1、预融资分配

预融资并不是一种特定的融资模式，因其对房地产开发企业融资的重要性，被描述为一种独立的融资模式。 常见的预融资资金配置：私募股权公司和房地产开发公司设立SPV公司，为项目公司提供资金配置； 小额贷款公司通过银行等金融机构向项目公司提供委托贷款； 集团公司为项目公司提供资金支持； 关联方 项目公司通过城市平台公司向项目公司提供资金支持。

预贷融资资金成本较高，贷款机构对房地产企业增信措施要求严格。 很多时候会采用抵押+股权质押+团体担保+流动性支持的方式。

（除下文另有说明外，增信措施包括抵押+股权质押+集团担保+流动性支持等；还款来源为项目公司房屋销售/租赁收入；资金监管。）

2、开发贷款或固定资产贷款

开发贷款是房地产开发企业最常见的融资模式，主要分为土地贷款、在建工程+土地贷款等。根据金融监管政策要求，四、三、二类融资条件需满足被满足。 贷款机构主要是银行、信托公司等。开发贷款的用途一般要求用于项目的开发建设，不得挪作他用。 增信措施一般采取土地抵押、在建工程抵押、关联公司担保等形式。 还款来源一般为项目用地开发建设商品房的销售收入，一般要求设立预售资金监管账户，对资金进行监管。

开发贷款或固定资产贷款因其利率低、贷款期限长、还款压力相对较小而深受房地产开发企业欢迎。

3.商业票据融资+商业保理+供应链金融

在房地产开发建设过程中，房地产开发企业会与大量建设单位签订建设合同，产生大量应付账款。 大型房地产开发公司或谈判能力较强的房地产开发公司会要求以商业汇票的形式支付工程费，作为延期付款的方式。 延期付款产生的利息通过工程谈判变更或补充协议支付给建设单位。 这种方式不进入项目公司在银行的薪资体系，不影响银行贷款，因此受到房地产开发企业的欢迎。

商业保理分为正向保理和反向保理。 远期保理是指卖方根据与买方签订的货物销售/服务合同，将当前或未来的应收账款转移给保理商。保理商为保理商提供财务融资、买方信用评估、销售账户等一系列服务。管理、信用风险担保、账款催收。 主要目标是卖家。 远期保理占用建设单位授信额度。 反向保理是指针对信用等级高的买家（核心企业）。 对于以这些买家作为付款人的应收账款，核心公司同意推荐供应商并向保理商提供应收账款。 信息、同意供应商将应收账款转移给保理商、同意按照保理商的付款指令付款等，保理商可以直接向债权人（供应商）提供保理服务。 商业保理的本质是保理商以折扣价取得应收账款债权。

这里的供应链金融是指房地产开发企业以应付账款组成资金池，以项目公司的销售现金流作为还款来源，设立专项计划、发行上市或设立信托的融资模式。

4、信托贷款+特定资产收益权

信托机构向房地产开发企业提供金融支持的主要方式包括直接提供信托贷款和通过项目借壳交易设立特定资产收益权。

信托贷款融资与开发贷款融资类似。 还款来源、增信措施、监管要求都比较严格。 信托贷款的融资成本高于开发贷款。

特定资产收益权融资一般是在项目公司资质或条件无法满足432条件时，借用符合相关条件的项目公司或平台公司作为融资主体，最终将资金投入项目公司。 增信措施也有很多要求，如抵押、质押、担保、流动性支持等。还款来源是项目公司销售商品房以及相关项目公司销售商品房。

5、委托贷款融资+并购贷款融资

委托贷款融资一般是在资金提供方不具备贷款资质的情况下，通过受托银行或具有贷款业务资格的实体向资金需求方即房地产开发企业提供资金支持的模式。 委托贷款解决了部分借款人无法作为房地产开发企业提供的土地或房产增信措施抵押权人的问题。

并购贷款融资通常是指房地产开发企业收购另一家企业时，按照国家相关规定向银行申请并购贷款，银行提供资金支持的融资模式。 并购贷款的支付路径一般是被收购方的原始股东。 增信措施要求质押被收购方的股权和收购方的资产。

6、私募股权基金公开持股及实际债务融资情况

随着国家进一步限制房地产开发企业债务融资，私募基金提供的公股和实体债权公司也受到较大影响，基金业协会对注册进行了限制。 所谓公开股权融资模式，一般是私募股权基金主体通过增资成为项目公司股东，并向项目公司提供股权资本支持和贷款资本支持； 项目公司借款到期偿还本金和利息； 一定期限后，项目公司回购私募基金主体股权。

7.AMC不良资产融资模式

这种融资模式也称为债务重组法。 运作模式为：持牌AMC机构收购项目公司股东对项目公司的债权并向其支付转让资金。 一段时间后，持牌资产管理公司将债权转回。 项目公司股东。

8、融资租赁模式

最常见的融资租赁模式是打印机融资租赁，主要是指出租人根据承租人选择租赁物的规格型号购买租赁物，并将租赁物出租给承租人，承租人支付费用出租人按计划进行。 租赁，是指租赁期满后将租赁物返还给出租人或将产权转移给承租人的融资模式。 这种融资模式在建设单位中比较普遍。 大型施工设备以融资租赁的形式使用。

9、资产证券化融资

资产证券化融资主要体现为以一定能够形成稳定现金流的资产池为对象，设立专项计划，由信托公司或市场上其他金融机构进行打包融资的融资模式。 这种融资模式对资金使用的限制较少。

10.信用贷款/流动资金贷款

这种贷款模式一般直接使用贷款人的信用，不提供其他抵押或质押物进行信用增级。 贷款金额较低，贷款期限一般不超过一年。

（本文是作者赵露用心血和汗水写成的；如需转发，请联系作者：）