“0首付”的具体流程是，房地产开发商先把首付存入高星的银行账户，她再把钱转账到开发商指定账户。“银行只关心有没有付首付给开发商。”高星说，她去售楼处和开发商签约时，要带两张不同银行的银行卡，一张银行卡用来收开发商的款，另一张银行卡用来做按揭贷款的银行对账单。

高星说：“对于我们这种没有太多积蓄的人来说，这是最快捷的买房方式。”

房产经纪人乔华向贝壳财经记者举了一个例子：“一套房子的实际成交价是135万元，首付21万元（15%），贷款114万元（85%）。我们会以158万元的房价为基数，提高房屋评估价并上传房价信息到银行。以158万元的房价为基础，首付24万元（15%），贷款134万元（85%）。”

“实际成交价是135万元，贷款134万元，相当于零首付买房。”乔华说。

房产经纪人乔华举了个0首付购房方案的例子。图片来源：聊天记录截图

开发商和房地产中介推行“零首付”政策并不罕见。

广州黄埔科学城某楼盘售楼处工作人员张俊告诉北科财经，实现“0首付”买房是可能的，并给出了两种方案：一是办理“首付贷”，利率3.8%；二是首付9万元，其余部分可以免息分期偿还。

所谓“首付贷”是一种低息商业贷款，“如果首付不够，可以贷两笔。”张俊说，自己所在的售楼部跟一些银行有合作，至于是否真的可以用来付房子的首付，他表示，“只要银行能批下来，就没有问题。”

免息还款的另一种选择是针对部分房地产项目。张俊表示，“免息还款通常还款期限较短，一般为3-5年。”不过，张俊也坦言，“0首付购房会给月供带来较大压力”，不建议0首付买房。

而房产中介黄丽华提到的“0首付”购房方案更是秘而不宣。黄丽华自称：“0首付购房是公司内部的折扣价，我公司是金融公司，利用金融杠杆来操作0首付购房。”

“我们掌握的资源是金融性质的，和房地产公司不一样。”黄丽华并未在网上透露0首付购房具体方案，称可以现场谈。贝壳财经记者在社交媒体上看到黄丽华的宣传广告，包括“0首付”购房、多种贷款方式“拿房领钱”、“最新深圳房贷额度5000万元，年化利率2.6%”、“最强装修贷额度100万至300万元，利率2%等。

购房广告海报

“‘0首付’通​​常是房地产开发商或房产中介通过预付款或虚抬房价，以抵押贷款的方式从银行获取首付。”8月2日，郑州市住房保障和房产管理局发布风险提示称，“0首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，而且通常需要通过签订黑箱合同、高估房价等违法行为才能实现，不仅增加了购房者的贷款利息和房贷月供负担，还存在较大的贷款诈骗法律风险。

“借贷还贷”陷阱：提前还贷变成沉重债务

房贷乱象不仅仅限于首付比例问题，存量房贷还款违规现象也时有发生。

7月22日，据中国人民银行网站消息，1年期LPR和5年期以上LPR均下调10个基点，分别由3.45%和3.95%下调至3.35%和3.85%。随着LPR下调，新增贷款利率也有所降低，但部分存量房贷利率仍然较高，且与不少银行的消费贷款等贷款存在利差，为“还贷”创造了机会。

“消费贷款能用来还房贷吗？”一位网友在社交平台留言：“我就是这样的，我妈借给我30万，我先还了，然后又借钱还她。”该网友告诉贝壳财经记者，用消费贷款还房贷需要多次转账，不能直接转入房贷账户。

社交媒体消息的截图。

河北省居民王红霞也有“以借还贷”的想法。她家的房贷利率还在4%以上，而多数银行的消费贷利率只有3%左右。王红霞据此做了一番测算，按照目前的房贷利率，她每个月需要偿还房贷约8000元。如果借3年期消费贷，提前偿还20万元房贷，每月房贷还款可以减少约2000元，但每月消费贷还款则会多出5000元左右。

易居研究院副院长严跃进也给记者做了一番测算：“以30万元贷款为例，传统房贷若以30年还清，总支出约51.56万元，每月还款仅需1432元。而若采用消费贷款（3年还清）来偿还房贷，总支出减少近20万元，但每月还款额高达8698元。”

上图为预计的房贷还款额。照片由受访者提供

严跃进认为，房贷还款期限长达30年，而消费贷款还款期限一般为1-3年，虽然贷款利率看似低，但每月的还款成本实际上会增加，并没有减轻购房者的负担，以贷换贷政策实际上并没有减轻房贷压力，反而很可能适得其反。

“目前消费贷款利率一般在3.4%。”工行某支行客户唐经理告诉贝壳财经记者，贷款期限为1-3年，有等额本金、等额本息、定期还息、一次性还本三种还款方式。申请金额根据申请人近一年收入情况而定，最高申请额度为30万元。

贝壳财经记者了解到，部分银行消费贷款利率已降至2.9%左右。

“首先，用贷款还贷的方式不合规，其次，没必要用小额消费贷额度来代替房贷。”工行唐经理也告诉贝壳财经记者，“只要是通过转账的方式，不管怎么转账你都能知道。（消费贷）只能用于消费，银行一旦发现消费贷不是用于消费，就会要求申请人提前还贷，申请人将面临资金压力。”

“减负”战略迎难而上，购房成本管控持续推进

“0首付”、“贷还贷”再度兴起，这一“减负”策略蕴含着不小的风险。

一位银行人士告诉贝壳财经，一旦发现信贷资金被违规挪用，银行会先行追回。如果信贷资金被挪用，银行可以依法先行追回；如果银行遭受损失，可能涉嫌贷款欺诈，甚至构成贷款诈骗。

中国指数研究院市场研究总监陈文静向贝壳财经记者指出，这种“高评估高贷”方式本身就是一种违法的“骗贷”行为，如果银行在审批过程中发现任何异常，也会影响购房者的个人信用。

对于部分开发商或中介提出的“首付贷”，严禁“首付贷”，不允许以其他方式支付购房首付。若以商业贷款作为首付贷，利率、还款方式与传统房贷均有区别，无形中加大了购房者的还款压力。

2022年3月，银保监会官网发布相关风险提示，称诱导、纵容一些消费者将信用卡、小额信贷等消费信用资金用于买房、炒股、理财、偿还其他贷款等非消费领域，扰乱金融市场正常秩序。

早在2017年9月9日，住房城乡建设部、人民银行、银监会联合发布《关于规范住房购房融资加强反洗钱工作的通知》明确提出，严禁房地产开发商、房地产中介公司违规提供购房首付融资、首付分期付款和变相垫付首付等行为。

严禁将消费贷款用于非消费用途。国家金融监督管理局2024年发布的《个人贷款管理办法》明确规定，个人贷款用途应当符合法律法规和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。

为了进一步降低购房成本，地方政府仍在因地制宜不断出台相关政策。

从监管角度看，今年以来五年期以上贷款市场报价利率已累计下调35个基点，“5·17”房地产政策措施落地，首、二套房首付比例分别降至15%、25%，取消全国首、二套房商业房贷利率下限，下调公积金贷款利率。

从地方看，各地积极落实“5·17”政策，降低首付比例和房贷利率，目前不少城市首套房贷利率已降至3%左右。此外，今年以来，广州、成都等20余个城市支持提取公积金缴纳首付。同时，广州、杭州、成都等20余个城市优化首套房认定范围，对首套房按区认定。

这些都将有助于降低居民购房的门槛和成本。