在设计房地产销售模式的过程中，房地产公司通常会选择与第三方签订合同，由第三方提供销售服务，促成客户与房地产公司之间的签约。合同签订后，房地产公司会根据销售额向第三方销售人员支付佣金。房地产公司产生的销售佣金应如何处理财务税务处理？

1.销售佣金的会计处理。新收入准则第二十八条，即《财政部关于修改印发企业会计准则第14号——收入》的通知（会计【2017】22号）规定，对于企业为取得合同而发生的增量成本，预计能够收回的，应当确认为一项资产，作为取得合同的成本；但该资产的摊销期限不超过一年的，可以于发生时计入当期损益。如果企业没有取得合同，则企业就不会发生这些成本。

根据新收入确认要求，如果销售佣金预计在一年以上才能收回预期收入（确认收入），则应计入合同成本，而摊销原则要求采用与资产相关的商品收入相同的基础进行摊销。对于开发企业而言，在新收入准则实施前，所有发生的销售佣金均计入期间费用，当然从会计角度看，新收入准则对销售佣金的会计处理更能体现“权责发生制”和“收入-成本-费用配比”原则，更能准确反映企业财务状况。

2、销售佣金如何税前扣除？按照企业所得税法规定，一般佣金只要不超过合同收入的5%，就可以在当年税前扣除，扣除比例是“合同收入”的5%，而不是当期确认的销售收入（一般佣金不会超过5%），因此，可以在当期税前扣除。

但新收入准则遵循“收入成本费用配比原则”和“权责发生制原则”，对与销售收入直接相关的销售佣金，采用与收入相同比例摊销，企业会计处理全部计入销售费用，由于已计入当年损益表，在企业所得税汇算清缴时，可根据限额标准在纳税调整表中进行纳税调整。

新收入准则执行后，销售佣金记入“合同取得成本”科目，不记入当期损益，也就是说销售佣金不体现在损益表中，不能影响公司利润。这笔佣金应该在发生时记入资产类别。“合同取得成本”科目只能在房屋交付当年结转为销售费用。那么执行新准则的公司应该如何在所得税前扣除销售佣金费用呢？

根据《财政部 国家税务总局关于企业费用及佣金税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）第四条规定，企业发生与生产经营有关的手续费及佣金，企业已计算将费用及佣金计入固定资产、无形资产和其他相关资产的，应当通过折旧、摊销等方法分期扣除，不得直接在当期扣除。由于新会计准则已将销售佣金确认为一项资产，相应的，虽然文件中没有明确规定“合同取得成本”，但“固定资产、无形资产和其他相关资产”中的“等”字样，已经包括了“合同取得成本”中计入的资产。

因此，对于应执行新收入准则的企业，若其已将销售佣金计入“合同取得成本”的，应通过摊销的方式分期在税前扣除，并执行原政策，即在发生的当期依法在税前扣除。

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