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商业房地产估价难点及方法解析：从特点到评估

2024-10-23

来源：网络整理

摘要：在现场勘察评估过程中，我们发现，与住宅、办公楼、工业地产相比，商业地产的价值评估需要考虑更多的影响因素，遇到的情况也更加复杂，影响因素也较多。对价格有影响。影响非常大，很难把握，一不小心价格就会出现很大偏差。可以说，它是房地产评估中最难评估的房产之一。接下来，我们将从分析商业地产的特点出发，讨论商业地产估值中使用的主要评估方法，并简要探讨一些具有代表性的商业地产的估值难点。

关键词：商业地产房地产估价比较法收益法

商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营目的的房地产。狭义的商业地产主要用于零售、批发行业的房地产，包括百货店、购物中心、商业店、超市、批发市场、便利店、专卖店等。广义的商业地产不仅包括零售和批发房地产，还包括酒店、大型商场、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。今天我们主要讨论狭义的商业地产估值。

商业地产特点

1、盈利能力

商业地产属于商业地产，其主要特点是可以用来获取收益。其收入和盈利方式大致可分为两类：

(1) 房地产开发后的直接销售和投资性转售

此类商业地产多为社区层面的分散商铺、临街商铺。其特点是分散、规模小、经营水平处于中档以下。严格来说，这种商业地产盈利方式属于房地产开发范畴，主要获取开发利润。 ;

（一）长期投资经营，包括开发商自营、业主自营、租赁他人经营等。

此类别包括各种规模的商业房地产。

2、业务内容多、业态多样

同一商业地产，尤其是大型商业地产，往往存在不同的业态和内容，比如有的经营商业零售，有的经营餐饮，有的经营娱乐等。不同的经营内容一般收入水平不同。因此，在对商业地产进行估值时，需要区分不同的业务内容，并根据不同的业务内容进行估值计算。例如，在使用收益时，应根据市场配置分析来计算不同的操作。内容包括商业地产的收入水平，并针对不同的商业经营业态采取不同的回报率。

3、租赁、转租较多，权益分散、复杂。

商业地产往往出售给个人业主或公司，业主往往将自己拥有的房产出租给他人经营或自营。有些承租人将业主的全部房产出租，然后将其部分转租给第三方，从而产生商业地产权益。它分散而复杂。因此，在对商业地产进行估值时，需要调查清楚股权状况，区分价值的定义是出租人股权评估还是承租人股权评估。

4、装修高端复杂

为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业地产通常会进行形式多样、较为高端的装修。此外，商业建筑改造升级加快。对于一些经营者来说，购买或租用他人经营的商业大厦后，通常会对其进行改造，以维持或建立自己的经营风格或品牌效应。因此，在评估时，需要充分分析现有装修状况是否能够得到有效利用。如不能使用，应考虑追加装修投资对评估值的影响。

5、垂直空间价值明显衰减

商业地产价值在垂直空间范围内呈现明显衰减。一般来说，商业地产的价值是越低层越高（高层商业地产在顶层有景观等因素，这是比较特殊的）。商业地产的价值向上下降较快，越往后下降越慢。这是因为，低层商业物业对于消费者来说通行最方便，不需要使用垂直的交通工具，而向上的楼层则需要使用交通工具，这就降低了通达的便利性。

商业地产常用计价方法

根据《房地产估价规范》，估价对象同类房地产存在多次交易的，应当采用比较法；评估对象或其类似房地产通常具有租金等经济收入的，应当采用收益法。为了准确评估商业地产的价值，基于商业地产的盈利特点，在商业地产交易相对活跃的地方，目前主流的方法适合选择比较法和收益法。

1、比较法

商业地产转售和转租的比例比较频繁，尤其是小商铺，更容易获得对比例子。因此，比较法是商业地产评估时常用的方法。此外，采用收益法评估商业地产客观租金时，也可采用比较法计算租金。

比较法是选择一定数量的可比实例，与评估对象进行比较，根据可比实例的交易价格之间的差异进行处理，从而获得评估对象的价值或价格的方法。该方法适用于同类房产数量较多、交易频繁且具有一定可比性的房地产，如住宅，特别是数量较多、可比性较好的存量住房；办公楼；商店；标准厂房；房地产开发用地等。

比较价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场情况修正系数×楼盘情况修正系数

2、收益法

商业地产的价值体现在其赚取收益的能力，因此收益法是商业地产估价最常用的方法之一。它是根据预期收入原理，预测评估对象的未来收入，并采用收益率或资本化率和收入乘数将未来收入转换为价值的方法，从而获得评估对象的价值或价格。其主要工作是计算商业地产的净利润、收益年限和回报率。在具体操作过程中，必须根据不同的商业业态和类型进行区别对待。

