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周强主持召开最高人民法院审判委员会全体会议

审议并原则通过《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》。

10月29日，首席大法官、最高人民法院院长周强主持召开最高人民法院审判委员会全体会议，审议并原则通过《最高人民法院关于适用本案若干问题的解释》 《关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》（以下简称《解释》（二））。

建筑业是国民经济的支柱产业，在吸纳农民工、带动相关产业、推动经济社会发展、促进城乡建设、改善民生等方面发挥着重要作用。服务和保障建筑业健康发展，促进建筑工程质量安全提高，是人民法院服务和保障社会经济发展的重要职责。 2005年1月1日，《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》正式实施。统一法律适用，保证工程质量，规范建筑市场，保护各类主体特别是农民工。弱势群体合法权益发挥了重要作用。当前，我国建筑业的投资管理方式和监管政策发生了变化。司法实践中，建设工程合同纠纷案件数量和涉案金额大幅增加。新类型案件、新问题不断涌现。迫切需要进一步制定和完善建设工程合同纠纷案件。争议领域的司法解释指导全国法院的审判工作。为此，2012年，最高人民法院启动起草《关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》。最高人民法院经过深入研究论证，广泛征求并听取有关当事人和专业人士的意见和建议。修改后，《解释》（二）已形成送审稿，并提交本次会议审议。

《解释》（二）送审稿主要涉及建设工程施工合同的效力、建设工程价款的结算、建设工程的评估、优先受款权的行使等问题建设工程造价的合理性和实际建设者的权利保护。规定。

会议经讨论，原则通过该解释。会议作出的决定将根据会议讨论意见进行修改，并按程序报请批准并适时发布。

会议还讨论通过了《最高人民法院国际商事专家委员会工作规则》（试行）和《最高人民法院国际商事法庭程序规则》（试行）。

（摘自最高人民法院网站）

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附：征求意见稿，供研究参考

《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》征求意见稿

一、合同效力及相关问题

第一条【中标通知书的性质】

招标人向中标人发出中标通知后，一方未按照招标投标法第四十六条第一款规定履行订立书面合同义务的，另一方未按照招标投标法第四十六条第一款的规定履行订立书面合同义务的，当事人请求承担违反预订合同的责任或要求解除预订合同并要求赔偿损失。 ，人民法院应予支持。

另一种意见：招标文件和中标通知书已包含建设工程施工合同的主要内容，不允许进行实质性变更。即使没有签订书面合同，本协议也成立。

第二条【中标合同实质内容的认定】

招标投标法第四十六条第一款规定的“合同实质内容”主要是指工程范围、工期、工程质量、工程造价等约定内容。

中标人以明显高于市场价格购买在建房产、无偿修建住房配套设施、转让利润、向建设方捐赠等承诺的，视为改变项目实质内容中标合同的成本。

第三条【偏离中标合同实质内容的认定】

当事人依照《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用问题的解释》第二十一条的规定，请求以登记的中标合同作为结算工程价款的依据的，人民法院应当考虑另行签订的合同是否发生变更。已登记的中标合同的实质内容、当事人就该实质内容享有的权利和义务是否发生重大变化等因素，将按照诚实信用、公平的原则进行衡量和裁定。

第四条【偏离中标合同实质内容的例外情况】

建设工程开工后，因设计变更、建设工程规划指标调整、主要建筑材料价格异常变化等客观原因，发包人、承包人变更相关工程范围、工期、项目的质量、工程造价等，不适用招标。该法第四十六条规定。当事人请求按照变更后的合同结算工程价款的，人民法院应予支持。

第五条【违法建设合同无效】

当事人以发包人未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证为由请求认定建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持。但发包人在一审法院辩论终结前取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证的，人民法院不予支持。

