外部有机会，但我们自身条件够强吗？我们来看看周边地区吧。它们都是开放式的。这种模式在无锡有成功的例子，但很少。大家都很熟悉并且做得比较好的像万象城、万达，而失败得很厉害的像哥伦布。

前两天给家人打电话，妈妈说老家的明发商场正在举办活动，人头攒动。

明发？在无锡​​十几年的人不也是明发吗？ ？ ？

当我们在办公室聊起这个笑话时，一位同事想起了一件事：“前几天我去那里考察市场，看到明发在招商。”

此前有消息称，明发与中民百汇将合作盘活该项目，目前该项目已更名为粤商奥特莱斯。

△图片来源网络

这个已经衰退了十几年的商业市场能否借此机会复活呢？

解决这个问题，可能需要从选址、客群、运营、招商等方面进行思考：

项目本身怎么样，规划怎么样，地点在哪里？

粤商、明发、中民大道是什么关系？

谁控制？您有商业运作经验吗？

投资进展如何？

带着这些疑问，我昨天去现场看了。

我从工作人员和附近居民那里获得了第一手资料，然后又查了一些官方资料。现在我就来分享一下我的发现和想法吧~

01.关于项目，有什么机会吗？

我们先看一下地点。明发商业广场位于天一新城地段，北环路与惠山大道交汇处。

南、西有两条主干道相连，从其他地区开车过来非常方便。它位于一个主要的十字路口，项目也非常显眼。

之所以没有提到地铁，是因为从天一站到明发还有1.5公里左右的路程。

不远不近，实在想走也可以，不过沿途没有专卖店，也没有休息长凳，可以分散人们的注意力，休息一下。

因此，指望地铁疏导交通基本上是不可能的。

除了区位优势外，客户群也有支持。

因为附近有很多成熟小区：天润花园、天河社区、天一公馆、鑫盛园、金盛家园等。

还有不少新项目正在缓慢交付：万科天一新作、天一九住、美的国宾公馆、德信云熙大师、碧桂园都会等。

当然，流量也需要有质量。

抛开地域歧视，早期在天一买房的人，大部分都是来天一打工的外地人。当时这里的房价也便宜。财富高的人可能更多居住在主城、长江北路、鹤城。嘴。

所以从这个角度来说，明发目前的风口定位（名品+折扣）还是靠谱的。

有房产、有人​​口、定位可靠，没有强大的外部竞争对手。

我们以惠山万达为例，距离天一新城6公里。而且万达片区缺乏集群效应。作为一个商圈，基本上靠一个万达来留住顾客。

因此，我了解到很多生活在天翼的人更喜欢去市区休闲消费。

用他们的话说：去万达，只有一个万达。如果去市区的话，有好几个商场，还有步行街和地下商业街。

但你要知道，去市区并不方便。大约8公里的距离，比去万达还远。此外，还必须考虑城市拥堵的成本。

因此，从区位、客户群、竞品等角度来看，明发是有机会的，而且定位也比较符合市场。

首先，从尺寸来看，我只能说非常具有挑战性。

占地22万平方米，与汇聚、融创茂一样大小，规模非常大。

建筑面积50万平方米，汇聚建筑面积15万平方米。相比之下，慧居就显得不那么优秀了。

难怪它号称“成为江苏乃至全国超大型国际MALL商业旗舰”，每年吸引超过2000万游客来到无锡。

50万元货量如何规划？根据现有信息，未来整个业务将分为两大板块，一是零售，二是购物中心。

零售业态，即街边店铺+开放街区。该购物中心是一座“盒子式”建筑，从卫星地图上看就像下图中灰色阴影区域。

从工作人员处了解到，整个购物中心并不是租赁给其他商业管理公司，而是悦商自己负责引进品牌，并将空间一一填充。

看完大图，我们再来看看它的店铺。这是我比较关心的。

不过，我看到了很多看不懂的东西，比如这个↓↓↓

这种建筑结构对于商业运作的要求太高。

平面是圆形的，铺位会规则吗？店内商品陈列和装饰道具是否会受到影响？

至少卖衣服鞋子不合适。做儿童游乐设施或许还可以，但这会淘汰很多业态。

另一个例子是这个↓↓↓

大约200平米的面积内，居然竖立着十几根柱子。从顶部看，这些柱子似乎呈圆形分布。

这样的密度我还是第一次见到，在无锡其他商场也从未遇到过。

想象一下，里面有这么多的柱子，而且建筑结构本身是不规则的。店铺将如何划分？运动线路如何规划？

如果销售的是普通零售商品，店铺的展示面积也会受到影响。

如果不砍掉，可能只能作为功能性业务，比如美容保健店。

用柱子把整个楼层分成小单间，但是一楼会有点吵，私密性会差一点。而且美容保健店多做会员制业务，不期望自然客流。从这些角度来看，这并不适合开美容健康店。

