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编者注

为认真贯彻落实《上海市高级人民法院关于认真学习贯彻的通知》

《实施方案》要做好民法典专题培训，传承审判经验，提高司法能力，促进法律合规统一。近日，上海高院研究室、干部培训处、法制宣传处组织上海法院民法典研究小组成员精心制作了“民法典适用与司法实务”系列微课程。现上海高院官方微信公众号“浦江天平”推出《民法典》微课程专栏推送供参考。

本期讲座

李彦

上海市静安区人民法院民事庭一级法官，法学硕士，华东政法大学研究生教育学院兼职教师。扎根审判第一线，审理的多起案件被评为上海法院优秀案例、上海法院优秀法律文书、上海法院示范审判。

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课程内容

大家好，我是上海市静安区人民法院的李艳。今天我想跟大家分享的话题是《业主大会决议中“视为同意”条款的处理》。

1. 提出问题

首先，什么是“视为同意”条款？

通俗地说，有的业主会议规定，业主对会议既不投赞成票也不投反对票的，即视为同意。该条款即为“视为同意”条款。

“视为同意”条款的适用有两个构成要素。第一个构成要件是已送达，即业委会已将选票寄到您家或放入您的邮箱；第二个构成要素 没有有效的投票意见，即表示您既不同意也不不同意。这时，“视为同意”条款就有了适用的空间。这种类型的投票也称为视为同意投票。

接下来，我们来看看“视为同意”条款的实际作用。我们在尝试的案例中选取了十个案例样本，即十个社区召开业主大会的情况。正如您所看到的，蓝色部分是赞成票，灰色部分是反对票。从图片上看，会议中80%以上的赞成票遥遥领先，已经过半了。单看这个结果，可以说是一次成功的会议。 ，一场胜利的会议，但事实真的是这样吗？如果你质疑这些选票的构成，你就能发现其中的秘密。

从赞成票的构成来看，图中橙色部分是真正的赞成票，即业主前来投票的部分，蓝色部分是视为赞成票。上一张图中，80%的会议中，赞成票遥遥领先，但现在看这张图，其实80%的会议中，橙色部分（真正的赞成票）还不到一半，甚至还有极少数的情况，比如有两个案例连10%都没有达到。社会上的事情不是应该遵循少数服从多数的原则吗？为什么开会时多数人服从少数人？这还得从当前社会面临的一个困境说起。

二、困境及原因

这种困境在于，居民经常反映业主大会开会难、决议难。体现在哪里？

一是“想开也开不了”，到处找人，却找不到足够的人开会，开会的前提条件也达不到；

二是“过不了”。辛辛苦苦组织好会议后，业主却没有来投票，导致决议没有通过；

最终“被撤销”是因为投票时不慎违反法定程序或侵犯其他业主的合法权益，导致最终决议被人民法院判决撤销。

这些困境的根源是什么？我认为主要有以下三点：

首先，目前的社区规模太大了。

例如，中远梁湾城社区就有近100户。如果要召开会议并有效通过表决，至少必须有一半的家庭，即6000户家庭参加会议，这是极其困难的。其次，社区的规模化会导致业主构成复杂，比如所谓的“候鸟业主”和“云业主”。这两类业主买房不是为了居住，有的是为了度假，有的是为了出租获利。你要求他们开房子。他们不会来参加会议。

二是业主维权意识、法律意识相对淡薄。

有些业主的想法是，开业主大会跟我有什么关系？这不关你的事，把它挂在高处就行了。还有一类业主认为这是每个人的事。如果我不说，有人会说我载他方便一些。这两种心态都是不可取的。

最后还有客观因素，那就是会议程序繁琐，执行难度大。

以上海的规定为例，业主大会的召开分为五个步骤，每个步骤又包含几个小环节。如果这些步骤中的任何一个出现问题，会议都可能白费。

面对群众呼声，新通过的民法典对法律进行了调整，以解决召开会议、作出决议难的问题。我们来看看民法典在这方面有哪些新的规定。

3.“视为同意”条款及民法新规

根据物权法原来的规定，社区一般事项的最低批准比例必须达到人数和面积的一半以上的要求。即必须有超过1/2的业主投票赞成该决议，该决议才能通过。但根据民法典第278条规定，出席会议的业主人数、面积2/3以上，并有出席会议人员1/2赞成的，决议可以通过。通过了。如此算来，一般事项的最低通过率原本《物权法》规定为1/2，但《民法典》规定为2/3×1/2，降低为1/3。

