当开发商破产时，支付房屋对价的债权人并不会自动获得房屋的所有权。
裁判要点
香河公司根据事实行为开发建设了涉案房屋，并取得了涉案房屋的所有权。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依法登记，有效；未经登记，不发生效力。” ，法律另有规定的除外。” 《规定》规定，蒋守良支付购买房屋对价，不导致涉案房屋产权发生变化，其并非涉案房屋的所有权人。 因此，一审法院对再审申请人关于涉案房屋不属于破产财产的主张不予支持。 事实和法律依据充分。
编者按：原物权法第九条第一款规定的内容，由现行民法典第209条第一款规定，即“不动产权利的设立、变更、转让和消灭，有效”。依法登记后； 未经登记，无效，法律另有规定的除外。”
再审的理由
再审申请人蒋守良因与被申请人永州香河房地产开发有限公司发生追回权纠纷，不服湖南省高级人民法院（以下简称湘高院）（2019）湘民终934号.有限公司（以下简称香河公司）民事判决，向最高人民法院申请再审。
蒋守良依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，申请再审，请求：一、撤销原判决； 2、变更判决，支持再审申请人的全部诉讼请求。 事实和理由：（一）涉案房屋不属于破产财产，再审申请人对该房屋享有准物权。 一审法院依据现行《中华人民共和国物权法》关于再审申请人购买的房屋属于破产财产的规定，认定再审申请人购买的房屋属于破产财产； 二审法院在产权登记前认定其为破产财产，均适用法律错误。 《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）变卖特定物时，占有人未已转让，但对方已全额支付对价。具体事项……”本案中，再审申请人已支付全部购买价款。 湖南省永州市“香河一品”项目（以下简称“香河一品”项目）已基本竣工。 复审申请人购买的房屋有明确的楼层、房间号。 无论是否取得房产证，商品房都是特定财产，这是毫无疑问的。 因此，再审申请人购买的商品房完全符合前述司法解释的规定，不应纳入香河公司破产财产，也不能作为破产财产进行处分和分配。 涉案商品房已登记备案，再审申请人对所购商品房拥有准产权。 为了保护购房者的利益，除了商品房预售的强制性条件外，中国法律还规定了商品房预售合同登记备案制度。 登记后的合同具有债权物化的效力，购房者获得类似于物权的准物权，具有对抗任何第三人的法律效力。 被申请人无权处分涉案房屋。 （二）被申请人应继续履行涉案商品房销售合同。 从法律角度看，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人有权决定终止破产申请前订立的合同”。债务人和对方已接受但尚未完全履行。” 或继续履行并通知对方”，再审申请人已支付全部货款，合同已履行。被申请人无权终止，应继续履行。从法律和道德角度看，再审申请人的利益购房消费者的权益应当受到保护，合同应当继续履行。无论是《条例》的实施，还是最高人民法院的批准，都对购房消费者给予了一定的保护。从实际操作的角度来看， “香河一品”项目已复工，并无不能履行的理由，蒋守良据此请求最高人民法院撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。
裁判理由
最高人民法院经审查认为，本案属于民事再审案件，应当重点审查当事人申请再审的理由是否成立。 因此，本案审查的焦点在于，一审法院驳回蒋守良关于涉案房屋不属于破产财产的主张，并继续履行涉案商品房买卖合同是否适当。
《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有不属于债务人的财产，该财产权利人可以通过以下方式取回：管理人。但是，本法还规定了规定的除外。” 根据一审法院查明的事实和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时效的若干规定》第五条，香河公司开发建设该房屋。涉案并根据其事实行为取得该财产。 涉及房屋的所有权。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依法登记，有效；未经登记，不发生效力。” ，法律另有规定的除外。” 《规定》规定，蒋守良支付购买房屋对价，不导致涉案房屋产权发生变化，其并非涉案房屋的所有权人。 因此，一审法院对再审申请人关于涉案房屋不属于破产财产的主张不予支持。 事实和法律依据充分，本院予以认可。 此外，《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“与买受人订立的商品房预售合同，未经出卖人取得商品房预售许可证的，视为无效，但在提起诉讼之前取得商品房预售证的，可以视为有效。” 经查，涉案房产未办理预售许可证，故一审法院认定涉案商品房销售合同无效，该合同自开始。 不具备法律约束力，故法院判令驳回蒋守良要求香河公司继续履行涉案商品房销售合同的请求。 这是有根据的，也并非不恰当。 此外，香河公司破产财产处置方案经债权人会议批准，本着对全体债权人公平支付的原则，充分考虑了收购款的债权，没有损害蒋守良的合法权益。 因此，一审法院驳回蒋守良关于涉案房屋不属于破产财产的主张，并继续履行涉案商品房买卖合同。 这符合案件的实际情况，也比较公平。 本院对此予以认可。
案例索引
蒋守良与永州香河房地产开发有限公司检索权纠纷案【（2021）最高院民申1668号】
文章转载自：“清算与破产”微信公众号