看房、买房全能助手——昆明房地产市场微信小程序“昆明房产粉”，一键了解项目、查询房价！

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第266期问答如期发布。本次选取2023.12.10-2023.12.15的问题。希望能给大家提供参考。

新房子

1、小陈老师，大华翠湖英新推出的楼盘单价都快5万元了。为什么这个项目能卖这么高的价格？

答：目前5万元的价格只是起步价，尚未开售。该楼260平米的公寓实际售价在3万多元。 285平米的公寓装修价格较高，可能要4万元以上。

还有顶楼，超大平层，价格也不确定。

顶级豪宅需要满足的所有配置都已具备：核心地段、极致产品、圈层属性、人文价值、资产价值。

越是高端住宅区，户型越大，价格就越高，因为高净值人群的购买力没有上限。

越是急需的住宅小区，户型越小，单价就越高，符合急需买车的人的心态。

即使在昆明，面积超过250平方米的豪华公寓选择也不多。大部分售价都在3万元以上（即便是现在，价格也没有降价，说明有一定的高端客户支持），而且基本上还是二、三月份推出的产品和设计。三年前。大华翠湖营是市中心靠近翠湖公园的项目。它拥有最新的设计和更高端的配置。没有理由便宜卖。

2、总预算150万左右，三居室，最好是新房。靠近双子塔的区域我可以选择哪个项目？

答：这个预算是没办法在双塔地区买新楼盘的（金陵、凤栖都是大平层的豪宅）。或许你可以选择旁边的二手房，金地九月。

如果你正在找新房，就往市中心方向再远一点，看看昆明站南侧的中铁北阳西春风。距大悦城、双子塔两大商圈仅约1.5公里。只需步行即可到达万达双子塔。从晓关路就可以到达，非常方便。

这个项目被低估了。整个福特城都是中铁北局在开发，可能是因为整体规划太大，而且还处于开发初期。一旦建成，将成为整个地区的标志性工程。

3.老师，对于100万左右的小户型购买和出租有什么推荐吗？

答：新房，这个价位购买的房产，位置有点远。 ‍‍

比较推荐买二手，1号线、2号线地铁沿线的二手。100万W左右的小户型（8-10岁左右）可以租到1800~2200，而且相对较小45-70W的一居室公寓（含一室一厅）可租1300-1900。 ‍‍‍‍‍‍‍

但最重要的是，目前租金整体水平正在下降。今年三季度末，全国40个重点城市租金指数环比下降0.99%，同比下降0.66%。其中，昆明三季度环比下降3%，降幅较大。 （数据来自壳牌研究院）

你可以再等等看。 ‍‍

4、我在青年大厦工作，看过很多次金茂大厦，售价1.89平米，370万元，但朋友一直说等等，不划算。我正在纠结是继续住我的108平米小户型还是换掉它？

答：楼盘位置和配置都不错。非常适合改善市中心的家庭。而且，金茂大厦近期的房价也不是很高。对于189平方米的单位来说，楼层水平对你的价格来说应该不会太差。

如果你真的喜欢，就可以开始。 ‍‍‍‍

5、双河湾144平米电梯单价是多少？值得购买吗？

答：这是一个三梯四户的产品，购买价格约为2.35-260万元。 （该户型的单价基本比其他普通户型贵500多元）

该项目即将交付。整体位置适中，装修不错，还有学校。

如果在这个预算范围内，同一地区的其他项目可能有个别项目比它更突出，但相对来说不太平衡和全面。比如学校就比它好，比如学臣大厦，整体社区配置更高端但更实惠。较贵的有龙湖兰精、朝朝木木、六安小枫等。

