【裁判要旨】1.解除权的行使期间为诉讼时效期间，不适用中止、中断的规定。一方未在法律规定的期间内行使解除权的，其解除权消灭。在大部分价款的情形下，出卖人主张本案合同已经解除，其对本案财产享有物权，但该主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

（2018）最高人民法院民事上诉字第4900号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：辽宁李氏房地产开发有限公司，地址：辽宁省沈阳市和平区黄寺路***号。

法定代表人：李德斌，该公司总经理。

委托代理人：杨雪，辽宁沈阳律师事务所律师。

委托代理人：李晓蕾，辽宁沈阳律师事务所律师。

申请人（一审被告、二审上诉人）：何芳，女，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。

委托代理人：刘勤群，辽宁同方律师事务所律师。

委托代理人：刘兴伟，辽宁同方律师事务所律师。

一审被告：辽宁远洋速冻冷藏有限公司，住所：辽宁省沈阳市皇姑区长江街**号。

法定代表人：陈桂芳。

一审被告：辽宁东方船舶远洋渔业有限公司。住所：辽宁省沈阳市皇姑区长江街**号。

法定代表人：赵文成。

一审被告：交通银行股份有限公司沈阳和平支行，住所：辽宁省沈阳市和平区和平北街**号。

负责人：刘悦。

再审申请人辽宁丽石房地产开发有限公司（以下简称丽石公司）诉被申请人何芳、一审被告辽宁东方船舶远洋渔业有限公司（以下简称东方公司）、一审被告辽宁远洋速冻冷藏有限公司、一审被告沈阳交通银行股份有限公司和平支行第三人执行异议诉讼案，不服辽宁省高级人民法院（2017）辽民终1282号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

李氏公司申请再审，认为（2002）深终执字第586号、（2012）深终执字第235号执行案件查封的面积超出李氏公司转让的面积，超出部分面积无效。公司与东方公司签订的《北航农贸市场底层及一层营业厅转让、交接及接收协议书》（下称案中协议书）第五条确认，李氏公司转让给东方公司的一层面积为涉案房产一层实际面积7788.83平方米，其中1359.15平方米为他人所有，其余435.26平方米从未被李氏公司转让。 执行案件（2002）深中执字第586号、（2012）深中执字第235号均裁定查封李氏公司在辽宁省沈阳市××街××号开发建设的尚未办理产权手续的房产一层，该房产明显超出李氏公司转让的面积，该裁定没有事实依据，驳回李氏公司执行异议申请是错误的，该房产产权仍归李氏公司所有。1、2000年8月9日，李氏公司取得辽宁省沈阳市××街××号土地使用权，并先后取得土地使用权。2001年，李氏公司在该土地上投资开发建设北航农贸市场大厦，该大厦地下一层，地上八层。 2008年取得辽宁省沈阳市不动产登记发证中心颁发的《北兴农贸市场项目初始登记核准》。2、李氏公司与东方公司签订转让协议后，东方公司未按照协议约定支付价款，给李氏公司造成巨大经济损失。虽然李氏公司提起诉讼，（2011）深中民二初字第70号民事判决仅确认双方存在债权债务关系，并未改变产权状况。2012年12月26日，李氏公司在辽宁法制报上刊登了给东方公司的解除通知，东方公司在15日内未书面回复。经与李氏公司联系，双方签订的转让协议已解除。3、根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，未经登记，不得改变产权。 李氏公司从未与东方公司有任何联系办理过不动产变更登记，产权仍归李氏公司所有。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款、第二款、第六款的规定，请求撤销二审判决。改判或者发回重审。

