物业管理费是住宅物业正常运转的重要保障，但物业管理费收缴难是部分住宅物业面临的一大难题，物业管理公司催收业主缴纳物业管理费引发的纠纷是最常见的物业管理纠纷之一。

如果物业管理公司不能及时收取物业管理费，就难以提供优质服务；如果业主没有得到应有的服务，就会拒绝缴纳物业管理费……如何才能打破这种恶性循环，构建社区居民和物业管理公司双赢的良性循环？

一些社区物业费征收困难，引发矛盾纠纷。

近日，河南省辉县市人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案件。郑某某在某住宅小区购买了一栋住宅楼，与某物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》。物业管理公司按照协议履行相关权利和义务，为住户提供物业管理服务。但郑某某对物业管理公司拒绝维修屋顶的行为感到不满，自2020年3月起一直拒绝支付物业管理费。物业管理公司多次催缴未果，于是将郑某某起诉至法院。法院最终判决郑某某在10日内支付物业管理费及其他相关费用。

生活中，一些小区物业费收不上来，导致业主与物业公司之间发生不少矛盾。一些老旧小区，由于原本没有物业服务，住户对交物业费并不习惯，即使有物业公司入驻，住户对交物业费仍有抱怨。黑龙江哈尔滨读者温先生反映，自己居住的老旧小区长期没有维修保养，小区设施设备老化生锈，屋顶防水层、楼房墙体、小区道路等小问题、破损，由于得不到及时修复，往往拖成大问题。“业主对物业公司的投诉很多，投诉到各个部门都没有效果，只能拒绝交物业费，物业公司却以此为借口‘抛弃’小区，导致小区更加破败。”温先生说。

不能按时足额收取物业费，让一些物业公司难以提升服务质量。“一些老旧小区的物业费标准不高，每年收取的费用也不多，但人工成本却越来越高，聘请保洁员、保安等人工费用连年增加。如果不能按时足额收取物业费，物业公司就无法为小区住户提供更好的服务。”广东深圳某小区物业管理人员表示，由于催收渠道有限，物业公司对于物业费逾期问题也束手无策。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示：“物业服务是面向全体业主、全社区的，如果业主拒绝交物业费，会导致物业服务公司资金不足、经营不善。一般情况下，业主不能拒绝交物业费。如果对物业服务有意见，可以通过业主委员会向物业公司反映问题，或向街道、物业管理部门投诉，或提起诉讼、仲裁，或按照法律程序重新选择新的物业服务公司，维护自己的合法权益。”

一些物业公司为了收取物业费，采取断水断电、限制出入等过激手段。杜女士是甘肃省陇南市某小区业主，她认为物业服务不到位，所以没有按时缴纳物业费。“物业公司不仅拒绝退还装修押金，还拒绝收取我的水电费，严重影响了我的正常生活。”杜女士说。

“业主不交物业费，门禁不给，业主进不了小区”“小区电梯被物业关停”……物业公司这样逼迫业主交物业费的做法，不仅不能解决问题，还有可能激化双方矛盾，有些行为已经涉嫌违法。

根据《民法典》相关规定，物业服务提供者不得以停电、停水、停暖、停气等方式催缴物业费。“物业公司可以合法通过电话、短信或上门沟通等方式收取物业费，沟通不畅的，可以向人民调解组织申请调解或者向人民法院提起诉讼。物业公司只有真正从住户角度提高服务水平，切实解决问题，才能从源头上解决物业费收取难的问题。”湖南省株洲中级人民法院研究室主任邓华文说。

业主拒绝缴纳物业管理费，多与服务不到位、收费不透明、权责不清有关。

记者在调查多起法院审理的物业服务纠纷案件后发现，业主拒绝缴纳物业费的原因具有一定的共性，大多与物业服务不到位、收费标准不透明、权责划分不清等有关。

大部分居民拒绝缴纳物业费的原因，是物业公司的服务质量达不到他们的预期。有读者来信反映，小区物业公司的服务水平与物业费很不匹配：单元楼门禁系统年久失修，保安人员名存实亡，无法保证住户的财产和人身安全；维修人员态度恶劣，收费高昂；楼道卫生基本让业主自己打扫，绿化带因无人维护而蚊虫密布；路灯、监控摄像头损坏后，业主屡次催促，物业公司却很少回应；电梯的应急电话总是打不通，电梯事故后果不堪设想……这些事情，都逐渐消磨着业主对物业公司的信任。

