随着天津地铁时代的到来，城市联动效应使得周边四区的联系越来越紧密，通勤效率不断提升。

在天津，房地产新格局正在形成。

环城四区之所以受到如此多购房者青睐，一个重要原因就是来自市区新房市场的挤压。与城市置业“难”相比，急需或新装修的购房者纷纷涌向房价相对较低、配套设施齐全的环城城市，居住幸福感不断提升。

但对于很多天津新居民来说，购房区域的选择不能依赖地理，也不适合外溢。在环城四区众多的新兴住宅区中，他们确实很难选择。

这次，小编将聚焦当下，对天津环城新兴住宅板块进行比较。

溢出地产思路：宜兴堡VS花园西VS莘庄

买中心城区以外的房产有一个思路——根据自己的生活圈，沿着地铁方向向外延伸。

地铁作为城市的交通“底盘”，拉开了城市区域之间的联系。原本是天津人心目中的好地段，和平河向南开口。随着地铁的建设，打破了市区与周边城市的内部差距。如今，凡是有地铁辐射的区域，都被认为是宜居的好地方。

宜兴堡、花园西、莘庄——这三个房地产板块分别对应河北、南开、河西的超额承接区域。

宜兴港段

关键词：双地铁交叉口+大规模城市建设

双地铁交叉口：区内形成2条地铁线路、5个地铁站。

宜兴港与河北区接壤，毗邻建昌路段。宜兴港区的区位IP属性与市区紧密相连，得到了当地地域客户和城市溢出客户的认可和吸引。目前，宜兴港有两条地铁线路，分别是3号线和5号线。

此图根据百度地图绘制，可能与实际信息略有出入。仅供参考。

大规模城市建设和旧建筑改造加快

2017年以来，宜兴港区改造项目按下“加速键”，进行大规模土地开发和新型城镇化建设。土地整理加快，房屋拆迁和商品房也跟进。可以说，既没有打破，也没有建立起来，未来的格局可能会发生相当大的变化。目前，该板块新增住宅项目包括规模近300万平方米的“大市场”——未来城、成宁大厦、金汇中央。

宜兴港楼盘推荐—海洋未来城

海洋未来城待售住宅

地铁3号线宜白路北侧（宜兴堡站）

建筑面积88-138㎡ 元/平方米

品牌地产公司拥有商业多轨转乘环屋

未来城预​​计2022年5月可入住。元/平方米。出售户型包括：88平米-126平米，2房-3房。未来城项目有多层、小高层、高层。

花园西街区关键词：迎水路以西

花园西街区，顾名思义，从地理位置上来说，这个住宅街区位于花园西侧，仅与外环西路相隔。很多时候，地区差异并不完全是由于地区硬件设施的差异，更多的是心理距离感。

向西的水道方向行驶：

花园西板块是“向西水道”的花园板块的延伸，其地域差异更小。此外，花园西地块周边环绕着滨海高新区、花园、大学城三大片区。南开的溢出人群，主要是华苑、高新区上班客户、大学教师等都是该区域的目标客户。

此图根据百度地图绘制，可能与实际信息略有出入。仅供参考。

目前，地铁3号线途经花园西段，设有大学城站。商业方面，有王顶地批发市场、红旗农产品批发市场、汇城国际商贸城等，由于其独特的地理位置，还可以前往花园及中北镇周边地区，实现商业共享和生活设施。

华远西楼盘推荐—联发锦里

联发锦里待售住宅

迎水路联发锦里

建筑面积95-130㎡ 元/平方米

品牌房企环线房源低密度住宅绿化率高

联发金里项目是联发集团在天津成立九年来的第九个项目。位于西青区滨水西路延长线上，毗邻花园生活区。项目主推95平米、110平米公寓产品，均价人民币/平米。

新庄板块关键词：重启土地流转

莘庄位于天津市东南部，外环线以东，北临海河，南临八里台镇，东接鲜水谷，连接双港段和海河教育园区。

重启土地转让：

随着地铁1号线东延线建设，借力会展中心建设“春风”，莘庄去年重启土地出让周期，迎来大量二次开发用地供应该部门的。 2019年下半年，首创、城投地产、美的地产共出售三幅地块。目前首创的拿地项目名为首创熙悦翠庭，目前正在开盘出售。

