近日，李女士通过中介看中了一套二手房，该房还有近300万元的银行按揭贷款未还。如果想买下这套房子，卖家需要先还清贷款，解除按揭。此时，卖家会用李女士的首付来支付剩余的贷款。“我的首付该付给谁？如果卖家收到首付后不还款，或者还清贷款解除按揭后不把房子卖给我怎么办？我该如何保证资金安全？”李女士满腹疑问。

对此，业内专家及专业二手房中介表示，买家付款前一定要核实房屋所有抵押明细，不建议直接把钱交给卖家解除抵押，建议通过资金监管的方式付款或者引入第三方担保支付公司。

风险警告：核实所有抵押情况

市场上很多二手房都是在还清银行贷款之前就卖掉的，在销售过程中需要先还清贷款，解除抵押，才能进行交易过户手续，这是二手房交易中很常见的现象。

北京51家居风险控制中心表示，消费者以银行贷款购买二手房，使用买方首付为房东解除抵押时，存在房屋卖方（房主）还款解除抵押后不履行合同的风险，或者房屋交易在交易中途被司法查封的风险。这两类风险都与卖方的信用债务情况有关。因此，在使用买方首付偿还卖方房屋抵押时，需先核实抵押范围、抵押户数、抵押金额、本金、利息、罚息、解除抵押所需时间等资金总额，避免因抵押情况核实不清导致合同无法顺利履行。同时，还需关注卖方是否存在阻碍房屋交易的司法案件，避免房屋被查封影响交易。

中介支持以基金监管形式支付

通过专业的二手房中介机构完成交易，也是降低风险、提供资金保障的一种方式。

我爱我家经营抵押房屋时，在签订买卖合同时，会根据房地产登记部门抵押核实情况，在《现有房屋买卖合同》中如实写明抵押情况，也会明确约定使用哪一方的资金来偿还抵押。如果需要使用买方资金，我爱我家会先根据房屋成交价、买方首付金额、卖方抵押拖欠情况、卖方资信状况、交易周期等综合评估资金安全性、买方资金是否可以使用。如果交易资金存在风险，经纪公司会停签或要求卖方自行解除抵押。

若使用购房者资金还款，在偿还抵押贷款前，我爱我家会联系房屋债权人（银行、当铺、债权人等）确认还款余额及解除抵押期限，同时通过不动产登记部门再次核实房屋产权，确保还款前不存在产权纠纷、产权扣押等情况。

在还款过程中，我爱我家将组织交易双方另行签署《补充协议》，以契约方式约定还款情况及交易双方的权利义务，同时注明违约责任。

当银行要求还款当日，我爱我家会与交易双方在场，当天转账，并配合银行进行扣款，确保资金专款专用。

我爱我家将通过不动产登记查阅档案信息，及时了解房屋抵押解除情况，并办理过户手续。

北京风控中心提醒，房款安全是整个房屋买卖过程中的重点风险，涉及金额大、周期长、风险大。同时，现有的房屋交易类型多，税务计算复杂，且交易双方均为个人，因此合同履行过程中存在诸多变数。

购房者在签订《现有房屋买卖合同》前，应查阅房地产登记部门备案的信息表，明确抵押数、抵押范围、金额、债权人，并在合同中约定房价款的还款责任、时间、金额、支付方式等。建议采用资金监管形式，确保购房资金安全。

专家建议引入第三方担保支付公司

业内人士表示，首先，对于已抵押的房屋，买卖双方签订的买卖合同有效，但没有解除抵押，就无法进行房地产过户登记手续(产权转移)。

因此，对于已抵押的房屋，卖方需要明确偿还剩余贷款的具体时间，以及办理解除抵押登记手续的具体时间。

实践中，卖方解除抵押所需资金可以自筹，也可以由买方提供首付款。但如果买方直接将钱交给卖方解除抵押，可能存在两个风险：一是卖方有多个贷款，首付款付清后，房贷尚未还清，无法解除抵押；二是卖方可能侵吞首付款，无法按照约定办理解除抵押手续。

因此，房屋交易前必须进行完整的产权调查，核实房屋权属，确认是否有抵押、抵押权人、抵押金额、是否存在多抵押、隐性抵押等。如需抵押交易的房屋，应引入第三方担保支付公司，确保首付资金专款专用。目前，此类担保业务在北京较为成熟，能较好地控制交易风险。

简单来说，这类房子可以购买，但需要解抵押贷款，解抵押贷款后钱不能直接打给卖家，需要引入第三方公司，虽然会产生一些费用，但对客户和业主来说都比较安全。