第六条【合同无效承包人的赔偿责任】

建设工程施工合同无效的，发包人可以要求承包人赔偿下列损失：

（一）因承包人未达到规定的质量标准而造成的损失；

（二）因承包人的工程超过规定的合理工期造成的损失；

（三）因承包人的过错造成的其他损失。

因承包人的过错造成上述损失的，应当承担相应的责任。

第七条【合同无效承包人的赔偿责任】

建设工程施工合同无效的，承包人可以请求发包人赔偿下列损失：

（一）承包人拖欠工程价款造成的损失；

（二）因发包人原因造成承包人停工、延误工期造成的损失；

（三）因承包人的过错造成的其他损失。

承包人对上述损失有过错的，应当承担相应的责任。

第八条【合同无效损失赔偿的确定标准】

建设工程施工合同无效，一方当事人依照合同法第五十八条的规定请求对方赔偿因无效合同而遭受的损失的，人民法院应当考虑对方的过错、所受的损失。一方造成的损害，是否与另一方的过错相符。因果关系等因素应当按照诚实信用、公平原则进行认定和裁决。

第九条【资质借用单位或者个人的责任】

因实际施工人以有资质的建筑企业名义签订的建设工程施工合同被认定无效，承包人请求实际施工人与有资质的施工企业对因此造成的损失承担连带责任的。合同无效，人民法院应予支持。

发包人订立合同时明知实际施工人借用资质，实际施工人或者出借资质的施工企业以此为由主张发包人承担相应责任的，人民法院应予支持。 。

合同开发商在签订合同时明知实际施工方借用资质，实际施工方向借用资质的施工企业索取工程价款的，不予支持；实际施工方声称，出借资质的施工企业将无法向开发商偿还工程价款。对承担补充责任的，可以给予支持。

第二期工程价款结算

第十条【开始时间的确定】

双方当事人对建设工程的实际开工日期有争议的，人民法院应当根据下列情况确定：

（一）启动日期为主管部门发出的启动通知中指定的启动日期；开工通知发出后，如不满足开工条件，则以满足条件的时间作为开工日期，但因承包商原因而实际开工时间推迟的，以注明的时间为准开工通知中将注明开工日期。

（二）监理单位未发出开工通知且无相关证据证明实际开工日期的，应当综合考虑开工报告、合同约定和施工许可证载明的时间确定开工日期。 ，以及满足开始工作的条件；

（三）开工通知发出前，承包商已实际进场施工的，以实际开工时间为开工日期。

（四）按照前款第（一）项、第（三）项确定的开工日期早于开工许可证载明时间的，按照开工许可证载明时间确定开工日期。

第十一条【工期延长的决定】

双方同意延长工期应以承包商签证确认。承包商虽未获得延期工期的签证确认函，但能够证明其已在合同规定的办理期限内向承包商申请延期工期，其主张合理延期超过建设工期的，人民法院予以驳回。应该支持。

双方约定，承包人未在约定时间内提出延长工期申请的，视为未延长工期，按协议处理。

第十二条【承包商索赔工程量问题的处理】

在承包人提起的建设工程施工合同纠纷案件中，承包人以工程质量不符合规定为由，要求承包人支付违约金或者赔偿修理、返工、重建的合理费用等损失的。合同约定或者规定的，应当通知承包人提出反诉。或者单独提起诉讼寻求和解。

第十三条【质量保证金返还期限的确定】

双方约定返还承包商应付工程款中预留的工程质量保证（保修）金。承包人按照协议要求返还工程质量保证（保修）金的，应予支持。

当事人没有约定的，发包人向承包人返还质量保证（保修）金的期限不得超过二年，自工程竣工验收之日起计算；因发包人原因导致工程未能竣工验收的，向承包人返还质量保证（保修）金的期限不得超过2年。 90 天后开始。

承包人返还质量保证（保修）金后，不影响承包人按照合同或法律规定履行工程保修义务。

第十四条【不需招标项目招标的法律效力】

承包人对依法不需要招标的工程进行招标后，与承包人单独签订的建设工程施工合同与登记中标合同的实质内容存在偏差，当事人请求登记中标合同——将中标合同作为结算工程价款的依据，人民法院应予支持。

第十五条【登记合同与招标文件不一致时的工程价款结算】

第一意见：

当事人登记的中标合同与招标文件、投标文件、中标通知书中载明的工程造价、工期、工程质量不符的。也没有证据表明登记合同签订时招投标的客观情况发生变化，且未发生变更。发生重大变化的，当事人一方要求以招标文件和中标通知书作为工程价款结算依据的，人民法院应予支持。除非合同另有约定。