6. 你好。我想看看西部和南部的小户型房子。我想要的是比较安静，社区绿化好，离市中心不太远，有学校。最好带2个卫生间。有什么建议吗？

答：西侧有89平米的三房两卫，书香云海三期、锦绣山海二期。

南面为中铁北阳西春风，面积98平米，三房两卫。规划有学校，交通十分便利。竹友双河湾98平米，三房两卫，配套学校一所。

以上可能不一定能满足您非常安静的需求。

另外，小户型的两卫生间选择并不多。

7、请问，孩子可能有四五年不上学了。青云府、雪辰府、金兰金翠如何选择？目前工作在市中心。

答：运达星耀学校整体水平略高于另外两家。

如果一定要上好学校，更建议去五华区、盘龙区，也就是不要把目标限制在南城区（至少不要限制在西山区）。

8.你好，我想买顶层公寓，因为不想被楼上吵，但又觉得阁楼太高了，有点迷茫。您有什么建议吗？

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回答：？ ？ ？

我真的买不起两套。

我还没有找到任何方法来克服楼上的噪音。看看装修公司能不能做点什么。 （我记得绿城对建筑物的隔音有单独的措施，但如果楼上没有噪音，那可能是不可能的。）

您还可以查看平房产品。顶层公寓不高，预算200万左右即可购买，如中海云路九里、金川府等。

9.老师您好，请问夏山雨桃源值不值得买，后续配置是否会打造。

答：平房的价格在8000到9000元。

其实小区内部的居住环境还不错，只是周边的道路和之前宣传的公园条件不太好。 （怀疑附近有高压电线塔什么的，难以处理，导致工程进度缓慢）。

如果想在呈贡买别墅，除了新居和金茂，斗南地区还有海容和卓悦。这取决于您喜欢哪个位置。

10、如果明年12月徐汇博臣公馆交房，可以买吗？

答：该产品真的很棒。有学校和企业（但开业将推迟到明年）。距离地铁站不远。总体来说还不错。

位置稍微靠近杭瑞高速，这是一个很大的劣势。

可以考虑。

二手房

1.老师，我想推荐一套昆华医院附近学区的房子。小学+初中是最好的。二手房和新房也可以。谢谢。

答：昆明市初中的户籍与小学的户籍不同。要求先读小学，然后升读相应的初中。

具体看附近优质小学，红旗小学、顺城高端公寓、新月花园、顺城豪庭等，可以满足适度居住的需求，也有学校。 ‍‍‍‍

婺城小学，今年新增的第二栋房子，太空君园（多元，很贵），富春园。

新房方面，比较近的有宜城春城9号和金茂大厦，但学校不一定能满足你的需求。

2、海伦堡中心广场二手房怎么样？大概价格是多少？

答：筒子楼。

对于非动迁房地块，大户型报价在1.4-160万左右，小户型报价在1.9-200万（实际成交难度较大）。

具体项目信息请看这篇文章，‍‍‍

如果预算180万以上，可以直接看剑头春城华府。如果预算150万左右，也可以比较一下云头景园（里面还有树林二小学）。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3、中海慧得利哪里可以买到二手房？

答：二手房，到小区门口的中介那里就可以了。 ‍‍‍‍‍

不过，该项目要到今年下半年才能交付。即使有二手卖家，如果房产证不到两年，增值税也会高出5.6%，不划算。

4、同德昆明广场A区一套面积86平方米的小户型已发布。楼层不好，在4楼。现在价格已经达到每平米1.5w左右。买这个作为投资（公积金贷款+租房）并考虑未来孩子教育（孩子计划生育）值不值得？

答：这个房子的价格很合适。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这套带家具家电的三居室出租价格在2800-3500之间，在昆明算是不错的出租水平了。 ‍‍‍‍

同德板块的房价已经非常坚挺，但仍有一定的松动。这几天，翡翠湾（也在同德附近，可以上金康园小学）一套20层85平米的户型售价128万，也是比较低的价格了。

几年前，一些房东不堪财务压力，低价出售房产。确实是购买二手房的好时机。

但如果你不一定住在这个房子里，那么你可以选择它的一居室公寓。 （可以租，也可以学习，最重要的是不占用太多钱）‍‍‍‍‍‍‍

5、万科都会二期怎么样？适合入手吗？

答：小区环境不错，绿化很好。小区临河，视野开阔。位于巫家坝对面，距现有商业中心（南岳城、海乐世界、海乐城等）不远。

如果在光复路附近上班、上班的话可以选择。从品质上来说，万科都会比周边同类型的次新高层社区要好很多（对比金科、蓝光甚至巫家坝的一些社区）。

但二期业主买的时候就已经不便宜了，现在售价在1.40到1.6w之间。如果你想和别人比较的话，这个价格也可以买到其他地区好的新房。另外，再往南走一点，银海樱汤、都铎城邦、银河庄园等二手平房价格也差不多。你可以对比一下。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其他

以下问答来自北京盈科（昆明）律师事务所高级合伙人田轩轩

问：小区电梯内的广告收入该归谁所有？

答：根据民法第274条规定，小区内的电梯属于业主共有。根据《物业管理条例》第五十四条和《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条的规定，使用共有部分物业和共用设施设备进行经营活动的，必须取得相关业主、业主大会和物业服务企业同意后，按规定办理相关手续。业主所得收入主要用于补充专项维修资金结转，也可以按照业主大会的决定使用。

另外，根据《中华人民共和国民法典》第282条的规定，考虑到物业公司在分配房屋时，需要支付联营部分的额外运营成本，如时间、人力、财力等。共同部分的收入，应当按照公平原则合理分配给物业管理公司，以弥补由此产生的额外运营成本，剩余部分由全体业主共同分享。

2、出售被法院查封的房屋时，房屋买卖合同有效吗？

对于这个问题，审判实践中存在两种观点：

1、第一种观点认为，房屋买卖合同有效，原被告、被告均为完全民事行为能力人。合同的签订是双方意愿的真实表达。签订的合同条款不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然所有权不能转让，但并不影响合同的效力，故合同有效。

2、第二种观点认为房屋买卖合同无效。 《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。” 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法、行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房地产，不得转让。原、被告房屋买卖合同中有关房屋转让事项的，违反了法律的强制性规定。应无效。

司法实践中，多数意见认为该合同有效。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，法院查封的房地产不得转让。这是在房产被扣押期间对所有权转移的限制，并不影响所有权的转移。房地产转让合同的有效性。因此，买卖双方签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。但由于转让障碍，合同目的可能无法实现。此时，双方可以根据合同和法律规定，根据各自过错的程度，主张违约责任。

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