何芳提交意见认为，第一，李氏公司提交的证据不属于新证据。李氏公司提供的分层分户表是辽宁省沈阳市房地产产权登记中心、辽宁省沈阳市房地产测绘队于2003年9月编制的。李氏公司在一审、二审中提交的《北航农贸市场项目初始登记核准》是相关部门同时出具的，也就是说，核准上显示的面积是以分层分户表为依据的。李氏公司作为建设单位，2003年就有上述材料，但在一审、二审中均未提供。在（2011）深中民二初字第70号民事案件审理过程中，李氏公司依据案涉协议，主张货款800万元，并构成违约。 李氏公司从未以房屋面积超过法定标准为由提出提高购房款的请求，足以说明该一楼大厅除部分摊位已售出外，均已按照协议转让给东方公司。李氏公司提供的所有证据材料均不属于新证据，这些证据材料实际上不能产生推翻二审判决的效果。2、本案二审判决认定事实清楚，适用法律正确，所有事实均已核实，李氏公司无权解除合同。涉案房屋虽然尚未办理产权登记，但东方公司享有产权盼望权，东方公司在协议签订后实际占有并使用涉案房屋，李氏公司作为出卖人对房屋并无任何权利，仅负有协助东方公司办理产权过户手续的义务和申请执行的权利。 此次产权变更登记仅为形式上的变更登记，并不代表卖方在房屋交付后实际上仍然可以出售该房屋。该房产的占有、使用、收益和处分权归东方公司所有。东方公司已支付89.47%的购房款，李氏公司可通过诉讼进入执行程序后实现债权。综上所述，李氏公司的再审申请没有事实和法律依据，请求驳回李氏公司的再审申请。

本院确认一、二审认定的事实。

本院经审查认为，根据一、二审判决、李氏公司申请再审的理由以及何芳的答辩意见，本案争议焦点主要在于李氏公司是否有权解除涉案协议及是否具有充分的排除民事执行权。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第36条规定：“买受人支付标的物总价款75%以上的，出卖人主张拿回标的物的，按照合同的约定执行。本解释第35条第一款第（三）项规定，第三人已经按照物权法第106条的规定善意取得标的物的所有权或者其他财产权利，出卖人主张拿回标的物的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据合同法第90条第4款规定，出卖人逾期未交付标的物的，人民法院不予支持。”房屋或者买受人逾期支付价款，出卖人经催告后在三个月的合理期间内仍不支付，当事人一方不履行合同，要求解除的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定的，行使解除权的合理期间为对方通知后三个月。通知的，自解除权产生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。人民法院经审理执行异议之诉，根据下列情形分别处理：（一）当事人之外的人对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权利的，人民法院应当裁定不予执行； （2）当事人之外的人对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权利的，当事人不享有足以排除强制执行的民事权利的，应当驳回起诉。

案外人同时提起确认权利请求的，人民法院可以在裁判中对二者一并作出裁定。本案中，李氏公司与东方公司签订的协议未约定协议解除的条件和期限，解除权应当依法行使。2003年11月28日，李氏公司向东方公司发出付款通知，意味着李氏公司收到通知后，行使解除权的合理期间为三个月，即通知发出的期限为三个月。到达东方公司后三个月，即2004年3月1日前为诉讼时效期间，不适用中止、中断等规定。李氏公司未在法律规定的期间内行使解除权，其解除权消灭。 其间李氏公司未行使解除权，而是起诉东方公司继续履行合同并支付剩余8000万元及违约金，已生效的民事判决支持该诉讼。虽然李氏公司与东方公司签订协议后未办理过权属变更登记，但东方公司已支付约89.47%的房价款，并已由当事人占有、使用涉案房产，双方债权债务关系已由生效判决确认。在东方公司支付大部分房价款后，李氏公司主张涉案协议已解除，其对涉案房产享有财产权。二审法院基于上述事实及法律规定，认定李氏公司无权解除涉案协议，对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权利。 该裁定并无不当，本院维持。

综上所述，李氏公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款、第二款、第六款规定的情形。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、最高人民法院《应用法律解释》第三百九十五条第二款的规定，本院裁定如下：

辽宁李氏房地产开发有限公司的再审申请被驳回。

审判长罗典

李贵顺法官

万婷法官

2018 年 9 月 27 日

法官助理 刑成鹏

张丹书记