此图根据百度地图绘制，可能与实际信息略有出入。仅供参考。

莘庄片区土地供应由天津大道以南过渡至以北的红泥河片区。红泥河片区西邻天岗柳林段，右邻国家会展中心（在建），距离即将通车的地铁1号线东线较近。或将成为津南楼市下一个焦点。

整个莘庄地区在居住设施方面并没有什么大的短板。地铁1号线东线沿线部分车站已建成通车。永旺梦乐城的运营也让区域商家与时俱进，生活设施也较为完善。

莘庄楼盘推荐-第一曦月翠庭

首期西月翠庭住宅出售

新生路首家喜月翠庭

建筑面积79-109㎡ 元/平方米

品牌地产公司小户型环线洋房及低密度住宅

绍创喜月翠庭目前在售22#、25#、26#、27#。在售户型为79平方米和83平方米的两居室单位；三居室户型分别为89平方米和109平方米。总体均价为人民币/平方米。

刚性需求导致的超额购房思路总结：

在天津，由于地理位置优越，很多人都希望在自家附近、自己习惯居住的地区购买新房。

然而，面对现实，我们往往需要妥协。在原有的居住区域内，根据自己的生活圈、通勤圈向外延伸。

中心城→环城成熟居住区→郊区→远郊

通常，溢出效应遵循这条路线。

新津地产：张家窝VS铁东北路板块

与老天津人不同，新天津人在考虑买房时没有地域因素。他们不以传统住宅区为主，也不依附于老城区中心。他们更感兴趣的是房价、地段、规划、配套以及未来发展。毕竟，无论他们买哪里，天津都是他们的家。

PK地点

张家窝片区：随着高铁南站和地铁3号线的并行运营，土地拍卖市场蓬勃发展，带动了张家窝片区的建设和发展，成为当时楼市的新亮点。张家窝距外环路7公里，位于城市“老大哥”西青区。城市建设整体面貌更加城市化。

铁东北路段：在京津冀协同发展的背景下，随着“梨变土豆”的北辰区外环建设快速推进，铁东北路段已成为几何级数。北辰区中心。与张家窝相比，铁东北路段位于环线以内，距离市区更近，往返市区更加便捷。

此图根据百度地图绘制，可能与实际信息略有出入。仅供参考。

PK套餐

张家窝配套优势：商业+生活

配套缺点：医疗

对于新天津人来说，高铁是一大利好。地铁方面，目前地铁3号线终点站为南站，但距核心生活区存在一公里连接问题。目前只能通过镇内的公共交通、自驾或公共自行车来解决，共享单车很少。

对于张家窝板块来说，商业配套一直是短板，基本以低端商业、社区商业等“接地气”的配套为主。近年来，大力建设商业配套设施，社会山购物广场、瑞鑫商业广场的建设运营，极大改善了张家窝的整体面貌。

张家窝板块优势及配套：地铁+商业

配套缺点：医疗

铁东北路段位于环线以内，较张家窝具有一定的区位优势。在交通PK的五个方面中，最具优势的是地铁出行。地铁5号线穿越铁东北路，设有淮河路站、职大站、北辰路站，邻近居民区。 。

