日常生活中，人们买卖房屋时，大多会找中介。 但如果买卖双方通过中介公司的介绍服务签订了协议，但后来购房者因各种原因不再想要房子，拒绝履行合同，这种情况下，买卖双方是否还需要交中介费吗？

我们用例子来解释一下法律

案件基本事实

姚某想买房，于是通过长兴一家房地产公司寻找合适的房子，并于2019年1月12日，在房屋产权转让及销售协议的介绍和推广下，与卖家阿亮签订了房屋产权转让及销售协议。房地产公司。 。 房屋面积149.42平方米，含车位，转让价232.8万元。 同时同意当月25日前办理房屋过户手续。 中介费由买卖双方协商支付。 一方违约的，中介费由违约方支付。

但协议签署后，姚明于当月28日表示拒绝履行协议。

房地产公司认为，姚某的行为违反了合同，按照此前签订的协议，应由其承担中介费，遂向长兴县人民法院提起诉讼，请求判令姚某立即支付违约金。中介费4万元。

法庭审理现场

为何姚明改变了主意？

交易失败谁该负责？

姚明需要承担代理费吗？

针对上述问题，原被告与第三人阿亮在庭审中展开了激烈辩论。

原告房地产公司称，姚某签署协议后，后悔不已，因房价太高而拒绝履行协议。 此举构成违约，应按照协议支付代理费4万元。

被告人姚某辩称，其确实与房地产公司、阿良签订了《房屋产权转让及购买协议》。 所签订的协议无效，且存在所购房产不能交易的客观事实。 房地产公司应承担一切过错责任，无权收取任何费用。 法院应驳回其所有主张。 原因是：

首先，只有阿亮在协议上签字，他的妻子阿红没有在协议上签字批准交易。

第二，后来从房地产交易中心的材料中得知，所购房产尚有127万余元的抵押债务。 直到协议签署三个月后的4月12日，上述抵押才还清，但物业公司在签署协议时隐瞒了这一事实。

三是房地产公司未与其签订书面房产经纪服务合同，不能收取任何中介费用。

第三人阿亮称：该房产确实是他和妻子阿红共同所有，但姚某在签订合同时，就知道夫妻俩是真心出售该房产，并支付了1万元定金。 姚某违约后，将该房产变卖给他人，这表明阿红完全同意出售该房产。 协议签订十天后，他就清理了财产，准备提前偿还贷款，并协助办理过户手续。

最终，长兴法院判决驳回原告房地产公司要求被告姚某支付代理费4万元的请求。

一审判决后，双方均接受判决并和解，未提出上诉。

法官陈述

我们先来学习一个关键词

中介合同：又称“中介服务合同”，是指中介人应委托人的要求，为委托人提供与第三方订立合同的机会或介绍，委托人必须支付费用的协议。向中介人约定报酬。 ——本案房地产公司上诉的前提是与姚某有中介合同。

许诺合同：双方当事人意思一致即可成立的合同，不以一方交付标的物作为合同成立的前提条件。 当事人交付标的物，是合同成立后的履行行为。 销售合同和中介合同是典型的承诺合同。

争议焦点一：涉案房屋经纪协议是否有效？

法官：居间合同属于承诺合同，三人之间已建立居间关系。

本案中，协议中包含了买卖双方与房地产公司之间的中介合同的权利义务，且买卖合同与中介合同之间也存在同业竞争。 事实上，该房子确实是阿良和阿红的共同财产。 阿亮以自己的名义签订了房屋产权转让及出售协议，且协议中未明确房屋的抵押情况，势必影响房屋买卖合同的效力。 但这并不一定导致中介合同无效。

居间合同是承诺合同，只要当事人意思一致就可以成立。 房地产公司对姚某、阿良进行了沟通协调、客观提供了媒体服务、三人共同签署了协议等。因此，三人之间已经建立了中介关系，不能单凭未能签订书面房地产协议。 经纪服务合同否认了实际的中介法律关系。

因此，法院不予采纳姚某的辩护，涉案房屋经纪合同关系依法成立并有效。

由于中介合同关系依法成立，

法院为何驳回原告的申请？

这就涉及到本案争议的第二个焦点

焦点二：姚明是否应该向中介支付佣金？

法官：在签订合同前故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，构成主观过错。

虽然中介促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬，但这并不意味着只要买卖双方签订了房屋买卖合同，中介就一定能够收取佣金。 中介机构应当将与订立合同有关的事项如实告知委托人。 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，损害委托人利益的，不需支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。

在这种情况下，中介提供的合同信息直接影响双方买卖房屋的决定。 信息的真实性和全面性至关重要。 房地产公司作为房屋买卖合同的中介人，有义务对房产进行相应的调查并如实报告。 但房地产公司在没有明确房产所有人及是否存在抵押债权的情况下，促成姚某与阿良签订协议，也没有为另一名共有人（阿红）提供有效的委托手续。 很难断定它已经采取了应有的谨慎态度。 注意义务。

尽管阿亮和房地产公司均提到阿红同意出售房产且抵押债务不会影响交易，但上述风险并未在协议中体现。 根据庭审陈述，房地产公司意识到上述风险可能影响合同的履行。 本案中，其在签订合同前未告知姚明相关情况，显然存在主观过错。

综上，房地产公司在签订协议时未履行报告义务，因此无权主张中介报酬。 因此，法院对原告的诉讼请求不予支持。