大家好，昨天魔豆菜馆的一位粉丝“爱偷懒的九命猫”跟大家聊了聊她对楼市的认识，以及对成都楼市的判断。

还没看的朋友可以回去看看昨天的文章

今天我们继续欢迎今天的主角，爱偷懒的九命猫。

（以下为正文）

这次买房过程中，我发现自己执行力比较欠缺，遇到无法解决的困难，总想拖延，比如借钱周转，如果早借一点，就可以借到更多的钱，买更大的房子。

其实2014年做出买房的决定并不容易，当时房子都在跌，新房都在跌，真正的降价。

2013年初，我前公司昆明分公司为某知名房地产开发商设计了一个楼盘，2013年下半年开盘时，他们来我们公司做推广，说是额外优惠，当时我很多同事都以8k+的价格买了那个楼盘的房子，到2014年中旬，价格已经降到6k+了。

这家知名开发商专门组队到昆明分公司做工作，叫大家房价跌了就别闹了，因为那家房地产商是该公司的5A级客户。从2014年下半年开始，整个行业明显特别不景气，已经买了房的同事们都觉得找工作不容易，不敢闹。

那段时间昆明房价跌的比较多，成都也跌，刚好一个部门有两个同事在2013年底买了另一家特别擅长打造城市的知名开发商的房产，买的时候付了1.1万元左右，而且这家开发商还是战略合作伙伴。

打完折后再打个百分比折扣，到2014年9月，这套房子才9000多元，当时成都整体房价很便宜，降幅也不小，这套房子并不是降幅最大的。

2019年我卖掉房子，买了一套小一点的，后来又买了一套大一点的，那时候觉得还款压力特别大，导致我很怀念一个成长性很好的小区。房子自然是带3倍杠杆的，能赚到的钱永远比买翻倍的股票多很多。

