由于银行比预期晚了两个月发放贷款，已经支付了一半房价的买家不仅要归还已大半装修完毕的房屋，还要赔偿卖方490万元。近日，上海市第二中级人民法院公布了一起房屋买卖合同纠纷案的二审判决。判决书显示，因银行拖欠贷款，卖方未按时收到全额房款，将买家告上法庭。最终，法院二审维持原判：双方解除合同，买家需赔偿卖家310万元违约金及180万元房屋装修费用。

双方约定，无论是否获得贷款，买房人均应在房屋过户前支付二期房款。

法院查明的事实，2020年5月27日，卖方范某、应某与买方吴某就一套二手写字楼签订了《房地产销售代理协议》，约定房屋总价1550万元。根据协议约定，吴某在签订正式买卖合同当日支付首期房价775万元、第二期房价775万元。买方应当在签订正式合同后五日内向银行申请贷款。如果吴某的贷款申请在过户前未全部获批或者无法获得贷款，吴某还应当在过户前将该部分房价支付给卖方。

同年5月30日，双方签订补充协议：房屋总价仍为1550万元，买受人支付定金100万元。1550万元房价分为合同价1490万元和装修补偿费60万元。约定卖方提前交房，买受人于2020年6月30日前支付首付745万元，60万元装修补偿费于过户当日支付给甲方，剩余745万元贷款由银行贷给甲方。

2020年7月2日，双方正式签署《上海市房地产买卖合同》（网签），此前，卖方已于6月份将房屋交接给买方，买方已向卖方支付定金100万元及部分房价款400万元。

网上合同约定，双方应于2020年8月30日前共同办理过户手续，吴某应于2020年7月31日（含当日）前支付剩余首付245万元，并在签订合同后五日内向银行申请支付第二期745万元；如过户前贷款申请未全部获批或无法获得贷款的，吴某还须在申请过户前向卖方支付相应部分房价款。

合同补充条款还赋予了卖方单方解除合同的权利。买受人未按时履行合同的，每逾期一天应当向卖方支付房价总价0.05%的赔偿金，并继续履行。买受人逾期十个工作日以上或者买受人要求解除合同的，视为买受人违约，卖方有权单方解除合同。卖方解除合同的，应当通知买受人，买受人除支付十个工作日的赔偿金外，还应当向卖方支付相当于房价总价20%的违约金。

同日，双方又签署一份协议，约定如因买受人违约，致使买卖合同不能正常履行的，买受人应于合同解除之日起7日内恢复房屋原状或赔偿卖方房屋装修费用180万元；如因卖方违约，致使合同解除的，卖方还应赔偿买受人装修费用180万元。

银行贷款逾期两个月，卖方通知买方单方面解除合同

事实上，吴某直到当年7月13日才支付了首期房款745万元并支付了逾期利息，剩余745万元银行贷款直到2020年10月29日经相关银行批准后才予以放行。

在此期间，2020年9月15日，卖方向吴某发出律师函，希望其自收到律师函之日起3日内支付款项，如仍不支付，则有权解除合同，并要求吴某赔偿违约金、装修损失等。

15天后，吴某仍未支付剩余款项，卖方再次向吴某发出解除买卖合同通知，要求其搬出并退还房屋，并支付房屋总价20%的违约金及房屋装修损失180万元。

法院认为，买方应该知道贷款延期获批的风险

一审中，被告人吴某辩称，贷款展期虽然是事实，但其并未遭到银行拒绝发放贷款，只是影响了过户时间，因此其行为不构成根本违约。

黄浦区一审人民法院对此观点难以认同。判决指出，吴某最终于2020年10月29日取得贷款，这远远超出了合同约定的时间，也超出了双方的预期。当然，贷款展期获批的原因与卖方无关，也可能与吴某自身的资信状况无关。但法院认为，作为合格的民商事主体，吴某应当意识到交易中可能产生的风险，尤其是在合同中已明确约定吴某未能及时履行付款义务，在最终未取得原告理解和许可的前提下，不能免除吴某相应的违约责任。

房屋总价20%的罚款是否过高？法院认为并不高

对于吴某认为卖方主张的违约金数额（房屋总价的20%）过高的观点，法院也表示难以予以同意。由于房屋买卖合同本身有其特殊性，且由于交易标的涉及的金额一般较大（且本案买卖的标的为写字楼，而非一般住宅），因此因一方违约而给另一方造成的经济损失也会较大。结合本案已查明的相关事实，可见本案原告可能因吴某违约而向第三人（案外房屋卖方）承担相应的违约责任（数额可能不会太少）。

因此，考虑我国《合同法》的相关法律规定，并不排除当事人可以同时请求违约金和实际损失赔偿。考虑到本案吴某违约的实际后果，导致范某、英某未能顺利正常购买另一套住房，经济损失巨大，故法院采取支持卖方请求违约金和实际损失赔偿的做法。

二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

最终，法院判决：双方签订的房屋买卖合同及相关协议于2020年10月7日解除；被告吴某应于判决生效之日起十日内搬出并退回原告房屋，逾期不搬出的，应按每天1000元的标准加交房屋占用费，直至实际退回之日为止；吴某于判决生效之日起十日内向原告一次性支付违约金310万元及房屋装修费180万元。

律师建议买家可以协商合同中“以银行贷款实际发放时间为准”的条款

490万足以在上海买房了。因为银行拖延放贷，买家要承担如此巨额的赔偿。很多买家看到这个案例都震惊了，毕竟银行的放贷时间不是买家能控制的。在置换房屋的过程中，很多卖家其实也是买家，银行一旦延长放贷期限，势必会影响到几笔交易。这种情况下，如何保障交易双方的合法权益？

时代久和律师事务所合伙人许桂林指出，本案中，双方约定无论银行是否按时放贷，买家都要在约定的过户日支付近乎全额的款项。还约定如果买家逾期10天以上，卖家可以单方解除合同。这些条款确实对买家不利，这可能是因为买家当时急于买房，或者低估了银行放贷时间的风险。但不管怎样，只要双方签字同意，就必须遵守。

许桂林律师建议，双方在签订合同时，应认真考虑银行贷款时间的不确定性。对于买家来说，可以协商约定“以银行实际贷款时间为准”等条款，避免银行贷款逾期而产生违约责任。对于卖家来说，最好在合同中明确最迟付款日期，并约定逾期付款的违约金标准或解除合同的标准。当银行延期还款时，卖家也可以保障自己的权益不受损害。当然，买卖双方之间肯定会存在利益冲突，合同最终如何约定，还要看双方沟通谈判的结果。