1. 实际案例

2012年，一位客户花费7000万多元购买了一栋写字楼，购买后又花费2000万多元开始对写字楼进行大规模装修。装修费用则计入长期待摊费用，按 5 年摊销。税务机关认为，这笔装修费用不能计入长期待摊费用，应计入办公楼售价计算固定资产折旧。不过，该公司坚称可以将其视为大修费用。

这个案例非常形象地给我们带来了房屋装修的税务处理问题。实践中，企业进行房屋装修的情况屡见不鲜。房屋装修费用税款如何列报，常常让财务人员感到困惑。根据会计制度，建筑装修支出在使用一段时间后，属于固定资产后续支出。后续装修费用是与企业应纳税所得额相关的费用，按照规定可以在税前扣除。但如何税前扣除应纳入资产减值扣除，单独摊销，或一次性全部扣除。作为费用扣除，税务处理需要根据不同情况进行处理。

2、相关规定

（一）会计制度相关规定

房屋或建筑物装修支出实际上是固定资产的后续支出，是指固定资产使用过程中发生的装修支出、修缮费用等。根据《企业会计准则第4号——固定资产》第六条及《企业会计准则第4号——固定资产》应用指引的规定，固定资产后续支出视为满足与固定资产有关的经济利益。如果其很可能流入企业且其成本能够可靠地计量，则计入固定资产成本。如有更换零件，应扣除其账面价值；不满足上述条件的后续支出，于发生时计入当期损益。

从上述规定可以看出，在会计中，房屋或者建筑物的装修费用符合资本化处理的，计入固定资产价值或者长期待租固定资产费用，并计入固定资产价值或者长期待摊费用。税前折旧或摊销。扣除。符合费用支出条件的，计入当期损益，并作为一次性税前扣除。例如，营业场所的装修费用应当资本化，因为装修会给企业带来明显的经济效益流入。原装修、拆除部分的账面价值应当扣除；而为改善办公条件而发生的办公室装修费用一般属于维修费用，并计入当期管理费用进行税前扣除。

（二）税法相关规定

当然，上述会计处理与税务处理有一定的不同。事实上，《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》已经明确了房屋装修支出的税收处理。然而，由于法规相对分散且不集中，许多企业会计师对于如何处理此类问题感到困惑。 。本文对相关法律规定及其解释进行了解和整理，结合房屋装修、固定资产修缮税收处理的相关规定，与大家共同探讨和分析。希望能为纳税人提供相关房屋装修、固定资产修缮的涉税待遇。参考。

在企业所得税处理方面，房地产或建筑物装修费用的后续支出分为房屋或建筑物改建支出、大修支出和一般修缮支出。

1. 与房屋或建筑物改善支出有关的规定。

根据企业所得税法第十三条规定：“企业发生的下列支出，在计算应纳税所得额时，作为长期待摊费用，按照规定摊销，准予扣除：（一）已足额计提折旧 固定资产更新改造支出； （二）租赁固定资产更新改造支出； （三）固定资产大修支出；应视为长期递延费用。”

企业所得税法实施条例第六十八条第一款：企业所得税法第十三条第（一）项、第（二）项所称固定资产改造支出，是指结构变化的房屋或建筑物。 、延长使用寿命所发生的费用等。

企业所得税法实施条例第六十八条第二款：企业所得税法第十三条第（一）项规定的支出，按照固定资产预计剩余使用寿命分期摊销；第（二）项规定的费用按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

长期待摊费用是指企业已经发生的、摊销期限在一年以上（不含一年）的各项费用。长期待摊费用虽然属于一次性支出，但该支出对应的受益期限较长。按照收入与支出相匹配的原则，支出在企业受益期内平均摊销。

根据《企业所得税法》第十三条和《企业所得税实施条例》第六十八条第一款的解释，我们可以从以下几个方面进行总结和理解。

（一）已提足折旧的房屋、建筑物的装修费用。

《企业所得税法》第十三条规定了已全额计提折旧的固定资产的改造支出。这里的固定资产仅指房屋或建筑物，不包括其他固定资产，也不包括尚未足额提取折旧的房屋。和建筑物。

对于已全额折旧的房屋或建筑物，账面价值仅为净残值。换句话说，该资产的使用价值已全部转移。此时，对这些资产的改造支出就不能计入固定资产成本了，因为此时固定资产的价值形式已经消失，后续支出也没有载体可依附。因此，应当作为长期待摊费用，在固定资产受益期限内平均摊销。装修费用应根据装修后资产的预计使用年限进行分期摊销，而不是像一般固定资产折旧那样设有最低年限，这更符合实践中的各种具体情况。

（二）租赁房屋或者建筑物的装修费用。

根据《企业所得税法》第十三条和《企业所得税法实施条例》第六十八条规定，《企业所得税法》第十三条规定了租赁固定资产装修支出。这里的固定资产仅指经营租赁。不包括其他固定资产，也不包括企业自有、非出租的房屋及建筑物。

