【关键词】

延迟交货/违约责任

【裁判积分】

双方应按照约定全面履行义务。

当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【相关法律法规】

《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 双方应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。

《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行义务。 当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者不履行合同等违约责任。补偿损失。

【案件基本事实】

2009年8月20日，XX房地产开发有限公司取得“XX商业大厦”的《商品房预售许可证》。

2009年11月2日，乙方黄某、周某与××房地产开发有限公司（甲方）签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买争议房屋（拟成为一家商店）。 建筑面积23.57平方米，总房价暂定××元。 关于房屋的交付，合同第十条、第十一条规定，房屋的交付必须符合取得房屋竣工备案文件的条件。 除不可抗力外，甲方预定于2010年9月30日之前将房屋交付给乙方。 第十二条：甲方未能在本合同规定的期限内将房屋交付给乙方的，甲方应向乙方支付房屋费用。 B 违约金。 违约金按乙方支付的房价的1/10,000计算。违约金自本合同约定之日起计算。 计算从最后交割期的次日开始，到实际交割日结束。 逾期超过90天的，乙方有权选择要求甲方继续履行合同或终止合同。 如果乙方要求甲方继续履行合同，自第91天起，乙方可以要求甲方按日付款的20000%支付违约金。 直至房屋交付完毕，双方继续履行本合同……《补充条款》第八条规定，房屋交付时，乙方应支付房屋全额款并缴纳物业管理费物业公司的费用和其他费用。 否则，甲方有权延迟交付房屋，且不承担违约责任。 关于付款方式和付款期限，合同附件1规定，乙方应于合同签订之日向甲方支付人民币，剩余人民币由乙方向甲方申请抵押贷款时支付。银行。 甲方对乙方向银行申请抵押贷款不承担担保义务。 若贷款银行未能满足乙方申请的贷款金额，乙方应自甲方或其代理人或银行通知之日起30天内一次性向甲方支付贷款金额不足部分，否则视为乙方逾期付款。逾期付款责任按合同第七条规定执行。 当日，黄某、周某付了房款人民币。

2010年8月5日，XX房地产开发有限公司取得“XX商业大厦”建设项目的《建设工程竣工规划验收合格证》。

2010年11月10日，XX市XX区建设交通委员会批准了XX房地产开发有限公司申请的“XX商务楼”建设项目竣工验收备案（备案代码：×）。

2011年7月13日，XX房地产开发有限公司取得了涉案房屋的房产证。

2012年9月3日，黄某、周某与××房地产开发有限公司签署了争议房屋的房屋交接书，明确双方将于当日移交争议房屋。 争议房屋实测建筑面积为23.57平方米，总房价为万元。 同日，××房地产开发有限公司向黄某、周某发放了金额为人民币的购房款*。

另外，XX商厦、商铺，包括涉案房屋在销售过程中，如业主需要通过贷款方式支付房屋款项的，贷款银行将由XX房地产开发有限公司指定。与本案同时立案受理的类似案件中，多数业主因无法及时获得贷款而拖延付款。 XX商厦施工过程中，出现了业主集体参观的情况。

对于逾期付款的原因，黄某、周某表示，黄某、周某共购买了三套房子。 首付早在2005年就付清了，其余的房款都是通过贷款支付的。 由于XX房地产开发有限公司建造的“XX商业大厦”未能通过消防验收，银行无法放款。 虽然后来消防通过了检查，但由于XX房地产开发有限公司自身资质问题，银行并未同意放贷。 并且在此期间，XX房地产开发有限公司从未向黄某、周某通报贷款办理情况。 XX房地产开发有限公司表示，虽然贷款银行确实是XX房地产开发有限公司指定的，但根据合同规定，XX房地产开发有限公司没有义务为黄某是否贷款提供担保。周先生可以顺利获得足够的贷款。 ，而银行审查的对象是贷款人黄、周的资信状况，而不是××房地产开发有限公司。黄、周要求××房地产开发有限公司支付违约金5万元。

【裁判结果】

法院确定了房地产开发公司应承担的违约金数额。

【律师分析】

根据《中华人民共和国合同法》的有关规定和黄某、周某、XX房地产开发有限公司签订的《预售合同》补充条款第八条.、如果黄某、周某在××房地产开发公司交房前未付清房款，××房地产开发有限公司可以延迟交房，且不承担违约责任。 本案中，XX房地产开发有限公司应在2010年9月30日之前交付房屋，即黄某、周某也应在此日期前付清房屋款项。 但事实上，XX房地产开发有限公司已于2012年9月3日交付房屋，黄某、周某支付了余款，双方均一拖再拖。 因此，根据上述协议，XX房地产开发有限公司是否对造成黄某、周某迟延付款的因素负有责任，成为本次纠纷的焦点。

对此，我们认为，一方面，根据预售合同，即使贷款失败，黄某、周某也有义务以现金补足房款； 黄、周作为申请贷款的主要当事人，始终应对贷款承担责任。 他们有责任谨慎处理事务。 但黄某、周某在申请贷款后很长一段时间内未能主动关心贷款办理情况，与贷款银行及××房地产开发有限公司缺乏有效沟通，导致付款延迟。 显然，黄某和周周应对此事负主要责任。 另一方面，根据相关事实和证据，当业主需要通过贷款支付房款时，贷款银行统一由××房地产开发有限公司指定，客观上限制了业主的选择。贷款银行。 能够在合同规定的交付期限内拿到贷款并非孤例，XX商厦施工过程中确实发生过集体走访，而XX房地产开发有限公司无证据证明称已向黄某及黄先生投诉未付房款一事。 黄某、周某未能获得贷款，甚至因周某已进行有效催收而拖延还款的原因中，很难完全排除XX房地产开发有限公司的因素。 因此，黄某、周某、XX房地产开发有限公司均应对黄某、周某迟延付款承担一定的责任，并进一步认定，《预售合同补充条款》第八条的约定“在争议中很难适用。 XX房地产开发有限公司仍需承担延迟交付房屋的违约责任。 但黄某、周某及××房地产开发有限公司应共同承担这一责任。 XX房地产开发有限公司应承担的违约金数额，应当综合考虑双方过错程度、合同履行情况等因素酌情确定。