从事房地产行业二十多年，我觉得有必要对开发商在房地产项目上的操作做个简单分析。分析太多了，文章就发不出来。没别的办法只是做一下简单的分析，请大家见谅！

首先说一下快周转的形成，为什么要快周转？这个主要跟开发商的资金链有关，买地需要比较大的投资，根据不同地方的情况，一般土地出让金是一半，交了费用，拿到土地证了才能顺利拿到预售证，不然没有土地证的话很难拿到预售证，所以周转一定要快，所说的周转快这里仅指从获得土地到完成销售任务的时间，并不包含交楼，关键时间点是从拿地到取得预售证到开盘销售、资金回收！

第二，监理资金账户管理。一般来说，房屋预售资金要放在监理账户进行管控。当地基完工时，支付20%；当主体结构完成一半时，竣工验收合格后，支付30%；结构封顶时，支付30%；验收合格后，支付30%。20%，但这里的监理资金是指工程预留资金，主要是设立填补建筑成本的缺口。事实上，预售资金监管仅为一套房屋2万元左右，非常罕见。部分问题在于没有对整个预售资金进行监管这就是很多烂尾楼出现的原因。其实很多情况下，承包商和开发商合谋帮开发商提前把预留的工程保证金取出来。工程完工进度都是提前报备的，主体结构完工后截至目前，预留工程担保资金已基本到位。

三是与设计单位勾结，盗窃容积率，愈演愈烈，申报容积率时，阳台是开放式阳台，这样经济地算了一半的建筑面积，面积算了实测后，有人改成了全封闭式阳台。这样原本赠送的面积就可以卖给小业主了。所以你看到现在几乎所有开发商都建大阳台，而且都是封闭式阳台，这样每户至少可以多卖8平米，每户要多交10万元。阁楼高度、层高、车位配比、人防面积计算，测量面积的验证等等都是开发商为了获取利益最大化而设计的。

第四，开发商的财务和土地增值税计算一般会加重建筑成本，自有物业的成本几乎全部加到销售面积上。很多商业综合体是和住宅一起建设的，商业面积几乎全部分配到销售面积了，实际上对于开发商来说，商业地产已经0成本持有了，由于这部分不敏感，所以消息不能展开，抱歉！

开发商从成立之初就只有一个目标，赚钱，快速赚钱，寻找项目申请流程和预售资金监管的漏洞以节省成本。钢材的量导致建筑结构的用钢量一般很少，每平方米只有30公斤。这几乎是高层结构设计的极限了！财务叫规划，其实就是手动梳理内部工程结算范围扩大销售。该区域的建筑和土地成本降低，土地增值税降低，自有物业零成本持有。只要开发商达到底线，就是他们的上限限价！所以，如果不管控开发商，中国房地产行业还能成为正常的产业吗？