建设工程价款优先受偿权是指承包人未在规定的期限内向承包人支付建设工程价款时，承包人有权享有以该建设工程折价款或者拍卖价款优先受偿的权利。建设工程价款优先受偿权是一项法定的优先权，其效力甚至优先于抵押权。对于承包人来说，这是最重要的权利，也是最容易被忽视的权利。

一、建设工程款优先受偿权的性质

（一）合法权利

《民法典》第807条[注1]明确规定，建设工程价款应当按工程折价款或者拍卖价优先受偿，即建设工程价款优先受偿权是法定的优先受偿权。实践中，承包人要求承包人承诺放弃优先受偿权的情况十分常见。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件应用法律若干问题的解释（一）》（法释[2020]25号）[注2]（以下简称“司法解释（一）”）[注3]第42条规定，承包人与承包人协议放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建设劳动者利益的，该协议无效。这进一步体现了建设工程价款优先受偿权是法定权利。

（二）优先权

关于建设工程价款优先受偿权与抵押权的冲突，根据《司法解释（一）》第36条规定：“承包人依照民法典第807条的规定享有的建设工程价款优先受偿权，优先于抵押权和其他债权。”也就是说，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。

工程款优先受偿权与购房者权利发生冲突。根据2002年最高人民法院《关于建设工程款优先受偿权问题的批复》，消费者支付全部或大部分购房款后，为满足其居住需要，承包人对该商品房享有的工程款优先受偿权不能对抗买房人。但《民法典》施行后，该批复于2021年1月1日废止。未来此类冲突将如何处理？笔者认为，最高法院批复的目的是为了保护消费者个人的居住权，这一价值取向并未因《民法典》施行而发生改变。因此，司法实践或仍沿用最高法院批复的司法思维，即工程款优先受偿权不能对抗购房者因消费需要而享有的财产权期待权。

二、权利行使主体

《民法典》第807条基本保留了原《合同法》关于建设工程价款优先受偿权的规定，即建设工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权。但建设工程中的承包人包括勘察人、设计人、施工人，而广义的施工人又分为总承包人、分包人和实际施工人。其中，总承包人又分为施工总承包人和工程承包人；分包人又分为合法分包人和非法分包人、专业分包人和劳务分包人；实际施工人的情况比较复杂，因此实践中对哪些承包人享有建设工程价款优先受偿权存在较大争议。

根据司法解释（一）第35条规定，“与承包人签订建设工程承包合同的承包人依据《民法典》第807条规定请求优先受偿建设工程价款的，人民法院应予支持”。该司法解释明确，只有与承包人具有直接建设工程承包关系的承包人，才享有优先受偿权。笔者按照以下几类主体，分析了享有优先受偿权的情形：

（一）分包商

分包商在工程建设中较为常见，通常分包商并不直接与承包人签订建设工程合同，而是受总包人的分包，直接与总包人签订建设工程合同。由于其与承包人不形成直接的合同关系，因此不享有优先受偿权。但最高人民法院认为，如果承包人指定分包商，且指定分包商完全代替承包人就特定工程履行合同义务，承包人仅承担配合办理盖章手续等义务，则指定分包商与承包人之间形成事实上的合同关系，所签订的合同性质为建设工程合同。此种情形下，指定分包商享有优先受偿权。

（2）勘察师、设计师、监理师

司法实践中，勘察师、设计师、监理师不享有建设工程价款优先受偿权是共识，但这有何法律依据？根据《民法典》第788条[注4]的规定，建设合同包括工程勘察、设计、施工合同。勘察师、设计师也是建设工程的承包人，也应当纳入《民法典》第807条规定的承包人范围。但最高法院认为，赋予承包人优先受偿权的立法目的，是通过保护承包人的建设工程价款债务，间接保护建设劳动者的权益[注5]，勘察师、设计师不属于保护范围。笔者认为，《司法解释（一）》第35条规定，只有与承包人签订了建设工程合同的承包人才享有优先受偿权，勘察师、设计师并未签订建设工程合同。 该司法解释可以作为排除勘察设计人员享有优先受偿权利的依据。

监理人是建设单位的委托人，代表建设单位对工程进行管理，监理合同不是建设合同，而是委托合同，监理人不享有优先获得报酬的权利。

（3）装饰装修工程承包

由于装饰装修工程不能脱离主体建筑独立存在，实践中对其是否享有优先受偿权存在争议。《司法解释（一）》第37条规定：“装饰装修工程符合折价、拍卖条件，装饰装修工程承包人请求以装饰装修工程折价、拍卖价格优先受偿工程价款的，人民法院应予支持。”司法解释明确装饰装修工程承包人享有优先受偿权，但优先受偿范围仅限于装饰装修工程。

