单位：广东启盟律师事务所

广东东莞改革开放以来，村集体经济得到长足发展。 在人们的印象中，村集体出租厂房作为其主要盈利模式，而这种模式确实已经存在了30多年。 随着新一轮经济转型和产业结构调整，承租人因管理不善拖欠村集体房产租金。 更可怕的是，承租人转租了大件房产，转租人每个月都按时缴纳租金。 转租人在租赁时也向承租人缴纳了一定的押金。 一旦出租人和承租人因承租人违约而终止租赁合同，那么分租客可能受到的影响最大。 房东想要收回租赁的房产，但转租人不愿意将租赁的房产归还给房东。 房东可以采取什么措施来保护自己的最佳权益？ 诉诸法律是保护自身权益的最后一道防线。

一、案件基本事实

东莞市某社区与东莞市利民贸易有限公司于2010年12月22日签订《租赁合同》，双方约定东莞市某社区租赁位于东莞市某镇中山路的一栋商业楼市给东莞市利民贸易有限公司作商业用途，租赁期20年，自2011年1月1日至2030年12月21日； 2013年，东莞市利民贸易有限公司与东莞市龙腾投资有限公司签订《场地租赁合同》，将上述商务楼一、二层部分及三层全部出租。出租给东莞市龙腾投资有限公司，租赁期限为2013年9月1日至2030年12月31日，共计17年零3个月； 东莞市龙腾投资有限公司签订该场地租赁合同后，在该场地经营电器店，并将上述场地转租给100余家散户经营使用。

2. 法律主体的区分

电器城租赁合同纠纷当事人：①东莞市某社区（出租人，简称“社区”）； ② 东莞市利民贸易有限公司（承租人和分承租人身份相互竞争，简称“利民公司”）；③ 东莞市龙腾投资有限公司（分承租人，简称“龙腾公司”） 》）； ④电器城散户（分租户）。

3. 双方租赁合同终止时

社区于2017年向法院提起诉讼，要求利民公司支付租金。 在租赁合同纠纷审理过程中，社区追加了解除合同的请求。 解除合同函已于2018年1月24日送达利民公司。当社区起诉要求解除合同时，利民公司同意解除。 由于合同解除权属于成立权，法律关系可以因合同一方当事人的意思表示而产生、变更或者消灭。 社区作为出租人，有权解除合同，利民公司收到出租人的解除函后，租赁合同即终止。 因此，社区与利民公司的租赁合同于2018年1月24日终止。

利民公司（承租人）与龙腾公司（转租人）存在特殊的转租关系，涉案租赁物的实际使用者为某电器城100余名散户（转租人）。 根据合同相对性原则，出租人和承租人之间存在租赁关系； 转承租人与转承租人之间存在租赁关系，但出租人与转承租人之间不存在直接合同关系。 龙腾公司（转承租人）与转承租人之间的租赁合同的基础是利民公司（承租人）与出租人之间的租赁合同。 如果这个基础不存在，那么转承租人将所得款项用于合同目的就无法实现，转承租人与龙腾公司之间的租赁合同只能终止。

综上，自社区与利民公司的租赁合同于2018年1月24日终止后，根据合同的相互关系，转承租人对出租人财产的占有和使用已丧失合同依据。 因此，利民公司与龙腾公司、龙腾公司与转承租人的租赁合同也于2018年1月24日终止。

四、社区要求电器城散户腾出商铺的法律依据

社区与利民公司之间是租赁合同关系。 社区可以依据合同关系中的主张权利向利民公司主张权利。 这种关系不会因转租的存在而受到影响。 因此，社区与利民公司的租赁合同终止后，社区可以依据合同关系享有请求权，要求利民公司承担违约责任、返还租赁物等。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者终止的，出租人请求有义务腾出房屋的分租人支付逾期空置费的，人民法院应予支持。”据此，法律明确了分租人对出租人负有义务。腾出店铺，因为作为店铺的主人，社区可以立足于物业。 向某电器城散户主张索赔权。 当社区与利民公司租赁合同终止时，某电器城零售业主的租赁权因利民公司租赁权的丧失而失去依据。 转承租人对商铺的占有被转换为非权利，因此社区被视为财产所有者。 店铺业主和出租人可以要求转承租人返还租赁物。

5、业主对某家电城处理散户的意见

建议社区向某电器城商户发布公告，表示社区与利民公司的租赁合同关系已终止，并要求实际租赁该物业的商户到物管所登记受业主委托，签订新的商铺租赁合同。 个体商户未到物业管理处登记的，社区可向个体商户发出通知，要求其到物业管理处重新签订租赁合同或办理腾出等交接手续。收到信件后五个工作日内购物。

六、散户如何维权

某电器城个人散户与龙腾公司签订长期租赁合同，向龙腾公司一次性或分期支付全部或部分租金。 由于该小区与利民公司的租赁合同已终止，某电器城的散户有责任腾出该小区。 关于店铺的义务，建议上述散户可以根据合同法的相关规定，以不当得利为由起诉龙腾公司，要求返还租金。

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