每个人都有一个梦想：想要拥有一栋有落地窗的大房子。下午，我可以喝咖啡，看看小说，悠闲地享受温暖的阳光。前提是你有大房子……说到买房，问题就来了，是全款买还是贷款买？如果我申请贷款，我需要提前还款吗？贷款期限是多久？是等额偿还本金，还是等额本息？

1. 我应该全额付款还是贷款购买？合适的贷款金额是多少？

这个问题相对容易回答。当然，你可以通过贷款购买。用银行的钱不是很有趣吗？如果您是一个富有的人，请随意这样做。实在是没地方放现金了。买房子是为了好玩，这不算什么。说。

建议：

贷款买房时，最好用公积金贷款购买。近年来，公积金政策持续宽松。它既可以用于购买房屋，也可以用于租房。买房最好的就是贷款上限从80万提高到120万。如果你的房屋总量较大，贷款也可以采用公积金和商业贷款的组合。是不是非常人性化呢？

目前公积金贷款利率为4.05%，商业贷款也即将上线6%。商业贷款利率在不同城市和地区也会有小幅优惠。

说到贷款，我个人建议大家只需要支付最低首付即可，稍后会详细分析。

2. 如果我贷款，贷款期限是多长？我需要提前还款吗？

先举个例子：位置坐标：北京，首付30%，公积金和商贷混合贷款，公积金：4.05%，商贷：6.15%，公积金贷款120万，商贷280万，贷款400万。

很多朋友都看过，30年，等额本息合计利息是421.5万，等额本金是332.1万。妈的，银行竟然收了我们这么多利息。

但如果换个角度想的话，投资利息只要大于6.15%就可以了。如果目前主流的P2P平台是10%的话，那么如果我们不还银行的钱，但是投资收益大于10%，那么我们的资金就会额外创造3.85%的利息。噢，比我们现在的一年期定期存款还高。你觉得划算不划算？

建议：

按照最长贷款期限，能贷30年，就能贷30年。如果每年都能找到高于6.15%的投资，就不用担心偿还银行贷款了。

提前还款要看你是否要用银行的钱来投资？选择权在你。

3、等额本息或等额本金

首先我们从银行按揭贷款还款的角度来分析等额本金和等额本息。

等额本息还款方式远高于同年数等额本息还款方式，但利息支出也会高很多。你应该看过上面的图片。因此，如果你选择等额本息还款方式，你会感觉自己吃了大亏。

但是，事实真的是这样吗？

其实，无论是等额本息还是等额本息还款，利息都是通过你向银行借入的本金余额乘以相应的月利率（约定年利率/12个月）来计算你自己的利息银行欠款应于当月偿还。也就是说，两种不同还款方式的利率实际上是相同的。之所以计算的利息不一样，其实是因为你不同月份借的本金不一样。您借入的本金越多，您需要偿还的利息就越多；您借入的本金越少，您需要偿还的利息就越少。

例如：

如果借100万，20年还清，年利率6.15%，月利率就是0.5125%。

1、假设等额本金还款，每月还本金为：100万/240个月，即每月4167元；

（1）首月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则首月实际还款金额为4167+5125=9292元。

（2）第二个月剩余本金为100万-4167=元，则第二个月需要偿还的利息为：

*0.5125%=5103.64元，则第二个月实际还款金额为4167+5103.64=9270.64元

等等

20年等额本金合计约161.7万元，支付利息合计61.7万元。

2、如本息等额，贷款100万元，贷款20年还款，年利率6.15%，月利率0.5125%，每月还款金额（含本金）和利息）为7251.12元。

（1）第一个月计算的利息也是5125元，第一个月只返还本金7251.12-5125=2126.12元；

（2）第二个月计算利息的依据是上个月本金余额，即100万-2126.12=0.8元。那么第二个月应付利息为5114.10元，即第二个月偿还的利息本金为2137.01元

等等

本息等额计算，20年还款总额约为174万元，支付利息总额为74万元。

上图，让大家更直观的看到：

从上面的计算可以看出，两种不同的还款方式都是公平的。不存在利用劣势或者哪个更划算的问题。与等额本息相比，由于前一个月的还款金额大于等额本息金额，所以实际上类似于每月部分提前还款。通过每月提前还款，本金余额减少了，占用的利息自然也就少了。其实，如果你不选择等额本金还款的方式，而是在有钱的时候提前大额还款，效果也会类似。你最终的利率很高，因为你每个月从银行占用的本金更多。这并不是因为银行旨在从您那里赚取更多利息。

因此，如果您前期资金不是太紧张，可以选择等本息方式，减少所有利息支出；如果前期资金紧张，可以选择等本息方式，这样虽然前期利息支出较高，但资金压力会较小。在资金充足的情况下适当提前还款，也能达到减少利息支出的效果。

等额本息偿还利息较少，但初期还款压力较大；等额本息每月还款金额相同，但利息略高。

当我们从银行借钱，剩下的钱去投资时，只要利率比银行高，我们其实就赚钱了。

综上所述：

建议选择等额本息还款方式。第一个原因是买房前期花费了大量现金。还款初期还款压力大，等额本金提前还款价值高。随着生活水平的提高，可支配现金将更加充裕。这个时候提前还款或者投资会比较容易。

4、什么类型的人适合提前还款和不需要提前还款？

提前还款的人分为三类：

1、传统保守派：只把钱存银行，不做任何投资，不学习，不懂，不愿意冒任何风险的朋友，还不如提前还款。这是更实际生活的明智选择。

2、不想承担任何责任，觉得欠钱是一种负担，压力极大的朋友。为了更好的睡眠质量，请还钱。

3.这一类是专家。还清了房子，用没有贷款的房子去银行办理按揭贷款的朋友，肯定比你有非常靠谱的投资渠道，而且利率肯定会比按揭贷款利率高。 ，如果你身边有这样的朋友，请注意，有钱人请抱大腿，一起玩吧。

建议不要提前还款：

1、公积金贷款，商业贷款30%优惠、20%优惠，公积金贷款利率仅为4.05%，您在余额宝的投资已经是平衡的，您可以以如此低廉的成本享受。

2、等额本金偿还期已超过三分之一，剩余利息越来越少。无需选择提前还款。大部分本金已经偿还，每月支付的利息已经比较少了。它不见了。

等额本息还款期限已超过二分之一。你可以提前还款，但如果你看准了时间，你会节省更多的利息。事实上，节省下来的利息并不多。

最后说一下前面那句话。事实上，这个想法很简单。如果找到年利率大于4.05%或者6.15%的投资产品就可以了。你将用银行的钱赚钱。

当前的经济环境是降息的渠道。借的时间越长越好。若利率下降，第二年可享受新低利率。

总结：

首先，如果你能从银行借钱，你必须借尽可能多的钱，借尽可能长的时间。为什么？因为中国实际上存在长期高通胀、低利率，甚至长期负利率。你从银行借的钱实际上是赚来的。

也因为负利率，等额本息还款比等额本金还款要好。诚然，本息等额，最后还给银行的利息会多一些，但一开始的压力会小一些。很多人买房一开始都是借债的，很多人一开始压力很大。这个时候如果能稍微缓解一下就更好了。更重要的是，低利率可能会持续很长时间。如果等额还本息的话，现在每个月还3000，30年后还得还3000；如果现在还等额本金，每个月就要还4500，30年后还得还1000。然而，现在的钱比30年后的钱更值钱。现在每月还款1500多，对于很多人来说可能有点太多了。 30年后，每个月会少2000元，可能只够吃早餐。时间很宝贵！