深圳市二手房交易押金、交接押金支付人变更纠纷

周正峰律师

本文将从法律关系的角度详细探讨二手房交易中押金、交房押金的作用、法律效力及实际运用。

深圳二手房交易中关于定金和交房押金的争议主要集中在两点：一是购房者是否应当额外缴纳交房押金；二是购房者是否需要额外缴纳交房押金。第二，交接押金支付方式的新变化是否合理。

一、存款法律关系

（一）存款的定义及性质

定金，作为二手房交易中的常见做法，是指买方在签订合同时或合同签订后一段时间内向卖方预先支付的一定金额。该款项的主要目的是作为合同履行的保证，保证交易的顺利进行。

从法律角度看，存款具有担保性质。它不仅是买卖双方诚实交易的体现，也是一方违约时对另一方进行经济补偿的一种手段。因此，押金的支付和返还受到法律的严格监管。

（二）存款的法律效力

在二手房交易中，定金的法律效力主要体现在以下两个方面：

1、买家违约时的法律效力：如果买家在支付定金后违约，一般情况下，买家无权要求返还定金。这是因为定金被认为是履行合同的保证，而买方违约意味着其未能履行约定的义务，因此定金将作为对卖方的补偿。

2、卖方违约时的法律效力：如果卖方在收取定金后违约，根据相关法律规定，卖方通常需要双倍退还买方定金。这一双倍退货规则旨在惩罚卖家违约行为，保护买家合法权益。

(3) 押金支付方式

定金的支付方式通常根据双方合同约定确定。一般来说，买方需要在合同签订时或合同签订后的约定期限内支付定金。押金支付条件也应与合同一致，避免因支付问题引发法律纠纷。

2、交纳保证金的法律关系

（一）交房保证金的定义及性质

交割保证金是在二手房交易中预留的交易总价的一部分，以保证卖方能够按照约定交付房屋并结算一切相关费用。这笔款项的主要目的是防范交易风险，督促卖家履行发货义务。

从本质上来说，财产押金更像是一种风险防控机制。与保证金主要保证合约的履行不同，交割保证金更侧重于保证交易的顺利完成和降低风险。

（二）房屋交接保证金的法律效力

保证金的法律效力主要体现在以下两个方面：

1、保证交易安全：通过设置交割保证金，可以有效减少交易过程中的不确定性，降低因卖家违约或其他原因造成的交易风险。这有助于保护买卖双方的权利，确保交易顺利进行。

2、监督义务履行情况：交房保证金对出卖人具有一定的约束力。如果卖方未按照约定交付房屋或支付相关费用，卖方可能面临交付押金被扣除的风险。这一机制有利于督促卖方积极履行义务，保证交易顺利完成。

（三）交房押金如何办理

保证金的处理通常根据合同确定。一般来说，成交保证金可以由买方代理人代管，也可以在交易完成后根据实际情况进行结算。具体处理方法应在合同中明确约定，避免后续纠纷。

交割保证金须在卖方实际交付商品房并完成产权过户登记后才能结算。卖方未按约定履行义务的，买方有权根据合同扣除相应的交割保证金作为补偿。

三、押金与保证金的比较与联系

(一)两者的比较

保证金和交房保证金在二手房交易中具有不同的功能和作用：

1、功能差异：保证金主要保证合同的履行，保证买卖双方能够按照约定进行交易；而交割保证金则更注重防范交易风险，保证交易顺利完成。

2、付款方式的差异：定金一般由买方直接支付给卖方；而交割保证金是从交易总价中预留的一部分，其支付方式可能会根据合同的不同而有所不同。

3、法律效力的差异：押金在违约情况下具有明确的法律后果。如果买方违反合同，则无权要求返还定金。如果卖方违约，必须双倍退还押金；而交接押金则主要按照合同约定处理违约情况。

（二）两者之间的联系

存款与住房存款虽然在功能和支付方式上存在差异，但它们之间也存在一定的联系：

1、共同目标：都是为了保障二手房交易顺利进行而建立的机制，旨在保护买卖双方的权利。

2、相互配合：交易过程中，保证金和交割保证金相互配合，共同维护交易的稳定性和安全性。保证金作为合同履行的保证，保证买卖双方能够按照约定进行交易；而交割保证金则作为风险防控机制，进一步保证交易的顺利完成。

四、合同中押金、交接押金的约定及做法

（一）合同中明确约定

1、明确金额：合同中应明确约定定金和交割保证金的金额，确保双方对货款的金额有明确的认识。

2、明确付款方式和条件：合同中应详细规定定金、交货保证金的付款方式、付款时间和付款条件，避免因付款问题而产生问题。

3、明确返还和扣除规则：合同应明确订金和交割保证金的返还和扣除规则。例如，什么情况下押金不予退还、什么情况下会扣除交房保证金、扣除的具体标准和程序等。

4、明确违约责任：合同中除订金、保证金的处理规则外，还应明确双方违约时如何承担责任。这包括但不限于支付违约金、赔偿损失、终止合同等条款。

5、纠纷解决机制：合同应当约定与押金、住房押金有关的纠纷的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等，确保发生纠纷时能够及时、有效地得到解决。

