案例五：业主逾期缴费，应补交所欠物业服务费及违约金

——开平市物业公司诉关某物业服务合同纠纷案

【案情主要】关某购买了案涉房屋，并与物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定物业公司为关某的案涉房屋提供物业管理服务，关某向物业公司支付物业服务费590.68元及分摊电费。并约定物业使用人未按时缴纳物业服务费的，自违约之日起，每天按应付物业服务费的5%支付违约金。关某未按约定向物业公司缴纳物业服务费及分摊电费，经物业公司书面催告其缴纳上述费用后，关某仍拒绝缴纳上述费用。物业公司遂将关某告上法庭，要求关某支付拖欠的物业服务费4725.44元及分摊电费26.02元。

法院经审理认为关某欠费情况真实，判决关某向物业公司支付物业服务费4725.44元、共用电费26.02元。法院还认为关某未按时缴纳相关费用，致使物业公司遭受利息损失，但双方一致同意关某对罚款标准也提出了异议。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，将罚款标准调整为中国人民银行规定的数额。罚款按照同期规定贷款利率的130%计算，关某按每期未交物业管理费的数额分期支付给物业公司。

【点评】根据《物业管理条例》第七条第五款的规定，业主应当履行按时缴纳物业服务费的义务。本案中，关某逾期缴纳物业服务费致使物业公司遭受利息损失，物业公司应当按照双方签订的协议赔偿物业公司的利息损失。《前期物业管理协议》约定，违约金应支付给物业公司。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少”。协议约定的违约金过高，明显不公平。关某还向法院请求对违约金进行调整。因此，根据关某的违约性质和物业公司的损失程度，按照公平原则调整罚款标准。

案例六：房屋过户时，原业主应按合同约定履行告知义务

——江门某物业公司与邓某、王某物业服务合同纠纷案

【案件主要事实】邓某作为业主，与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定了涉案房屋物业管理的具体事项，包括业主转让或出租物业时，应当向物业公司告知物业管理规定内容、物业服务收费标准等。受让人或承租人应当自签订物业转让合同或租赁合同之日起15日内，向物业公司备案物业转让合同或租赁合同，并按照物业公司的规定办理相关变更手续。2013年6月7日，涉案房产过户给王某，房产过户至王某名下。双方签订了《商品房买卖合同》，约定邓某负责支付物业管理费至2013年6月。物业公司认为邓某、王某自2014年11月20日至2016年4月30日未交纳物业管理费，故将邓某诉至法院，要求邓某向物业公司支付物业管理费及相应的违约金，并对上述债务承担连带责任。

法院认为，案涉《前期物业管理服务协议》具有法律约束力，王某为案涉房屋的新业主和实际使用人，王某应当负责向物业公司支付2014年11月20日至2016年4月30日期间租金。邓某主张其已于2013年6月7日将案涉房产过户给王某并办理了过户手续，故其不应承担后续的物业管理费。其未能提供证据证明其已按照《前期物业管理服务协议》的规定向物业公司提交房产过户合同备案以确认房产过户的事实，也未在合理期限内带王某到物业公司办理相关变更手续，因此不符合邓某与物业公司约定的案涉合同解除条件。邓某于2016年7月20日一审时才向物业公司交接涉案房屋过户相关资料，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，双方签署的《前期物业管理服务协议》直至2016年7月20日才终止，因此，邓某对王某所欠的物业管理费承担连带责任。

【点评】根据物业公司与邓某签订的《前期物业管理服务协议》，双方对业主解除物业服务合同的条件有详细的约定。物业过户给王某，但王某未能提供证据证明其已按照合同的约定履行了权属变化告知义务，因此不符合双方约定的合同解除条件。物业公司并未将相关材料移交给物业公司，因此《前期物业管理服务协议》直到2016年7月20日才终止。王某为案涉房屋新的业主和实际使用人，应当向物业公司承担缴纳物业管理费的义务，而邓某应对王某所欠的物业管理费承担连带责任。

而且，《广东省物业管理条例》第五十七条规定，“业主转让、出租物业时，应当将管理规章内容、物业服务收费标准等告知受让人或者承租人，并自签订合同之日起15日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务公司”。因此，在日常生活中，即使物业服务合同中没有对物业转让或出租后相关产权变化情况的告知约定，但根据上述规定，业主在物业转让或出租后，也有义务将产权变化情况告知业主委员会和物业服务公司。

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