我们来看看特殊事项的最低通过率。 《物权法》规定，所通过的决议必须有人数和面积2/3以上的业主投票赞成，《民法典》第278条规定，必须有2/3以上的业主投票赞成才能通过。必须参加投票的人数和面积，其中3/3，若有4票赞成，则决议通过，2/3×3/4=1/2。也就是说，特殊事项的最低通过比例由2/3调整为1/2。

说到这里，可能有人会认为调整幅度不是很大。以前是2/3，现在是1/2。最终的决定权仍然是多数人。然而，当民法典新条款遇到“视为同意”条款时，就会发生“化学”变化。以此前十起案件为例，近80%的案件中，超过1/3的票数被视为赞成。民法典规定的最低通过率为1/3。也就是说，有时业主大会的一项决议，只要被视为投赞成票就可以通过，不需要其他人投票。这可能会导致业主会议制度的取消。

也许有人会问，如果适用“视为同意”条款可能会导致业主会议制度被取消，如果不适用，业主会议甚至无法召开怎么办？

四、对策与建议

在讨论解决办法时，首先要解决概念问题，即社区事务的管理到底应该基于国家干预还是社区自治。如果主要是国家干预，自然就没有适用“视为同意”条款的空间。但从党的十九大精神来看，我国遵循共建、共治、共享的社会治理理念，这意味着社区事务仍应以自治为主。当小区业主共同选择“视为同意”条款时，业主的选择应得到尊重。只是我们要对其进行规范，防止这个条款被滥用。

我们在规范“视为同意”条款时，至少要把握以下四点：

1.首次投票限制。 “视为同意”条款必须是全体业主的真实意愿表达，是业主投票做出的选择，而不是“视为同意”条款本身的结果。

2、适用范围的限制。 “视为同意”条款的目的是提高会议效率，而不是改变投票结果。因此，最主要的是让该条款发挥其在解决“开会难”问题上的作用。

3.适用程序限制。如前所述，适用“视为同意”条款的前提是必须进行送达。我们要切实保障业主的知情权。如果业主在充分了解投票事项后仍不想参与投票，这是业主的自由选择。

4.效果限制。这一点是针对上述仅视为同意即可通过决议的情况。我们需要限制被视为达成一致的总票数，并设定一个“上限”。建议上限为最小比例的1/2，以保证至少一半或一半以上是业主的真实表达。

综上所述，我建议在一般性事项的表决中，应控制认定赞成票数满足最低出席人数，并在最终表决中认定赞成票数超过最低通过率的一半不会被计算在内。 。在特殊事项的投票中——所谓特殊事项是指社区中一些最重要的事情，比如重建建筑物。这种会议可能不会几年召开一次，但一旦召开，对社区的影响将是巨大的。此时视为赞成票的作用应仅限于帮助会议开始，但不能允许其在投票中“做出决定”。因此，在计算最终投票结果时，视为同意票不应计算在内。

这可能有点抽象，但是我们可以通过一个例子来理解上面的规则。

假设A社区有500户业主，实际投票率为30%，即150户投票，其中100票赞成，50票反对，另外350票视为赞成。如果举行一般事项投票，根据民法典的要求，至少必须有2/3即334户参加投票。然而，现在只有150户参与，相差184票。此时，184票可以视为同意票。包括满足会议最低要求的参与者人数。计算投票结果时，最低通过率应该是334的一半，也就是167票，但现在只有100票赞成。此时，票数可以算为赞成票，但如前所述，被视为赞成票的将被计算在内。应该有一个上限，不能超过167票的一半，即84票。这样，最终票数为100加84，即184票，超过了法定最低要求，该决议获得通过。

需要表决的特殊事项的，应当按照一般事项的方式召开会议。让会议先开始吧。至于投票结果，根据民法典的规定，必须有3/4的参加者同意投票，即需要251票赞成。此时，视为同意票不应计算在内，因此实际赞成票只有100票，决议未通过。

从这个例子可以看出，这一新规定制定后，不会妨碍一般性事项表决的通过，确保“视为同意”条款在便利会议和一般性事项表决方面仍能发挥应有的作用。并且在对特殊事项进行投票时可以起到很好的过滤作用，防止“视为同意”条款被滥用，扰乱社区的管理秩序。