第 1 部分

如果没有银行的支持，房地产行业至少会损失一半的价值。

这几天，房地产行业人心惶惶，大家紧盯“银行问题”，银监会天价罚单还在酝酿，大招频出，开发商融资渠道骤然收紧。

最新消息称，全国部分银行已暂停房地产开发贷款业务或停止接受新的信贷。

昨天我咨询了杭州几家银行。

恒丰银行明确暂停受理房地产新增信贷业务，四天前该行发布内部通知称，暂停受理新增信贷，但存量业务可正常办理。

另两家股份制银行仍在经营开发贷款业务，但已明显收紧。

1月26日，浙商银行杭州分行因向资本金不足的住房项目发放开发贷款被罚款。

“现在资金很紧张。”所有受访者异口同声地感叹。

一位金融业内人士讲述了自己的亲身经历：“三年前，杭州一个外资大亨要融资，邀请了很多家金融公司来试镜，每家公司都要用三分钟的时间陈述自己的想法，完全是反过来的……”

除了信贷之外，理财、信托等各种渠道都在收紧。

保监会、证监会也同步发声，目的只有一个：严监管资本。

比如，新修改的《保险资金使用管理办法》禁止划转受托资金、提供通道服务等行为，切实加强“去嵌套、去杠杆、去通道”工作。

也就是说，所有主要融资渠道都受到影响。

克而瑞江浙总经理刘晨光总结道：“开发商融资难的问题，其实又回到了2013年的水平。”

第二部分

显然，2018年我们大概率会面临“钱荒”。

从党的十九大报告、中央经济工作会议，到银监会年度工作会议，以及最近的雷霆之怒……

短短一个月内，银监会开出3张天价罚单，总额近15亿元。

自12月底广发银行收到7.22亿元“史上最大罚单”以来，该行平均每天开出两张以上罚单，罚单金额高达数亿元，看得人眼花缭乱。

特别是银监会推出的“九项措施”。

明确要抑制居民杠杆率，严控违规流入股市、房市的个人贷款。第九条有一个很明确的方向：继续抑制房地产泡沫，严厉查处各类违法违规房地产融资行为。

现在，是每个人都面对现实的时候了。

加强金融监管、防范金融风险已不再只是说说而已，屠刀随时可能落下。

一位“层楼”的粉丝随即评论道：为什么我觉得对楼市影响最大的是央行大力监管去杠杆？没有银行的支持，真的能有那么多全额付款的客户吗？

是的，这一轮钱袋子的收紧是双重打击。不仅开发商，就连购房者也发现从银行获得贷款越来越困难。

那个曾经“杀鸡儆猴”的城市，就是厦门。

银监会两天会议期间，共开出9张房地产贷款违法违规罚单，其中7张在厦门，其中4张是个人贷款违法违规，导致个人消费贷款、经营性贷款大量流入房地产市场。

为什么是厦门?因为它是全国家庭杠杆率最高的城市，房价泡沫很大。

第三部分

2017年11月底，厦门居民杠杆率飙升至186%！

所谓家庭杠杆率，就是一个城市的“家庭贷款余额”除以“家庭存款余额”，贷款余额包括房贷、车贷等，但中国主流的家庭贷款还是房贷。

深圳的杠杆率也较高，达到164%；北京和上海的情况相对较好，分别为54%和75%左右。

杭州本来就很健康，2016年杠杆率只有40.6%。

但一周多前，杭州2017年GDP数据公布，杠杆率飙升至80.2%，几乎翻了一番！高于全国62.1%的平均水平。

一年之内，杠杆率大幅上升，赶上北京、超过上海，表明购买力严重透支，风险正在积累。

因此，在此轮“银监会监管风暴”中，杭州的银行屡屡被列入名单。

目前，杭州部分银行已暂停办理“抵押贷款”业务，即便能办理，审核也要严格得多。

比如，对于个人消费贷款，多数银行都设定了100万元的新上限，并审慎审查客户所提供的资金的合理性。

“比如一个客户要装修一套90平米的房子，我们会进行评估，发现装修费用在5000元以内是正常的，最高费用在8000元左右。也就是说，最高贷款额度在70万元左右。”

过去最常用的那些理由如“购买红木家具、名画”等，如今都很难实行。

另一类是个人经营贷款，比消费贷款更容易获得，但要求客户有公司或股东，经营时间也有门槛，一般在一年以上。

此外，不仅房贷额度收紧，利率也在上涨，有银行称，他们的利率原本就很高，为年利率7.8%，现在已经被调高到8.2%。

“如果还有人想用抵押贷款买房，那他们就是明知山有虎，却往虎山行。”

