3月31日，南方产业智库正式发布《广州轨道交通便利指数报告》，以已运营或在建的轨道交通站点为锚点，根据步行距离、驾车接驳时间、公交接驳时间、自行车接驳时间利用步行时间等指标，对广州目前在售的80个重点楼盘进行分析盘点。

根据指标综合测算，80个房地产项目平均得分为92.025分，其中20个房地产项目获得满分。大部分楼盘项目集中在90分至99分之间，共有33个楼盘项目。得分在80分至89分之间的房地产项目共有21个。 ，其余6个都在80分以下。

从具体情况来看，60家不“靠近”轨道交通站的楼盘平均步行距离约为1731米。其中，最近的广州城头岭南大厦距离2号线、7号线石壁站约400米。最远的兰亭香炉（增城）距离21号线增城广场站约4.6公里。

本次评价中得分较低的楼盘大多距离轨道交通站较远。但也有楼盘因周边道路建设尚未完善、交通设施尚未跟上而得分较低。不过，这些属性都有进一步上涨的空间。

20家酒店获得满分

报告显示，越秀乐府、星途TOD、金地商业、都市风帆等21个楼盘在轨道交通便捷指数报告中获得满分。这些项目大多靠近轨道交通站，或者直接在火车站“上方”，步行即可快速到达。

20家满分酒店中有6家位于黄埔区，南沙区和增城各3家，海珠区2家，白云区、番禺区、天河区、从化区和花都区各1家。一方面，这与广州各类新建筑主要分布在黄埔、南沙、增城的格局相符。另一方面，也与广州地铁线路的建设密切相关。

近五年来，广州陆续开通了9号线、13号线、14号线、21号线、18号线、22号线。这些线路的共同点就是“向外延伸”，使得增城、从化、花都进入了“轨道交通时代”，并强化了黄埔、南沙、番禺、白云等地的轨道交通网络覆盖。

除地铁外，其他形式的轨道交通也在强化住宅通勤功能，为宜居事业贡献力量。

位于佛山顺德区陈村站的ICC碧桂园三龙汇虽然不在本次观测范围内，但它整合了广州地铁7号线西延段和广佛环城际铁路南段。这也是近年来新兴的多式联运项目。轨道交通一体化项目。在广州，增城的科达枢纽广场也类似，整合了地铁13号线新塘站和苏深城际铁路新塘南站。

在所有满分楼盘中，位于黄埔的五矿亿云泰和广州龙湖置地显得有些特殊。两栋楼盘均不直接毗邻地铁站，而是紧邻黄埔有轨电车一号线。由于有轨电车车站密集，由于体量大、间距短，两栋楼盘分别毗邻岭头站和岭头东站，可以称为“有轨电车项目”。

“隔壁”地产体现TOD思维

值得注意的是，目前在建的轨道交通线路中，也不乏靠近轨道交通车站的建筑。例如，22号线城头岗站和城头岗车辆段的越秀TOD星汉，以及7号线二期水溪北站旁的越秀TOD星月山岸。这两个项目的共同点是与车站和车辆段同步建设。车厂，这也是近年来备受关注的TOD发展思维。

南方产业智库注意到，除上述物业外，越秀地产还在广州拥有星图TOD、TOD星汇城、TOD星航、TOD星环、星耀TOD等物业。

由于广州各类在建TOD模式相关物业均围绕轨道交通车站或地铁车辆段开发，上述项目与目前运营的广州地铁7号线、13号线、14号线支线、21号线、 3月31日刚刚开通的22号线和正在建设的7号线二期工程与轨道交通线路车站紧密结合。

这也是广州近年来围绕轨道交通大力发展TOD的明显成果。根据去年的《广州地铁TOD综合发展白皮书》，广州地铁TOD发展经历了“单站”TOD1.0模式、“站建一体化”TOD2.0模式、“站—站一体化”TOD2.0模式的演变。城市一体化”TOD3.0模式。我们也在对“站城产人一体化”的TOD 4.0模式进行研究和探索。

物业越大，步行距离就越长。

尽管广州轨道交通线路不断拓展，线网不断密集，但轨道交通车站周边土地有限，并不完全用于住宅用途。因此，常常出现“僧多米少”的情况。

本报告分析的80个楼盘中，有47个楼盘距离邻近轨道交通站步行距离在1000米以上，14个楼盘距离相邻轨道交通站步行距离在2000-3000米以内。

这些楼盘大多集中在白云、黄埔、增城、南沙等近年来大力发展住宅区的城区。正是因为地铁、城际铁路的通达，这些地区的物业才得到了盘活。典型的例子是广州地铁21号线增城段。沿线正在开发许多项目。地铁的利好加持，吸引了在城市工作、对价格敏感的购房者。