杠杆肯定不适合普通人，普通人如果用杠杆就快破产了。我有限的经验是，能赚到更高收益的决策很难做，而比较容易做的决策赚到的钱却有限。

我先讲一下我观察到的成都房地产市场与其他城市的相似之处。

新建房交付后一两年价格比较混乱，二手房成交价与新房定价关系密切，这段时间可以寻找估值错误的房产，获取超过行业平均水平的收益。

品牌开发商很重要，但品牌开发商新房溢价也是最高的，选择同板块品牌高于平均水平的开发商，不要在板块天花板处投资。

更重要的是街区本身的配套，比如商业、学校、交通等，比如成都中州中心城的房价涨幅就高于同一街区的其他房子。

我先说一下成都的特色吧。

党的十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

大城市缺的是好地段的好房子，破旧小房子越来越吃香，一线城市的城市框架已经成型，破旧小房子往往占据着优越的地理位置，在一线城市还是有前景的，但成都真的没前景。

成都的重心一直在向南移动，先是金融城，金融城板块还没有完全开发，后来又转移到兴隆湖。成都有太多的土地可以建新房，但新旧房的产品差距太大。

建设路、榆林、浣花溪等传统区域的老旧房表现将越来越不及新房和二手房。

近五年来，成都新建了多条地铁线路，导致地铁沿线很多区域都出现了大村落，尤其是18号线、6号线、10号线周边。

可开发土地太多，老房子在成都没有未来。

老房子本身的质量确实存在特别明显的代沟，下图是2003年至2006年间成都开发的地标性住宅区。

当时它上了不少头条，是人们心目中的理想住宅。当然它能上头条，被政府大力宣传为典范，部分是得益于当时开发商的背景，但当时房屋的质量确实值得成为典范。

但不到二十年，就掀起了更换物业的风潮。小区面貌已经陈旧不堪，想要重建地标已经完全不可能，只能尽快自己搬家了。

看看这张周末加班后，晴天出去散步时拍的高新区在建房屋的照片。

城市面貌、社区环境优良，房屋类型更新不少。

下图的新房明显漂亮很多，更何况90后特别讲究颜值，他们很快就掌握了买房的话语权，未来的潮流也会按照他们的喜好来走。

成都的城市中心在不断移动，核心区也在不断演变，十几二十年来，成都并没有出现过一栋栋火爆的豪宅，似乎成都人更喜欢新楼盘、新地段。

随着基本框架敲定，可能会出现十年二十年都认可的顶级豪宅，想在成都买豪宅的朋友要注意这一点，这跟很多其他城市不一样。

关于成都的朝向，它更倾向于深圳。大多数人不喜欢朝西，因为西边的阳光太强烈。虽然成都和上海基本处于同一纬度，但成都没有雨季，所以朝不朝南的重要性远不如上海。

我觉得上海比较喜欢推荐下图这种户型，就是卧室必须全部朝南，厨房外面有没有客厅阳台其实不是那么重要，大部分都是竖厅，卧室比较大，客厅比较小。

成都比较流行横厅，厨房外一定要有客厅阳台，卧室比较小，要求客厅尽量大。特别强调餐厅和客厅的家庭社交功能，将客厅和餐厅作为家庭成员互动、情感联系的空间。

总体来说，我感觉上海的住房偏好是向北的。我对上海的了解有限，所以这种感觉可能不正确。

虽然近年来成都的城市骨架已经绷紧了很多，但是在成都周边有大量空置土地，又有在建、即将改造成全装修大楼的情况下，想要找到投资机会依然困难。

这类区域一旦由郊区变成城区，会产生相对较高的溢价率，但在成都如果想在这类区域买房，就只能选择新房了。

成都中心城区最值得开发的区域非金融城三期莫属，下图的锦江西区域已经开发完毕，锦江东还有大片区域待开发。

本来想在锦江东买房，提前做好了准备，但打开百度地图才知道，完全是一厢情愿。

周围没有什么商品房，有的等着拆迁，我站在刚刚开通的金融城东地铁站旁，放眼望去，是一望无际的荒原。

当我在思考要不要买一套金融城旁边的老房子的时候，我拿成都的另一个IP——攀城港做了类比。

地处二环附近，开发较早，旁边马路对面的老房子（下图红框内）在2017-2018年已经完全落后于大势，所以想在金融城三期旁边提前埋伏，完全不可能。

这两年成都对中部地区南移已经形成了非常强烈的共识，最热的区域就是高新区和天府新区，如果能在高新区买房，就优先考虑高新区。

我想高新区的投资效率会比天府新区高很多。

在共识强的带动下，高新区天府新区2020年涨幅较大，特别是高新区金融城区域，我刚才说的住宅区涨幅达到50%，其他主城区只有少数高端板块涨幅较大。

成都房地产市场两极分化严重，与去年的股市崩盘有异曲同工之妙。

又要吐槽一下成都的限购规则太复杂了，有分区限购，大致分为四个限购区域，高新区的限购最严，作为经常关注楼市的本地人，只能靠购房公众号的微信小程序才能看全貌。

在去年深圳加大调控力度之前，作为二线城市的成都，限购政策其实比深圳还要严格，当时在深圳只要有常住户口就可以买房，而在成都则要求常住户口满2年，或者常住户口满1年且有限购区域户口和社保。

去年9月，成都将营业税税率由两年计划改为五年计划，这意味着投资周期将更长。

另外房贷利率高，首套房附加利率152个点，6%+，其他城市还有首套房优惠，就算有附加利率也很少，成都太狠了。

如今房地产投资经过上一轮去库存之后大幅增长，买房闭着眼睛就能赚钱的时代已经结束，而越来越成为一项需要一定专业知识的投资。

未来只有一线和一些强大的二线城市值得投资，但说服人们在未来十年内至少购买一套自己的住房仍然是一件好事。

我在这些年观察楼市的过程中，发现自己需要根据外部环境，不断修正自己的想法，多接触市场，做出判断，跟踪市场，然后修正自己的想法。

小平同志有一句话特别有启发意义：“解放思想，实事求是。”让我们共勉吧。

感谢魔豆财馆让我不仅学到了一些买房知识，还在买房的路上结识了一些好朋友，希望各位魔豆财馆的粉丝们都能买到好房子。

以上为全文内容。