第四部分

除了“抵押贷款”外，利用信用贷款还首付的行为同样受到严厉打击。

此前，一些资金紧张的购房者也利用信用贷款来凑足部分首付，信用贷款额度一般在20万至30万元，随便去几家银行，就能拿到100多万元的首付。

去年9月份以后，打这种擦边球就变得很困难了。

如果购房者之前有过信用贷款记录，抵押贷款银行为了保险起见会要求他先还清之前的贷款，否则不会发放抵押贷款。

1月15日，招商银行杭州分行因“未核查首付真实性，违规发放抵押贷款”被罚款20万元。

有些朋友就遇到了比较严格的首付审核。

他的银行对账单上显示最近有30万元别人的存款，抵押银行于是要求他证明这笔钱不是贷款而是自有资金，否则不会办理抵押。

随着信贷政策收紧，近期购房者的担忧情绪愈发浓重。

以往，银行每年1月份放贷都会比较宽松，但今年尤为反常，杭州房贷利率不降反升，首套房普遍涨幅10%，最高涨幅达20%，贷款额度十分紧张。

一些机构还预测，到2018年底，房贷利率可能升至6%……

一位营销总监也抱怨，想买房的客户并不缺，但大多数都需要卖掉二手房来筹钱。

但目前杭州二手房挂牌价虚高，且临近年底，即使下调挂牌价也难卖，即便找到买家，房贷也遥遥无期，置换计划不得不暂时搁置。

连续“去杠杆”后，二手房流动性恶化，导致一些热门楼盘出现客源短缺的情况。

曾经的“宇宙中心”未来科技城，如今也不再坚持全款，三六成首付越来越普遍。据说，开盘前一房难求的钱江新城豪宅，如今也开始接受线下协议了。……

第五部分

都说“房地产行业本质上就是金融行业”，一旦资金渠道收紧，事情就变得复杂了。

年初，各大房企都在海内外寻找资金，仅1月初就有五六家房企密集公布海外融资计划，总规模超40亿美元。

原因是，未来两年房地产行业将面临偿债高峰。

2018年的额度是3300亿，2019年将更高，要还4700亿，当最严监管遇上最重还债，会产生怎样的化学反应？

如果“楼市调控五年不放松”，开发商可能面临大清洗。

寡头垄断、强者恒强的局面近年来屡见不鲜，未来可能还会更加明显，斗争的逻辑也很简单：只要我够有钱，我就能比你活得久。

当然，最直观的反应还是在土地市场。

一是开发商资金紧张，信心不足，二是年初受挫，又要权衡今年的市场形势，导致近期不少开发商拿地都比较克制、谨慎。

1月下旬，北京3宗住宅地块七天流拍，挂牌价合计逾155亿元；3天前，不仅丰台一块价值63亿元的地块流拍，另两宗地块也一改以往的激烈竞争，仅有2名买家和4家房企签约。

另外一个现象是，一旦银行收回贷款，小企业主们就没有钱了，只能卖房子，结果导致越来越多的房子被法院拍卖。

江苏和浙江受影响尤为严重。目前，江苏有14.5万套止赎房产，浙江有13.6万套，总计28.1万套。这比2017年11月增加了约2万套。

在杭州，本周的土地拍卖之后情况变得模糊起来。

拿地者依然势头强劲，急需补库的龙湖地产仅用32天就斥资近135亿拿下主城区7块地块，可见其存在感。

开发商对桃园等“中产区”仍抱有热情，融创迅速买下该物业，至今仍持有该物业32%的股权。

但在神华和临安远郊的豪宅区，开发商明显表现出犹豫。

我们之前说过，春节前土地拍卖市场还是会比较火爆，一个原因是前年销售收入不错，另一个是一些没有土地的企业趁机补货，真正的考验会在今年夏天之后，流动性还剩多少？

目前，开发商对于未来市场的预测分为两大阵营。

第一派是“独立市场”派，该派坚信在亚运会的支撑下，未来5年杭州房地产市场不会出现大的波动。

第一类是“极度悲观”群体。据我所知，一家新进入的港资企业和一家国内巨头都对2018年下半年的杭州楼市持坚定悲观态度。

另一名曾担任管钱官员的房企总裁也声称，将在下半年经济下行之际，拿出数百亿元“进行大规模并购”。

会发生这样的事情吗？别忘了住房和城乡建设部最近表示，2018年将“满足首置业刚性需求，支持改善性需求”。最大的未知数，还是那只看得见的手！

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