但同时，虽然有些房产靠近地铁站，但待售楼盘或住宅小区并不一定靠近地铁站。

南方产业智库分析发现，位于花都的广州融创文旅城紧邻广州东环城际花城街站。从广义上讲，可以视为铁路沿线“紧邻”的项目。但由于文旅城面积广阔，花城街站出口主要靠近融创乐园、融创茂商业综合体和部分商业公寓，而住宅部分主要位于文旅城西侧。文化旅游城地块。从该区域到花城街站，步行距离大多在1500米以上。

无独有偶，位于番禺的超大型广州亚运城也存在类似情况。尽管亚运城部分建筑距广州地铁四号线海浜站仅百米，但目前该楼盘在售的天龙集团已向东扩张至富连港水道沿岸，与海鸥岛隔水相望。从这里到海傍地铁站，步行距离为2,700米，必须依靠其他方式转乘。

此外，位于增城、黄埔等地的一些大型房地产项目也面临着同样的问题。

部分物业的连接距离还受到道路建设进度的影响。位于南沙的灵山岛金茂湾距离横沥站最近。车程仅需2.4公里，5分钟，但步行或骑行距离达到4400米，沿途道路完全修好后还可缩短。

新区需等待公共交通完善

由于并非所有建筑都能毗邻轨道交通车站，有些项目甚至位于两个车站的中点，因此公交连接的重要性飙升。

例如增城的华润置地和润悦，大致位于广州地铁21号线山田站和中港站的中点，如果要去距离市区较近的山田站，则需步行2.5公里，虽然有很多公交线路。是可以去的，但是地图导航平台显示接驳时间在20分钟左右，而骑自行车或者电动滑板车的话，时间相对更短。

这也反映出，在一些郊区住宅区，公交+轨道交通的衔接模式效率并不高。

在一些新建和欠开发地区，由于市政道路尚未全部竣工，公交车还没有运行，到达地铁站的唯一方式是开车、乘坐出租车或骑自行车。

报道称，在80家物业中，有29家没有计算公交车接驳时间。其中23户步行距离地铁站太近，其余6户距离地铁站较远。由于缺乏配套的公交线路。

例如广州地铁18号线横沥站，由于南沙横沥岛正在进行大规模开发建设，横沥站周边市政道路建设尚未完成。因此，公交线路主要集中在主要道路上。除邻近地铁站的湾区金融城外，若采用公交接驳方式连接华润置地瑞福与灵山岛金茂湾，多个地图导航平台给出的全程时间约为15-25分钟。由于徐汇耀月湾位于横沥岛东北部，远离主干道，暂时没有公交车接驳，只能通过其他方式前往。

不过，新建区的一切不便都是暂时的。可以预见，当市政建设设施逐步完善，道路逐步开通，区域内各类住宅、办公、商业项目逐步竣工投入使用时，公共交通设施也将逐步赶上，效率提高楼宇到地铁站的通勤效率，轨道交通真正发挥覆盖和辐射作用。

多家开发商因利用热点被罚款

谨防家居促销“赛道陷阱”

轨道交通沿线购房是很多购房者决策的重要依据。正因为如此，地铁沿线的楼盘往往更“招客”，开发商也会将地铁作为项目推广的重要卖点。但现实生活中，一些距离地铁站较远的房地产项目，或者根本没有地铁站覆盖的项目，也为轨道交通“蜂拥而至”，在宣传上不同程度地选择夸大甚至欺骗。

营销和广告往往对购房者的决策产生重大影响，因此房地产广告也是执法监管的重点目标。 《中华人民共和国广告法》第二十六条规定，房地产广告中的房屋信息必须真实，面积必须表述为建筑面积或者建成面积。第2项和第4项分别规定“项目所在地以项目到达特定参考对象所需的时间来表示”或“有关规划或规划中的交通、商业、文化教育设施和其他市政状况的误导性信息”建造”。宣传”内容。

南方产业智库注意到，去年以来，广州不少房地产项目因利用轨道交通热点而受到市场监管部门的处罚。

毗邻地铁13号线，30分钟即可到达天河CBD！

事实：您需要步行 3.6 公里才能到达地铁站

2021年1月，增城区市场监管局公布对广州紫云山庄房地产有限公司作出的行政处罚决定，涉嫌其开发的房产“合生湖山国际”在发布的H5网页广告中包含2020年8月1日，“1分钟到达广元、广深，毗邻地铁13号线”、“多辆公交车接驳地铁13号线，约需30分钟到达天河CBD”等内容。执法人员经过经现场检查，开发商已于8月19日停止发布上述广告。

南方产业智库获悉，合生湖山国际位于增城区新塘镇陈家林路。若从距离主干道广园高速最近的项目四期“枫泾”组团出发，前往最近的地铁13号线白江站，车程约10分钟，乘坐约半小时公交372路，步行3600米需要近一个小时。如果以珠江新城地铁站作为“天河CBD”的目的地，从白江乘坐地铁大约需要50分钟。

鉴于违法行为未达到轻微或严重程度，违法情节为一般，开发商经现场检查后已停止发布违法广告内容，并收取广告费600元，按照本着处罚与教育相结合的原则，增城区市场监管局最终对开发商处以1400元罚款，责令涉案当事人停止发布违法广告，并消除相应范围内的影响。