第二意见：

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第十六条【合作开发房地产合同当事人应当承担项目债务的清偿责任】

第一意见：

房地产合作开发合同一方当事人作为开发商与承包人签订建设工程施工合同，承包人请求房地产合作开发合同其他合伙人对建设工程建设债务承担连带责任的合同成立的，人民法院应予支持。

第二意见：

房地产合作开发合同一方当事人作为开发商与承包人签订建设工程施工合同，承包人请求房地产合作开发合同其他合伙人对建设工程建设债务承担连带责任的合同，人民法院不予支持。

第十七条【无效合同工程价款结算条件】

因设计变更、建设工程规划指标调整等原因导致建设工程施工合同无效，无法参照合同结算工程价款，当事人请求按照市场价格信息结算工程价款的签字时，人民法院应予支持。

第十八条【多项无效合同的处理】

当事人就同一建设工程签订的多个建设合同均无效。当事人要求参照合同结算工程价款的，按照合同约定结算。

与实际价格存在较大差距。工程价格将根据合同签订时的市场价格信息确定。

3、建设工程造价估算

第十九条【诉前委托鉴定的效力】

双方在提起诉讼前已就工程价款的结算达成有效协议。当事人在诉讼过程中申请评估工程造价的，人民法院不予受理。

第二十条【诉前委托鉴定的效力】

当事人提起诉讼前，双方共同委托的评估师已就建设工程造价出具了评估意见。诉讼一方申请重新鉴定的，不予受理。但是，当事人有证据证明鉴定意见属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定的情形，不能通过调解解决的除外。该条第2款规定的方法。

第二十一条【二审程序启动鉴定】

人民法院经审理认为对建设工程造价等特殊问题需要评估的，应当向承担举证责任的当事人作出说明。当事人经说明不申请鉴定的，应当承担不利后果。

一审诉讼负有举证责任的当事人未申请评估工程价款，在二审诉讼中申请评估的，人民法院可以准许。经人民法院许可后，可以将案件发回一审法院委托鉴定，减轻对方当事人增加的负担。

第二十二条【人民法院委托鉴定行使审判权】

人民法院批准当事人的工程造价等评估申请后，应当根据当事人的申请和查明案件事实的需要，确定委托评估的事项和范围，并组织双方当事人进行交叉鉴定。 ——审查有争议的鉴定材料，确定鉴定依据。

第二十三条【评估意见的审查和确认】

人民法院应当组织当事人对鉴定人出具的鉴定意见进行质证。评估意见属于下列情形的，另行处理：

（一）鉴定意见超出委托鉴定范围的，人民法院应当要求鉴定人纠正鉴定意见。鉴定人拒不改正导致鉴定意见不可接受的，人民法院可以不在判决书中裁定当事人承担鉴定费用并说明理由。预付鉴定费的当事人请求鉴定机构返还鉴定费的，可以另行提起诉讼和解；

（二）鉴定人未能解决当事人之间争议的，鉴定人可以通过补充鉴定、专家证人评审、重新鉴定等方式解决；

（三）鉴定人确认合同或者其他协议的效力或者确定当事人的责任，并据此进行鉴定的，人民法院应当认定合同或者其他协议的效力或者当事人的责任。人民法院与鉴定人的认定不一致的，鉴定人应当纠正鉴定意见。鉴定人拒绝更正鉴定意见的，人民法院可以通过补充鉴定或者其他方式更正鉴定意见；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（四）鉴定人经人民法院通知后拒不出庭作证，导致鉴定意见不予采信的，人民法院可以不在判决书中就当事人的鉴定费用负担问题作出裁定，并作出说明。原因。先行缴纳鉴定费的当事人请求鉴定机构返还鉴定费，并可以另行提起诉讼和解。

4. 实际施工人员的权利保护

第二十四条【实际施工人员权利救济途径】

第一种意见：实际施工人向与其无合同关系的承包商主张工程款权利的，人民法院不予受理。

实际施工单位依照合同法第七十三条的规定，以分包人、违法分包人不履行工程款向总承包商、承包人提起代位诉讼，损害其利益的，人民法院法院应予受理。

意见二：实际施工人依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款的规定提起诉讼，须具备以下条件：遇见：