通式：

式中：

V——房地产在价值时的收入价格，通常称为现值；

A——房地产未来的净营业收入，通常简称净利润；

Y——房地产回报率（折现率）；

n——房地产的收益期，是指从价值时间算起，未来可以获得收益的年数。

商业房地产估价的技术难题

虽然商业地产估价的整体技术方法和思路大体一致，但在具体技术路线的选择和处理上却各有特点。下面就不同情况下以抵押贷款为目的的商业房地产估价的技术难点进行简要说明。

1. 租赁商业地产估价

租赁商业地产的投资者主要通过收取租金来获取回报。这类商业地产主要是中小型临街商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。租赁型商业地产主要采用收益法和比较法进行估值。

使用收益法的关键是计算租金收入。租金的计算应区分租赁期内和租赁期外的情况。租赁期内（违约除外），按照租赁合同计算净利润。但如果租赁合同中的租金明显过高或过低，则出于抵押评估的目的，应遵循谨慎原则，不宜采用明显的方法。如果租金过高，则应采用正常市场租金；如果租金过低，应采用正常市场租金。租赁期结束后，根据市场客观租金水平、营业费用、税金等，运用市场测算拟估算的商业地产净利润，并根据以下因素判断未来租金水平：市场租金变化趋势。因此，是否存在租赁限制对于准确计量租赁商业地产的价值非常重要。

比较法主要用于两个方面对租赁商业地产进行估值：

直接获取商业地产价格；获取商业地产租金，然后采用收益法计算商业地产价格。

交易实例的选择和修正系数的确定是租赁商业地产比较法评估中的重要环节。由于影响商业地产价格的因素较多，因此对估价对象和交易实例进行现场考察非常重要。需要详细了解拟估值的商业地产所在位置及具体位置、街道状况、业态及内容、建筑及内部布局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。此外，在选择交易实例时，还应关注商业地产的交易形式和价格（租金）内涵。

例如，目前许多商业地产销售都采取售后回租的形式。本次交易情况下的价格高于非售后回租情况下的价格。具体金额取决于售后回租的条件。即回报率和回报期。此类示例的可比性基础薄弱，通常不应使用。如果必须使用，必须针对退货率和退货期限的综合情况进行修正。另一个例子是商业地产的租金。有的包含管理费、水电费等，或者收取押金，有的则不包含。租赁价格中的税费负担、房屋修缮责任、租赁期限的长短、租金支付方式以及违约责任等，都对租赁价格产生影响，所以您必须详细了解这些内容。

2、整层商业地产估价

全层商业地产估价一般可以采用比较法或收益法进行。但整层出售或出租的情况通常远少于单铺。因此，当缺乏整层商业地产出租或销售的可比实例，只有单个商铺的交易实例时，如何利用单个商铺的价格修正来估算整层的价格商业地产的价值往往成为估值的难点。

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尽管整层商业地产和分割商铺面对的客群不同，但在市场价格形成过程中，它们的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力等并不一致。但毕竟，两者之间的关系是“整体”和“个体”的关系。对于具体的商铺价格，其数量与整层商业地产均价之间存在一定的比例关系。因此，通过仔细的市场调研，确定这个数量关系，然后修正为商业地产整层的价格。

3. 空置商业地产估价的技术难题

首先你需要了解空缺的原因。商业地产空置的发生有多种原因，其中一些原因与物业本身无关。因此，在评估此类商业地产时，需要根据评估对象的具体情况进行最高最佳用途分析。抵押贷款估价时应充分考虑审慎性原则，考虑估价时的空置状况、预计期限以及恢复正常经营所需的各种成本费用。

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武汉国嘉房地产评估有限公司前身为武汉市房地产评估所。 2000年11月完成脱钩重组。经过二十三年的发展经营，国嘉集团已从成立初期一家单纯从事房地产交易税务评估业务的评估公司发展成为一家综合性房地产评估机构。跨行业、综合性房地产估价、房地产咨询及房地产金融业务。大型跨区域房地产专业服务机构，集团多项经营指标在全国及湖北省名列前茅。展望未来，国嘉集团将充分调动集团资金、人才、技术等优势，进一步加强资源优化整合，形成整体经济合力，推动集团纵深发展，创造更大经济效益。和社会效益，不断规范行业建设。，推动行业发展，为地方经济发展做出积极贡献！

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