（四）建设工程总承包（EPC模式）

EPC模式下，总承包商的范围包括设计、施工、采购等。总承包商能否就设计、采购合同主张优先受偿权？法律并未明确规定。根据最高法院二审民事判决[案号（2019）最高民终250号]，最高法院判决支持中国葛洲坝集团机电建设有限公司（EPC总承包商）的优先受偿权，并未排除设计工程款和采购工程款。从司法实践来看，EPC总承包商可以就设计、采购、施工等主张优先受偿权。

（五）分包商、非法分包商及其关联方

根据《司法解释（一）》第三十五条规定，只有与承包人签订了建设工程承包合同的承包人，才享有优先受偿的权利，而分包人、违法分包人及其关联人与承包人之间不存在建设工程承包合同，因此不享有优先受偿的权利。

但根据《司法解释（一）》第44条[注释6]的规定，实际施工人可以在一定的条件下代为行使承包人代位权：首先，建设工程质量合格，否则，分包人或违法分包人无权向承包人主张债权，实际施工人也无权主张债权；其次，分包人或违法分包人对承包人享有的债权已经到期，且债务清偿期已过；最后，分包人或违法分包人未向承包人主张债权。此处主张债权的方式仅限于诉讼或仲裁。

笔者认为，虽然实际建设人不直接享有工程款优先受偿权，但《司法解释（一）》第44条明确规定，实际建设人可以代发包人行使到期债权或者与该债权有关的从权利，工程款优先受偿权是主债权的从权利，因此，实际建设人可以通过代位权行使优先受偿权。

三、权利行使范围

工程造价优先受偿权的范围一直是理论界和司法实践中存在争议的问题。由于工程造价优先受偿权属于法定优先权，其权利范围也应依法确定，不能由当事人约定。从2002年最高法院发布的《关于建设工程造价优先受偿问题的批复》（法释[2002]16号）到2021年1月1日实施的《司法解释（一）》，一些有争议的问题逐渐得到确定。显然，承包人对承包人所欠的款项并非全部都享有优先受偿权。

（1）建设工程价款包括成本、利润、费用及税金

《民法典》第807条将优先受偿的范围定义为“建设工程价款”。根据司法解释（一）第40条第1款规定，“承包人优先受偿的建设工程价款的范围，按照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定”。司法解释并未列举工程价款的范围，只是表示按照国务院有关行政主管部门的规定执行。 建设部发布的《建筑工程承包发包价款管理暂行规定》（建标[1999]1号）[注7]和《建筑安装工程造价项目构成》（建标（2013）44号）[注8]规定了工程价款的构成，包括：成本（包括直接费和间接费：人工费、材料费、施工设备使用费、企业管理费等）以及利润、费用、税金。

（二）优先受偿权不包括逾期利息、违约金等。

《司法解释（一）》第四十条第二款规定：“承包人因逾期支付建设工程价款，请求优先受偿利息、违约金、赔偿金等的，人民法院不予支持。”可见，主张优先受偿权的费用不应包括：因承包人违约而产生的利息、违约金、赔偿金等。

（三）履约保证金和工程质量保证金

在建设工程中，承包人通常需要缴纳履约保证金和工程质量保证金。那么，履约保证金和工程质量保证金是否属于优先受偿的范围呢？法律条文并没有做出明确的规定。

履约保证金是承包方在合同履行过程中，为防止承包方违约，或者为补偿违约造成的损失而缴纳的保证金，是承包方为保证合同履行而缴纳的保证金，其性质属于债权担保。根据《司法解释（一）》第40条的规定，履约保证金不属于建设工程价款的范围。司法实践中，一般认为，设立优先受偿权的目的是为了保证承包方能优先获得其对建设工程的实际投资或者实现的价值。按照规定，承包方不得将履约保证金挪作他用。履约保证金尚未实际投入建设工程，因此不能优先受偿。

工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程合同中约定，从应付工程款中预留的用于保证承包人在缺陷责任期内修复建设工程缺陷的资金。根据《建设工程质量保证金管理办法》第二条[注9]规定，工程质量保证金从建设工程价款中预提，实质上仍是建设工程价款的一部分。司法实践中的主流观点认为，工程质量保证金属于优先受偿范围。

四、行使权利的期限

《民法典》施行前，2018年10月29日发布的《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件应用法律问题的解释（二）（现已废止）》第二十二条规定：“承包人应当自承包人应当支付工程价款之日起六个月的合理期间内行使优先受偿权。”《民法典》施行后发布的司法解释（一）第四十一条规定：“承包人应当自承包人应当支付工程价款之日起在合理期间内行使优先受偿权，但是最长不得超过十八个月。”也就是说，2021年1月1日以后，承包人行使优先受偿权的期限由六个月延长至十八个月。 将优先受偿权期限延长至18个月的规定，结合建设工程合同履行的特点，保护承包方的合法权益。

但需要注意的是，司法解释一增加了“承包人应当在合理期限内行使建设工程优先受偿权”的规定。笔者认为，根据新司法解释，承包人超过合理期限不行使优先受偿权的，即使不超过18个月，也存在丧失优先受偿权的风险。同时需要注意的是，该期限为诉讼时效期间，不得以任何理由中止、中断或者延长。