目前铁东北路商圈正在建设中，银河购物中心也是今年重点建设的项目之一。未来该区域将形成双元商业设施。

张家窝楼盘推荐——社交山西花园

社会山西阁住宅出售

张家窝镇香河大道181号

建筑面积84-121㎡ 元/平方米

贴心物业温泉入口环屋低密度住宅

社会山西园项目别墅产品在售，顶层7层，1部电梯，2户。主推85平米、97平米、99平米、120平米。均价为人民币/平方米。

铁东北路楼盘推荐——碧桂园中骏·天环：

碧桂园中骏·天环公馆出售

淮东路与沁河中路交叉口向东约400米

建筑面积84-116㎡ 元/平方米

品牌地产公司打造的多轨换乘环屋低密度住宅

碧桂园中骏·天环项目由碧桂园与中骏地产共同打造。出售洋房，面积约100平米，三房116平米，均价人民币/平米。

中北镇VS海角园

这两个新兴板块可能因其十几年的持续建设而得到了行业内和行业外的认可；或者他们可能是含着金汤匙出生的，从一开始就被“捧上天”。

PK整体优势

中北镇整体优势：

1、中北镇是天津规划的“西部新城”的核心区。经过十多年的发展，住宅氛围逐渐形成，区域楼市也日趋成熟。

2、商业设施最成熟。镇内有永旺梦乐城、新城市中心、宜家（在建）等大中型购物中心。

3、区位上，毗邻南开区，靠近城市外环线。地铁2号线、中北大道、京福线等立体交通网络成熟完善。

海角园的整体优势：

1、海河教育园区内有南开大学、天津大学2所国家重点大学，8所高职院校，2所中等职业院校。海角公园依托规划资源，实现了显着的人口引进。

规划建设2.1号线、6号线延长线等地铁线路。区域立体交通网络环绕，出行四通八达、便捷。

3、紧邻鲜水谷片区，享受传统片区成熟的配套设施。

PK流量

无论是中北镇还是海角园板块，各自在当前区域发展中的优势是有目共睹的。中北镇注重整体城镇化成熟度建设，海角公园则注重学校人文氛围。

房子是给人住的，路是给人走的。在购买全市开发项目时，出行和通勤的交通便利性尤为重要。

首先我们来了解一下中北镇的地铁线路。 2012年，2号线开通至曹庄地铁站，但地铁辐射范围为永旺周边社区。对于万惠路附近的中北镇核心区来说，距离曹庄站要3公里左右。地铁站的位置总给人一种“远或近、近或不远”的感觉。

许多居民仍然需要自己开车上班。即使他们乘坐地铁出行，仍然需要其他出行方式协助摆渡至曹庄站。

此图根据百度地图绘制，可能与实际信息略有出入。仅供参考。

同样的烦恼，海角花园也不例外。

地铁1号线东线沿线部分车站已开通。它们距离海角园北部的居民区比较近，但不在理想的步行距离之内。连接仍然需要自驾或公共交通。

目前地铁6号线二期建设正在进行中，计划于2022年12月31日投入运营，运营后将辐射海角公园南部居住区。合惠南路站紧邻仁恒海河园、景瑞翰林、鲁能泰山七号等项目。未来，可能可以骑自行车甚至步行到达。

此图根据百度地图绘制，可能与实际信息略有出入。仅供参考。

PK未来发展

中北镇：沿运河发展

由于中北大道两侧的开发已基本成熟，中北镇目前正在向运河两侧发展。中北镇利用运河连接现有文化旅游资源，建设创意园区、运河水街等项目，打造运河南北文化融合区。

作为运河文化发展带，运河水街项目于2019年4月开工建设，预计2021年11月底竣工。

效果图来自网络

海角园：会展理念

海角公园西北角，国家会展中心正在建设中。国家会展中心（天津）将承载疏解非首都功能的产业使命，建设集展览、会议、办公、酒店、商业于一体的会展综合体。

建成投入使用后，国家会展中心带来的交通潜力将发挥会展经济的虹吸力，带动海角园区乃至整个津南区的产业发展。

中北镇楼盘推荐——中骏陈景湾

忠镇景湾公寓出售

中北镇104国道与京杭运河交汇处西南

建筑面积95-112㎡ 元/平方米

品牌地产公司体贴物业，环屋低密度住宅

该项目目前在售户型为95平方米、103平方米，单价为-元/平方米。

海角园地产推荐——路金表示赞同

路王批准出售住宅物业

文汇北路 卢进表示同意

建筑面积86-116㎡ 元/平方米

品牌房企贴心物业，低密度住宅绿化率高

陆进同意，在售面积为86平方米、88平方米、90平方米、106平方米、116平方米的两居室/三居室平房，整体均价为人民币/平方米。

中北镇VS海角园：

如果你非常注重城市布局、规划界面、配套成熟度，就选择中北镇。毕竟十几年的建设和积累，已经让中北镇整个生活氛围不亚于市区。

完善、成熟的配套设施体现了一个地区的活力。海角公园拥有双地铁、图书馆、医院等首创能力，以及训练中心、体育中心、国家会展中心（天津）等公园内其他公共建筑，将为海角公园内的所有人提供资源共享和优化将来。