（二）实践中的应用及注意事项

1、严格执行合同：买卖双方均应严格遵守合同中关于定金、交房保证金的约定。任何一方不得擅自更改或违反相关条款，以免造成不必要的法律纠纷。

2、保存相关证据：在支付押金、交纳保证金时，双方应妥善保存相关证据，如转账记录、收据等，这些证据对于后续可能出现的纠纷将起到关键作用。

3、及时沟通协商：交易过程中如出现有关定金或住房押金的问题，双方应及时沟通协商，找到合理的解决办法。通过友好协商，往往可以避免冲突升级和不必要的法律诉讼。

5、深圳二手房交易过程中押金、交房押金纠纷

在深圳的二手房交易市场，有一种交易惯例：交割保证金通常直接从买方向卖方支付的定金中扣除。具体操作是买方支付100万定金，卖方确认收到100万定金并开具相应收据。但中介实际转账时，会从中扣除2万元，作为交房押金。这个费用实际上是卖家间接支付给中介公司的。然而，这种做法引起了一些法律争议。

首先，从法律角度来看，保证金的目的是保证卖方能够履行交付房屋的义务。根据深圳商品房销售合同，这应该是买方在支付购房款时预留的部分金额，并由中介公司或其他第三方监督。合同明确规定，有义务支付保证金的人是买方。但在实际交易中，中介公司往往会向卖家扣除这笔费用。买家实际上除了押金之外并没有支付保证金。这就是合同条款与实际情况的差异。

值得注意的是，这种做法在深圳已蔚然成风。实践中，很少有中介公司会要求买家除了保证金之外还缴纳提货保证金。此外，银行在批准贷款时，通常只检查定金和首付是否到位，这间接认可了从卖方收到的定金中扣除保证金的做法。

但在深圳公积金中心的“银行间存款转账”三方资金监管协议中，购房者除保证金外还需额外缴纳保证金，剩余金额需由公积金中心监管。这一变化使得购房付款的结构更加复杂，细分为定金、保证金、首付款和尾款（贷款承诺书上的金额）四部分。这种操作流程的变化需要中介律师和买卖双方特别关注。

六、结论

综上所述，定金和交房保证金在二手房交易中发挥着重要作用。它们不仅是合同履行和交易安全的保证，也是买卖双方权益的重要保护机制。通过明确合同约定并严格执行相关条款，买卖双方可以保证交易的顺利进行，降低潜在的法律风险。因此，在二手房交易中，双方应充分关注押金和交房押金相关的法律问题，确保自身权益得到最大程度的保护。

附录：

1.深圳市商品房买卖合同（二手房）样本文本

第二条 转让价格

该商品房转让总价为：人民币100,000,000元（小写人民币）。

第三条 交易保证金

本次商品房交易保证金为：人民币100,000,000元（小写人民币）。

买方同意按以下方式支付定金：本合同签订时，买方应向卖方支付定金：

人民币 100,000,000,000,000,000 元（小写人民币）。本合同签订后数日内，向卖方支付定金余额：人民币100,000,000元（小写人民币）。

第四条 交房保证金

为防范交易风险，促使卖方按期交付商品房并按约定结清一切费用，经双方协商同意，本次交易时，从交易总价中预留人民币十万元（下同）。合同已签订。交割保证金（不超过交易总价的5%）。该款项将在出卖人实际交付商品房并完成产权过户登记时结算。该笔保证金的处理方式如下：

1、交由买方代理机构保管。

2.其他方式：

第五条 支付方式及相关处理

除另有约定外，买方支付的资金应由第三方银行托管机构监管。购房人除缴纳定金、保证金外，还应通过以下方式支付房价：

(一)一次性付款

购房人须于年、月、日之前将上述房款支付至双方约定的银行第三方托管账户。

(2) 买方向银行支付抵押贷款

1、买方须于年、月日前将剩余首付款人民币100,000,000元（小写人民币），不含定金及交房保证金，支付至双方约定的银行第三方托管账户；

2、购房者须于年、月、年日前向银行提交抵押贷款申请的相关信息，并配合银行办理贷款审批手续。抵押贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；

3、如银行承诺的贷款不足以支付尾款的，双方同意按以下方式处理：

（一）买方应自银行出具贷款承诺书之日起数天内补足应付款项。

(2)合同终止时，卖方应自合同终止之日起三日内将已支付的全部货款退还给买方。

等待所有付款。

（三）双方约定的其他付款方式： 。

建议买家将上述金额支付至双方约定的银行第三方托管账户。

2、《同存同业转账》三方资金监管协议

16、交易资金/购房总价：买方按照买卖合同约定应向卖方支付的房屋转让价款总额，包括定金、交割定金以及除定金、交割定金以外的购房款。

17、定金：买方按照销售合同应支付的除定金、交货押金外的剩余定金。

18、补充首付：当购房者贷款银行最终批准的购房者贷款金额小于购房者申请的贷款金额时，购房者须补足购房资金差额。补充首付款=监管基金金额-首付款金额-批准的买家贷款金额。

19、监管账户：“存款同业转账”交易模式下，丙方以自己的名义在银行设立监管账户，为甲、乙双方提供资金归集、监管、结算、转账等服务。买卖房屋，即本协议第二条第（一）项约定的托管账户。

20、监管资金：房屋买卖合同项下的购房总价款不包括定金和购房押金。