一些业主认为，物业费项目、标准、用途不透明，存在随意涨价的情况。有的物业公司设置不合理的收费项目，如收取居委会费、有线电视费等。有的物业公司不公示物业费用途，或随意提高收费标准。

来自河北保定的读者王先生反映，他所在小区的物业公司未经业主大会表决、未向相关部门备案，擅自调整价格。“我们小区按一级物业管理费标准收费，但物业管理服务达不到一级物业管理标准，物业管理检查不到位，小区卫生环境不达标，物业公司也很少主动和业主沟通协商。”

有些业主认为物业管理费太高，质量与价格不匹配。如果认为物业管理费太高或物业管理服务不到位，可以成立业主委员会，商定物业管理费定价和服务标准。但现实中，很多小区并未成立业主委员会，业主在与物业公司协商物业管理费价格时面临很多困难。

此外，物业公司与开发商之间的权责划分不明确。一般来说，在物业管理委员会成立之前，大多数小区都是由开发商聘请的物业管理公司进行管理和服务。北京读者王辉反映，在收房期间，开发商强迫业主接受开发商指定的物业管理公司，不接受就不能领取房屋。“搬进小区后，居民发现物业管理服务不到位，收费不合理，但因为物业管理委员会成立时间不长，更换新的物业管理公司又很困难。”王辉说。

一些中小物业管理公司服务质量差，群众满意度不高。同时，社区、物业管理公司、居民三方“三方联动”机制尚未形成，物业管理公司与业主之间的矛盾和问题往往由物业管理公司转嫁到社区。“社区虽然不能直接介入物业管理，但可以加强监督指导。比如完善物业管理综合考核评价机制，将物业管理工作纳入社区年度工作考核范围，推动社区积极主动加强与物业管理公司的沟通协调。比如建立完善物业管理公司负面清单管理制度和物业管理区域日常检查通报制度，督促和指导业主大会、业主委员会或物业管理委员会、物业服务人员依法履职。”吉林省吉林市一位街道工作人员说。

加大沟通协商，提升服务质量，解决物业费收取问题

如何解决物业费征收难题，构建良好的社区居民与物业公司关系?不少地方进行了积极探索。

社区管理中，业主委员会是重要环节，规范业主委员会或物业管理委员会建设，对调解、化解业主与物业管理公司之间的矛盾具有重要作用。业主委员会可以作为业主与物业管理公司沟通的桥梁，协商改善物业服务，必要时可以组织业主大会表决更换物业管理公司，促进物业管理公司提高服务水平。

四川成都某小区去年4月首届业主委员会成立后，积极与物业公司协商，不仅降低了物业管理费标准，还通过免除物业管理费的方式弥补了共计360万元的物业管理费差额。业主委员会上任后，在监督、协助物业公司提供服务的同时，发现了合同中的漏洞，并采取积极措施，确保核定收费与实际收费相符，有效维护了业主权益。

“还可以建立相关的价格调整机制，由业主代表与物业公司协商，达成共识。”楼建波说。目前，物业管理费可以按月、按季、按年缴纳，但大部分物业公司都是按年收费，弱化了业主与物业公司之间的沟通。专家建议，可以适当调整物业管理付费机制，如按季缴纳物业管理费，增加物业公司与业主之间的沟通机会。

针对物业服务企业准入门槛低、质量参差不齐、服务意识淡薄、服务行为不规范、服务信息不公开、部分企业存在乱收费等问题，邓华文表示：“物业公司与社区居民应多沟通，同时提高物业公司的服务管理水平，在协商的基础上制定物业管理的详细行业标准。”

来自湖北恩施土家族苗族自治州的读者王海认为，物业管理的公共性比较明显，“要实行物业服务内容、收费标准、收费方式等公示制度，增加收费透明度，保障业主的知情权和监督权。相关部门也可以督促物业公司完善服务质量考核机制，加强服务质量的日常监管。”

目前，部分业主对物业管理有偿服务不了解，对物业服务内容存在误解，将小区出现的所有问题都归咎于物业。对此，山西太原市读者赵廷伟建议加大宣传力度，帮助社区居民明确开发商和物业公司的责任。“物业公司也要在合理、合法、合规的前提下督促业主按时交费，同时为社区居民提供更高水平的服务。只有享受到舒心的物业服务，才能顺利交纳物业费。”

（刘子婷参与采访并撰写）