金钟街 VS 新立

与市内六区“一碗水一样”不同，相比西青、北辰、津南，东丽区近年来低调得多。但2019年，有两个行业尤为特殊。

PK土地供应

金钟街路段是今年环城地铁沿线新开通的路段之一。位于东丽区西北部，是东丽、北辰、河北三区交界处。 2019年1月初和10月底，分别售出了两块住宅地块。从此，金钟街路段将迁移。

2019年以来，新力板块在一级市场涨幅较大。荣信、金地、赣建、中国建筑获得5个主要住宅用地。在商业服务方面，万达新建了一个片区，位于东丽体育中心南侧。 2020年，新力板块无疑将迎来新的发展机遇。

此图根据百度地图绘制，可能与实际信息略有出入。仅供参考。

PK先天优势

金钟街段

金钟街地段此前很少有商品房项目，主要是区内的拆迁房。尽管该领域处于发展初期，但仍具有两个先天优势：

1.在外圈上画一个圆

2. 地铁6号线

外环划圈：津中街路段位于天津市东北部，紧邻外环东路，处于外环划圈范围内。外环绘图工程完成后，金钟街路段将纳入环线，交通网络系统将进行升级改造。

地铁6号线：2016年底，6号线一期工程北段开通，金钟街段也升级为环城地铁区域之一。对比东北铁路和宜兴港的“环内+地铁沿线”IP属性，我们可以期待金钟街板块的未来表现。

此图根据百度地图绘制，可能与实际信息略有出入。仅供参考。

新部分：

1、生活氛围浓厚

2、商业+轨道交通

居住氛围浓厚：9号线两侧的市区虽然总有一种“工业围城”的感觉，但城市正在向前发展。目前，区内已有常熟南里、丰年南里、万科魅力城等多个二手房项目，在新丽板块形成了浓厚的居住氛围。此外，地铁9号线连接市区和滨海新区，可同时处理市区和滨海新区的客运交通。

商业+轨道交通：目前以“旧、破、小”为主的新丽地段整体居住环境虽有待改善，但居住氛围浓厚，商业配套主要集中在东丽开发区站周边轻轨9号线——宜家、红星美凯龙、新业广场等可满足日常需求。

新丽地产推荐—融信金地·蓝悦

融信金地揽月公馆出售

天津市东丽区金塘公路与福安路交叉口（新立轻轨站旁）

建筑面积91-128㎡ 元/平方米

贴心物业，低密度住宅，绿化率高

该项目目前在售产品有91平米、105平米、128平米，均价人民币/平米。

金钟街 VS 新立:

此前，东丽区土地出让集中在东丽湖、张贵庄等地段，金钟街、新丽地段鲜有发声。

刚刚过去的2019年，为该地区商品房市场注入了新鲜血液，也为原住民在市区与滨海之间升级住宅、购房置业提供了良好的选择。

诚然，金钟街和新里目前都处于开发初期。但后期将大规模住宅区与商业开发模式相结合，加上成熟的交通和生活设施。未来，这两个领域或将成为东部地区关注的焦点。

笔记：

1. 该信息收集于2020年1月15日。实际信息可能会发生变化。请以销售现场实际信息为准。本条涉及的装修状况及标准以合同为准。

2、文中标注的单位面积尺寸均为建筑面积。

3.所有楼盘图片均为效果图。

4、土地拍卖相关信息来源于天津土地交易中心。

5、规划信息来源于天津市规划和自然资源局。

6、本文地铁相关信息来自天津轨道交通官网。

7、文中内容及图片所示距离均来自百度地图测距所得。

免责声明：因时间、市场、政策等变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据。