实际施工人有证据证明与其有合同关系的承包人丧失履行合同能力或者失踪等情况的，劳务分包项目的债权不能实现。

5、优先支付建设工程价款

第二十五条【优先权的主体】

合同法第二百八十六条规定的承包人，是指建设工程施工合同的承包人。

第二十六条【装修合同承包人优先受偿权的行使】

涉及建筑物主体、承重结构变更的重大改造工程，承包人请求在建筑物因装修增值的范围内先垫付工程价款的，人民法院应予支持的请求。但装修工程的承包人不是建筑物业主或者承包人与建筑物业主无合同关系的除外。

第二十七条【优先受偿债权的范围】

合同法第二百八十六条规定的价款，是指承包人为完成工程成果所发生的费用，包括直接费用、间接费用、利润、税金等，不包括承包人因违反合同约定而发生的费用。由合同开发商签订合同。损失。

第二十八条【土地使用权不是优先受偿权的客体】

承包人请求优先获得建设工程范围内的土地使用权补偿的，人民法院不予支持。

第二十九条【行使优先权的条件】

符合下列条件的，承包商主张其所承揽的工程款优先受付的权利的，人民法院应予支持。

(一)建设

张某优先获得赔偿。

另一种观点：不限于建设工程合同的效力。实践中，由于法律对资质和招标的要求，出现了大量无效合同。该规定不利于保护无效合同中承包人的权利。

第三十条【未完成的项目可以行使优先受让权】

建设工程尚未竣工，承包人主张优先支付承包人所欠工程价款的，人民法院应当考虑工程质量是否合格、是否已续建等因素。第三方的利益是否达到最大，人民法院应当按照诚实信用、公平的原则进行衡量并作出判决。

第三人承接建设工程，承包人主张工程竣工后行使优先受偿权，对其承接的工程部分以折价或者拍卖价格优先受偿的，人民法院会支持的。

因发包人原因造成建设工程停工，或者由第三方继续施工但因发包人原因停工，承包人要求先按部分折价或者拍卖价赔偿的其承担的项目，人民法院应予支持。

第三十一条【建设工程不得打折、拍卖】

建设工程有下列情形之一的，视为不适宜折价、拍卖：

（一）建设工程未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可证的要求建设的；

（二）建设工程验收不合格且无法修复的；

（三）建设项目是事业单位、社会团体为公益目的兴建的教育设施、医疗设施和其他社会福利设施；

（四）建设项目属于国家机关办公建筑、军事建筑的；

（五）附属工程以及其他不能独立存在或者分割后影响主体建筑功能的工程。

第三十二条【承包商的通知义务】

承包人要求优先赔偿的，应当向承包人发出书面催告。建设工程施工合同没有约定合理催履期限的，合理催履期限不得少于一个月，自承包人收到催告通知之日起计算。

第三十三条【履行提醒义务的时间】

有下列情形之一的，承包人可以要求承包人支付工程价款：

（一）双方约定的工程价款支付期限届满的；

（二）当事人未约定工程价款支付时间或者约定不明确，但建设工程已实际交付的；

（三）建设工程尚未交付，但承包人已提交竣工结算文件的；

（四）建设工程施工合同终止时，承包人应当支付工程价款。

第三十四条【优先权的保护期限】

承包人行使优先偿付权的期限为一年，自承包人催促发包人支付工程价款之日起计算。发包人未履行催告义务的，自发包人被要求支付工程价款之日起计算。

另一种意见：承包商行使优先偿付权的期限为六个月，自承包商应支付工程价款之日起计算。

第三十五条【放弃优先受偿权的效力】

承包人和开发商约定不行使优先受偿权，进而请求行使优先受偿权的，人民法院不予支持。

第三十六条【承包人获得赔偿及其他权利的优先顺序】

承包商获得项目优先付款的权利优先于其所承担项目的抵押权和其他债权。承包人以建设工程享有抵押权为由抗辩的，人民法院不予支持。

发包人以自己不是建设工程的建设单位或者建设工程已转让给第三人为由主张承包商优先受偿权的，人民法院不予支持。但应当追加建设工程建设单位或者工程受让人作为没有独立请求权的第三人参加诉讼。