因此，招商和运营确实具有挑战性。

因为露天街区对天气要求太高，阳光留不住客人，下雨雪就更厉害了。

而且，明发商业广场的街区与万达的街区还有一个不同之处，那就是分布格局。明发的街边商铺以下沉广场为中心呈圆形分布。

商店之间距离较远，之间没有走廊。顾客的流量基本固定，只能绕圈走。

所以，如果你卖衣服、鞋子，这种顾客会花很长时间购物的生意就显得不合适，太累了，体验也不好。

但如果打造情境网红店、特色餐饮，不可避免的问题就是同质化。因为这栋楼太大了，商店也太多了。

02.关于运营，您有足够的经验吗？

之前在谈到中山路商圈和长江北路商圈时，很多读者都提到了一个关键点——运营管理。

确实，如果企业管理团队不善于经营管理，几乎不可能指望明发有好地段、有好市场、有好规划，靠天吃饭而兴旺发达。这种商业传奇几乎是不可能的。

因此，有必要搞清楚粤商公司现在是一个什么样的公司？我从天眼中找到了这样的信息：

粤商公司成立于2019年2月，中民百汇、明发集团各持股50%。这是之前新闻里说的，明发与中民百汇合作。

作为明发带来的“赞助商”，中民百汇是一家什么样的公司？

我了解到，中民百汇是一家福建公司，主要从事零售业，产品线包括商场、超市。这是否意味着它有开展明发项目的经验和实力？

也许事情没那么简单。

从集团官网可以看到，中民百汇开设的商场大部分开在其“大本营”——泉州、漳州、厦门。长三角地区尚无先例。

而且从集团展示的形象照片来看，这些项目更适合三四线城市，也更接地气，至少不高端。

这个时候我们再来看看明发商业广场自身的定位：奥特莱斯。

通俗地说，奥特莱斯就是著名折扣店的集合。虽然产品可能会过季、下架、断货，但对投资和品牌的要求还是比较高的。

中民百汇、明发有这样的资源和渠道吗？

福建的资源和品牌能否带到无锡？

即使带了，适合无锡客户吗？

这些方面关系到成败。

而且我还注意到，中民大道的项目都很小，都是2万到3万平方米的小商场。

虽然麻雀虽小，装备精良，但2万平米的场地和50万平米的场地，对运营管理的要求绝对不同。

明发有购物中心和街区、零售店和功能业态，甚至还有水景和文旅元素。如此大的项目，对现场管理、营销推广、后端物业的要求极高。

中民大道+明发，可以吗？

我们不知道，但我们可以从招商引资的角度来看，或许可以做出一些猜测。

03. 关于招商，品牌有效吗？

我看到了该项目招商中心的电话，就打电话咨询了一些问题。

但打完这个电话后，我心里产生了更多的疑问：

首先，所谓的招商中心实际上并不是开放后的招商部门。

对方说她不是商业律师，只能负责帮我注册（注意措辞：帮我），前提是我有强烈的开店愿望。至于店面面积、租金、商场规划等，不便透露。

我问能否给我招商部的座机号码，对方说不能。

我询问是否有招商部的办公室可以亲自商谈租用商铺，对方表示不接受采访。

这是……（此处省略千字）

第二，为什么电话号码上显示的不是物业名称、项目名称、公司名称，而是一个不相关的生态园区？

拨打电话后显示是无锡当地的一个生态公园，何明发和月尚却不见踪影。中民大道相关信息。

因此，基本可以推断，目前所谓的招商工作很可能还没有取得实质性进展，团队尚未组建。

第三，虽然是烂尾购物中心，但投资门槛似乎有点高。

当我打电话给对方询问是否可以租一间店铺做生意时，对方拒绝了这种可能。

首先，他们只招募知名品牌和产品。如果不做名牌，基本上就没什么可谈的了。其次，如果你想要一个几十平米的店铺，他们没有。如果要租的话，就得租很大的面积……

作为无锡多年烂尾的项目，明发商业广场备受媒体关注。尤其是近一年来，似乎每隔一段时间就能看到一些新闻。

但据我了解，这次实际调查，似乎并没有实质性的进展。

如果真的能开出一座50万平方米的购物中心，那将是令人震惊的。其实大家都很期待，正如这位阿姨所说：

“其实我很希望这么大的一个商场出现在我心里，我在这里生活了几十年，看着它烂了14年，我不知道什么时候才能看到它真正起来。”

说实话，如果真的能够盘活的话，对于天一附近的居民来说，无疑是一大喜事。这意味着配套设施将完成，他们再也不用进城去万达了。

你认为这可以做到吗？欢迎留言~