对于经营租赁方式出租的房屋或建筑物，与资产有关的风险和报酬并未转移给承租人，因此资产的所有权仍属于出租人，承租人仅在租赁期内拥有该资产的所有权协议中指定。因此，经营租赁方式租入的固定资产发生的装修支出不能计入固定资产成本，只能计入长期待摊费用，在规定的租赁期内平均分配。协议。由于该固定资产的所有权仍属于出租人，而不是作为承租人的改造方，其受益期限只能限于合同规定的剩余租赁期限，其改造费用只能在剩余租赁期内摊销学期。

（三）正常情况下自有房屋、建筑物装修支出的税务处理。

那么，如果对于未出租且未完全折旧的房屋或建筑物，即一般理解为正常企业的房屋或建筑物，存在装修或装修支出，这些支出的税收应如何处理？

《企业所得税法实施条例》第五十八条规定：“固定资产的计税基础，按照下列方法确定： （六）改建的固定资产，除第（一）项、第（二）项外，企业所得税法第十三条）除第）项规定的支出外，在重建过程中发生的重建支出增加税基。已完全折旧”包括在内。明确了支出渠道。即一般情况下，应按装修过程中发生的装修支出增加计税基数，已全额计提折旧和经营租赁方式出租的除外。这里的计税基础是指“财产的原值”。融资租赁房屋、建筑物的装修费用，参照自有房屋、建筑物的装修费用处理。

《企业所得税法实施条例》第六十八条第三款规定：“经改造延长固定资产使用寿命的，除适用本条第（一）项、第（二）项规定外，企业所得税法第13条规定，应当适当延长折旧年限。”

除已提足折旧的固定资产和经营租赁租入的固定资产外，企业自有或融资租赁的房屋建筑物的装修费用，应当计入固定资产原值，并按规定计提折旧。然后扣除，即采用折旧的方法将改良费用列示，而不是作为长期待摊费用摊销。改造支出延长固定资产使用寿命的，也应当适当延长折旧年限。

这里需要说明的是，上述规定并没有规定装修支出的金额。即，为改变房屋、建筑物的结构、延长其使用寿命等而发生的装修支出，无论金额多少，都应计入房屋、建筑物的税基。装修支出延长固定资产使用寿命的，应当适当延长折旧。在一段时间内，使用折旧方法记录费用。

融资租赁租赁房屋、建筑物的装修费用应当与自有房屋、建筑物的装修费用进行比较。因为对于以融资租赁形式租赁的固定资产，出租人实质上已将与资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，只保留了部分为控制承租人偿还租金风险而采取的措施。的所有权形式，因此承租人实际上拥有该资产的所有权，而不仅仅是租赁期内的使用权，因此对于融资租赁所租入的固定资产，符合税法规定的改造支出，应当计入财务租入固定资产成本。在剩余使用寿命内，在税前扣除折旧。

2．重建支出以外的房屋建筑物和固定资产后续支出的有关规定。

那么，如果房屋、建筑物后续的装修支出既不延长其使用寿命，又不改变房屋、建筑物的结构，是否不需要资本化呢？显然不是。我们首先要确定是否属于大修费用。如果后续支出属于重大修理费用，则也必须资本化。

《企业所得税法实施条例》第六十九条规定：企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产大修修理支出，是指符合下列条件的支出：同时：（一）修理支出达到购置固定资产时计税基础50%以上的； （二）修复后的固定资产使用寿命延长2年以上。企业所得税法第十三条第（三）项规定的支出，按照固定资产的剩余使用寿命分期摊销。

这里作为长期待摊费用摊销的重大修缮支出，不仅包括房屋、建筑物的房地产重建支出以外的其他后续支出，还包括机器设备等其他动产固定资产的后续修缮支出。

新税法实施条例直接对大修支出资本化进行了定量界定，而非定性界定。这主要是从容易判断、操作简单的角度出发。即：如果同时满足“（一）修理费用达到取得固定资产时计税基础的50%以上；（二）修理后固定资产的使用寿命延长2年以上”两个条件的同时，它们应该大写。 “大修费用”作为“长期待摊费用”，以分期摊销的形式列示；不同时满足上述两个条件的，应当将其作为税前收益性支出计入当期损益。分支。

3.治疗建议

综上所述，房屋或建筑物后续装修支出的税务处理主要包括以下几种：

（一）已提足折旧或经营租赁出租的房屋建筑物的翻修、重建费用，作为长期待摊费用，按规定摊销。

（二）自有房屋、建筑物更新改造支出，计入房屋、建筑物原值。因装修支出延长固定资产使用寿命的，应当适当延长折旧年限，并计入折旧费用。 。

（三）除房屋建筑物装修支出以外的其他后续支出，符合资本化条件的，列为“长期待摊费用”，并分期摊销列入“大修支出”；不符合资本化条件的，应当作为收益性支出计入当期损益，并在税前列支。

上述情况下，装修费2000万应作为自有房屋、建筑物的装修支出，计入房屋、建筑物原值，计提折旧。 。

作者单位：福州市晋安区国家税务局

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