审中陈述的购房方式存在矛盾的问题，周某的代理律师表示，周某当时并不了解购房的具体情况。诉讼，所以他主张用抵押贷款来支付。 发现2003年10月24日的证明后，对事实进行了整理，改为全额付款。 抵押贷款与购房性质无关。 全额付款是事实上的合同，没有书面合同。 。

F公司不认可首付款发票的真实性，并认为周某于2003年11月24日向周某开具银行贷款证明时尚未支付房屋购房款。

2、关于周某华、周某军与F公司以房屋、汽车换取涉案房屋的事实。

本院调取法庭笔录记载，案件审理过程中，F公司称周某华此前曾同意以房屋、车辆置换涉案房屋，但事实上并未履行。 F公司曾催促周华办理涉案房屋房产证办理银行抵押手续，但周华拒绝配合。 截至庭审时，涉案房屋仍由F公司控制。F公司同意协助银行办理产权证及抵押手续，并同意银行的诉讼请求。 本案中，法院以贷款纠纷为重点，并未将房屋买卖事项作为案件焦点。

周某华否认其与F公司以房屋、汽车交换涉案房屋。

周某军称，由于时间太久远，他记不太清楚涉案房屋是用房子还是汽车换来的。

3． 关于当事人涉案房屋的占有和交付。

周某华、周某军称，2005年该房屋竣工后，F公司准备将涉案房屋交付给周某华，因为该房屋没有暖气，一直闲置，只是偶尔派人查看。

F公司表示，从未向周华交付过房屋，周华在2012年8月之前也没有入住。此后，F公司对周华擅自入住涉事房屋的情况并不知情。

裁判结果

1、周某华与北京F公司（现北京F公司）于2003年11月15日签订的《认购合同》无效；

2、周某华于本判决生效后七日内将北京市延庆区1号房屋腾出给北京F公司；

3、驳回周某华的诉讼。

房产律师金双全点评

本案争议焦点有两个。 一是《房屋认购合同》的有效性，二是周某华与F公司之间是否事实上存在全价购房合同及其履行情况。

对于第一个焦点问题，双方一致认为，签订《房屋认购合同》的目的并不是以此为基础买卖房屋，而是为了解决F公司当时的财务困难。 双方出于虚假意思签订合同，本合同无效。

关于第二个焦点，上述无效购房合同是否隐藏了事实上的房屋买卖合同关系，即是否存在周某华全额购买房屋的事实。 对此，法院认为，周某华不存在全额购买该房屋的事实，理由如下：

1、虽然F公司曾在另一起案件中声称与周华以房屋或汽车交换涉案房屋但未能履行，但周华对此予以否认，周华军称“花了这么长时间”我记不太清楚了。” 法院拒绝确认周华的主张，因为法院采纳了周华的主张，即全额购买价实际上是金钱支付。 周军对此表示认可，并没有提出以其他方式履行货款义务。 双方均未提交任何有关房屋置换的相关信息。 法院综合证据等因素，认定周某华、周某军未履行以货币以外方式支付涉案房屋价款的义务。

2、购房对于当事人来说是一项重要的民事法律行为。 当事人一般比较谨慎，应该熟悉该法案的主要内容。 本案中，周某华提起诉讼时，认为与F公司的购房行为属于抵押贷款，并未主张存在另一份事实上的全额购房合同。 二审时，他声称购房是全款购房，没有使用抵押贷款。 贷款购买与实际购买无关，前后表述存在明显矛盾。 这种矛盾必然会给他带来不利的法律后果。 即周某华对于如此大额的房屋交易，先后主张两种完全不同的交易方式，有悖于一般规则。 根据日常经验，当双方否认以抵押贷款购买房屋时，除非有充分证据证明该房屋是全额付款购买的事实，否则法院会认定不存在涉及全额付款的房屋买卖合同。房子。

3． 周某主张房屋购房款已全部付清的主要证据是F公司于2003年11月24日向其出具的证明。该证明表明，周某已付清房屋购房款。 但法院认为该证据是双方当事人共同形成的。 在以虚假合同获得银行贷款之前，周某华在起诉时并没有声称自己是全额购买房屋，而是以抵押贷款的方式购买的，他在发现证据后只是通过“重新整理事实”来解释其先​​前主张的矛盾。诉讼。 这一解释难以合理消除其自相矛盾的陈述所造成的不利法律后果。 因此，法院认定该证明成为瑕疵证据，原因是周某华的购房付款记录与其陈述存在重大矛盾，且其未提供相应的付款凭证予以佐证。 很难被法院采纳。

4． 对于房子是否正常交付，双方意见不一。 周某华作为房屋占用权当事人，应当承担证明其占用权依据和长期占用事实的举证责任。 但从涉案房屋缴纳物业费、水费情况来看，该房屋在物管处并无业主信息。 直到诉讼时才缴纳了物业费，直到2018年才缴纳了水费。这一情况在一定程度上证实了涉案房屋已长期闲置，而周某华也没有提供证据另一方面，房屋的交付，从法院调查上很难确认长期占用的事实。 上述事实与周某华所称其于2005年接受涉案房屋并一直居住至今的说法不符。

5、法院审理借款合同纠纷案时，周某华未出庭应诉。 法院也没有重点关注他与F公司之间的房屋买卖合同的真实性和履行情况。F公司没有进一步说明相关情况，从而导致判决。 抵押贷款合同的真实目的、真实履行等事实与本案查明的实际情况不符。 但法院认为，前案与本案的审理重点不同，判决产生的既判力也不同。 在前案中，双方当事人对房屋买卖合同均未提供充分证据和辩论，故当事人房屋买卖事实以本案认定为准。 前案已经生效的判决，不影响法院对本案的判决。

综合上述因素，周某华请求F公司对涉案房屋进行产权登记的证据不足，没有法律依据，法院不予支持。 周华无正当理由继续占用涉案房屋。 因此，法院支持F公司要求周华返还房屋的反诉。

庭审中，经询问，周某军认为，周某华主张代周某华偿还银行贷款本息的权利，而他只是代其出资。 法院澄清，周某华在本案中不主张偿还银行贷款本息的权利，坚持单独提起诉讼。 本判决未尽事宜，当事人可以另行处理。