关于优先受偿权的适用期间，以下不同情形应当适用6个月或者18个月的期间。现行法律法规对此尚无明确规定，适用存在争议，需要结合司法实践以及相关法律适用的解释或规定予以明确：例如，工程款支付时点在《民法典》施行前，6个月的优先受偿权期间在《民法典》施行前已届满；或者，工程款支付时点在《民法典》施行前，6个月的优先受偿权期间在《民法典》施行后尚未届满等。

五、行使权利的方式

（一）提起诉讼或仲裁

承包商可以向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，请求优先受偿已承包的工程价款，包括工程折扣价款或拍卖价款；承包商进入破产程序的，可以向管理人申请破产保护。

（二）通过签订“债换房”协议或其他方式协商折扣

根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条的规定，实现优先受偿权的方式可以是协商折价，也可以是请求法院拍卖。实践中，常见的情况是承包人为了抵扣工程费而购买建筑物。根据最高法院[案号（2020）最高民再审第352号]的判决，以抵扣工程费的方式购买涉案房屋，实际上是通过协商折价补偿的方式实现涉案房屋享有的建设工程价款优先受偿权。以涉案房屋抵扣未付的建设工程价款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的建设工程价款优先受偿权的实现方式。 该律师认为，如果债权以房协议的签订时间在优先受偿权法定期间内，其实质是承包方通过与承包方协商折让的方式实现承包方的优先受偿权，当然需要注意的是，折让的房款仅限于承包方所承接的工程，不应延伸至其他工程。

（三）以信函或其他方式告知

根据民事判决书[（2020）最高人民法院民事再审第352号]原文：“承包人对建设工程价款的优先受偿权是法定权利。承包人行使优先受偿权的方式包括但不限于通知、协商、诉讼、仲裁等。承包人在排除期间以上述形式主张对建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过法定的优先受偿期间。”因此，承包人可以通过通知的方式行使优先受偿权。通过通知的方式行使优先受偿权应当注意以下几点：1、债务履行期限届满，承包人已经向承包人索要款项；2、通知应当在法定的优先受偿期间内发出；3、通知内容应当明确表达行使优先受偿的意思表示；4、保留通知送达的证据。

结论：

优先受偿权是承包人向委托人追偿债务的法定权利，在《民法典》及相关司法解释实施的背景下，法律对承包人权利的保护有了更大倾斜，这也是对弱势群体利益的保护。

注释和参考文献：

[1]《民法典》第八百零七条：“承包人没有按照约定支付价款的，承包人可以要求承包人在合理期间内支付价款。承包人没有在期限内支付价款的，承包人可以与承包人协议折价或者申请人民法院依法拍卖该工程，但是，该建设工程的性质不适宜折价或者拍卖的除外。应当从该工程的折价或者拍卖价款中先支付该建设工程的价款。”

[2]本解释自2021年1月1日起施行。

[3] 《司法解释（一）》第四十二条规定：“发包人与承包人协议放弃或者限制优先受偿工程款的权利，损害建设单位利益，发包人依据该协议主张承包人不享有优先受偿工程款的权利的，人民法院不予支持。”

[4] 第七百八十八条：“建设工程合同是承包人承担工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察合同、设计合同、施工合同。”

[5]《中华人民共和国民法典合同法典的理解与适用（第三部分）》中的观点

[6] 《司法解释一》第四十四条规定：“实际承包人以分包人或者违法分包人未依法向承包人行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权的实现，实际承包人依照民法典第五百三十五条的规定提起代位权诉讼的，人民法院应予支持。”

[7] 建设部《关于印发建设工程承包和分包价格管理暂行规定的通知》（建标[1999]1号）第五条规定：“工程价款的构成。工程价款由成本（直接费用和间接费用）、利润（报酬）和税金等构成。工程价款包括：合同价款、追加合同价款和其他款。合同价款是指按照合同条款约定的完成全部工程内容的价格。追加合同价款是指施工过程中因设计变更、索赔等增加的合同价款，以及按照合同条款约定的计算方法计算出的材料价差。其他款是指除合同价款以外，甲方应支付的款项。”

[8]建设部、财政部《关于建筑安装工程造价项目构成的通知》（建标〔2013〕44号）规定：“（一）建筑安装工程造价项目按成本构成分为人工费、材料费、施工设备使用费、企业管理费、利润、费用及税金（见附件1）”附件1：“建筑安装工程造价按成本构成分为人工费、材料费（含工程设备，下同）、施工设备使用费、企业管理费、利润、费用及税金。其中，人工费、材料费、施工设备使用费、企业管理费和利润包含在分项工程费、措施工程费和其他工程费中。”

[9]《建设工程质量保证金管理办法》第二条规定：“本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金），是指发包人与承包人按照建设工程合同约定，从应支付的工程款中提取的，用于保证承包人在缺陷责任期内对建设工程的缺陷进行修复的资金。”