黄埔有轨电车1号线，直达天河？

真相：需要换乘地铁21号线，而且只到天河口

2021年5月，黄埔区市场监管局发布行政处罚信息，针对广州匡茂房地产开发有限公司，该公司开发的房产为位于长岭路以北、岭头新村以东的“一号” 。 “云花园”就是五矿易云台。

根据行政处罚决定书，该房产销售中心2021年3月至4月设立的公示牌上写着“广州市规划的12个互联互通枢纽之一昌平TOD、指南南快线、广州快线（东站连接线）” 、地铁21号线（已开通）、有轨电车1号线（已开通）、黄埔地铁1号线（远期规划）在此交汇，未来通过广从快线，仅需10分钟即可到达广州东站。距天河区政府、金融城30分钟车程。"此外，同期，该物业的宣传册上还印有“有轨电车1号线，直达天河”和“项目毗邻岭头站，无缝连接地铁21号线昌平站，三站即可到达”一步登天河”等字样。

该楼盘紧邻黄埔有轨电车一号线岭头站，可以说确实与轨道交通“无缝衔接”。开发商在行政处罚决定书中表示，“项目毗邻的岭头站与21号线昌平站无缝连接，三站之内即可轻松到达天河”。这是指门口的电车1路。 21号线，到达地铁21号线昌平站后开始计算站点。经过昌平站，乘一站到水西站，再乘第二站到苏园站。然后就必须下车等候，换乘地铁快线，再经过一站就可以到达天河区大观南路站。

黄浦区市场监管局认为，相关内容未能对实际交通路线进行清晰准确的描述。行政处罚决定书还列举了该建筑在配套资源、周边环境等方面的多项违法行为。最终，房地产开发商被罚款45万元。

乘坐城际铁路“半小时直达深圳机场”？

真相：目前至少需要一个小时

2021年2月，增城区市场监管局对广州东菱房地产开发有限公司在金地香山湖花园项目宣传违规行为进行处罚。

根据行政处罚决定书，2019年5月，金地香山湖微信公众号发布推文称，“从荔湖城站到深圳机场仅需半分钟左右，新百光站开通后， 20分钟后直达。”广州白云机场……”。随后几个月，该公众号的推文多条含有“3站到天河，30分钟到白云机场、宝安机场”的内容。

金地香山湖位于增城区新新大道北侧。附近有正在建设的绥深城际新百至广州段永宁北站。不过，从新新大道附近的香山湖入口出发，前往正在建设的车站工地，有2500公里车程，10分钟内即可到达，步行约半小时即可到达。城际铁路可向南到达新塘南站，继续前往深圳机场，但尚未通车。据网站客运列车信息显示，目前从新塘南站至深圳机场最快需时1小时3分钟。

增城区市场监管局在行政处罚决定书中指出，其微信公众号上发布的“20分钟直飞广州白云机场……”等广告内容违反了广告法。鉴于当事人积极配合调查，主动删除违法广告并发布违法广告。由于广告费用无法计算，且违法情节一般，最终导致本次违法行为被处以12万元罚款。

此外，因为金地香山湖发布的广告内容是“植被覆盖率80%的天然氧吧，每天释放高达个/cm3的负氧离子，是广州市区负氧离子含量的10倍。” ”，并在销售别墅、叠层别墅等产品时，宣传内容与规划、建设报告不符，因此被罚款80万元。两次处罚共计92万元。

推动地铁23号线早日开工？

真相：目前还没有规划和建设进程

2020年9月，增城区市场监管局因地铁规划、公示违规，对广州雄泰房地产开发有限公司处以6万元罚款。

广州雄泰房地产开发有限公司是增城区永宁街道永平路奥园御丰地产的开发商。行政处罚决定书显示，自2017年8月起，开发商印制、散发含有“地铁23号线示意图”广告内容的传单，并发布含有“23号线23号线是中长期规划之一”的信息。广州地铁线网线路已纳入2015年至2025年广州市轨道交通线网规划，规划中的地铁23号线。据悉，23号线将进一步延伸至观湖站。很有可能提前开工。”

但根据增城区市场监管局函[2018]375号《区轨道服务中心关于《广州市增城区工商管理局协助调查函》的复函》，增城区规划函[2018]号4453《增城区国土规划局回复广州市增城区工商管理局协助调查函》、《增城市永宁街道中心区控制性详细规划通知附件》等文件指出，由于没有明确的地铁23号线站址设置方案及相关规划情况，故认定其广告中使用的有关地铁23号线的报价与客观事实不符，内容不准确。

奥园御枫项目已售完并已移交。该社区最近的轨道交通站是永宁南站，位于新新大道。距离约2公里。目前距离最近的地铁新塘站约需6分钟车程。站，行车距离约10公里，耗时约20分钟。

至于地铁23号线，去年10月广州发布的《广州交通“十四五”规划》中并未提及。