微信排版/黄居易

封面图片来源/恒隆集团

头图来源/微信公众号恒隆地产

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恒隆地产的惯例是在农历新年前公布全年业绩。不过，今年的剧情有些不同。

公告称，受内地高端购物中心强劲表现带动，恒隆集团2021年内地物业租金收入同比大增30%，录得74.02亿港元。其中，内地商场租金收入46.62亿港元，同比增长25%。

业绩会上，恒隆集团主席陈启宗在回答盈商网提问时表示，上海广场66的销售额是集团所有香港商场总和的2.7倍，上海港汇66广场预计将1-2年内销售额超越香港。

毫无疑问，上海的两家旗舰购物中心仍然是万众瞩目的明星。以往很少被提及的其他城市的66广场，终于从“小配角”晋升为“第二主角”。

另据悉，2021年，无锡和昆明商场的销售额之和也将超过香港。新开业的武汉666广场增长强劲，预计两年内超越无锡、昆明，成为上海以外销售额最高的购物中心。

济南广场66将于2021年6月推出为期三年的资产优化计划，有望复制恒隆在上海购物中心实施类似计划的成功经验。

逐渐摆脱上海“依赖综合症”的恒隆地产，在年内没有录得物业销售收入的情况下，却通过收取租金扭亏为盈。

打破上海依赖综合症，

锁定武汉、昆明、大连项目

以内地购物中心收入为计算依据，可以看出，2021年高端购物中心的租金收入占比将进一步提升至86.01%，直接带动整个公司业绩向上。

图片取自/恒隆2021年年报

具体来说，2021年，恒隆旗下所有高端购物中心在中国内地的收入同比增长均超过两位数，相应的租户销售额也同比增长33%至89%。

从区域分布来看，上海的高端购物中心是恒隆地产业绩稳定的基石，而来自武汉、昆明两个消费旺盛城市的66广场则是其业绩的新增量。

演出发布会上，武汉广场66最受瞩目。 “两年之内，武汉项目很可能超越无锡、昆明，成为上海以外最好的购物中心。”

去年3月开业的武汉66广场也是一家高端购物中心。开业不到十个月，营收就高达1.53亿元。租户销售额近10亿元。入住率达到84%，业绩超出预期。

优异的业绩单背后，是恒隆品牌和运营的成功，以及五光商圈的不断升级带来的红利。

武广商圈不仅是武汉现代商贸的起点，也是武汉高端消费的主战场。

2000年之前，武汉和广州最引人注目的商圈是武商的三间空中走廊相连的百货商店。进入21世纪，武汉汉商五站购物中心开业，武广商圈零售结构由百货店向购物中心转变。

2007年，武汉国际广场开业，面向高端消费； 2015年，面向时尚年轻消费群体的全新SOGO时尚广场开业； 2020年，定位“高端、奢华、时尚”的K11二馆及11座开业； 2021 年， 66 开业。

*武汉广场66 图片来源/项目方

分期项目的类型和定位呈现多元化。武广商圈零售业态从日常购物餐饮向中高端体验演进，消费水平从大众化向高端迈进。首店、奢侈品牌日益成为武广商圈的新根基。

例如，2009年，以、、、、、、、珠宝店为代表的42个国际主要奢侈品牌全部入驻武汉国际广场。

2021年入市的 66店面引入了LVMH、开云集团等领先品牌，包括、、、、、、、、THE、、、、、IWC、、等武汉首店等武汉专卖店。

武广商圈的大变革，不仅带来了繁华的人流，也扩大了商圈的品牌规模。大量奢侈品和首店入驻，形成武汉高端消费增长的唯一核心。

不难看出，恒隆集团看好武汉项目，因为充分考虑了地段价值后的长期投资回报。

2019年8月，昆明广场66开业。作为昆明市中心最大的单体购物中心，开业品牌近300个，其中近1/3为云南首店，是名副其实的“首店收割机”。

以上海港汇广场66为坐标，昆明广场66是昆明大牌奢侈品的聚集地，2021年的表现将会非常不错。

“昆明广场66的租户销售额实际上是我们上海以外的物业组合中第二高的，仅次于无锡广场66。其市场领导地位是毋庸置疑的。”

*昆明广场66 图片来源/项目方

在高端零售领域，昆明广场66目前在当地尚无强有力的竞争对手。潜在竞争对手高端百货SKP已在昆明拿地，仅与66广场隔路相望，但尚未动工。

近年来，西南地区被业界认为是奢侈品购物中心扩张的新兴地区。虽然昆明和成都的奢侈品消费氛围还相差甚远，但昆明是国内热门旅游城市，城市购物中心的人气随着客流量的增加而不断上升。

在此背景下，昆明广场66业绩持续向好，也是大概率事件。

2015年12月18日开始试运营的大连恒隆广场，总建筑面积近23万平方米，总投资约70亿元。是东北地区规模最大、最具特色的巨型商业综合体，也是目前中国大陆最大的商业综合体。最大的广场66号。

不过，根据恒隆地产2016年半年业绩报告，试营业以来的六个月里，大连恒隆广场的出租率为62%，租金收入为4300万元。

尽管如此，该项目的入住率从2017年至2020年稳步攀升，相应的入住率分别为71%、79%、82%和77%。

但真正的惊喜开始于它开始真正转型为奢侈品牌云集的高端购物中心。

2020年以来，国际一线奢侈品牌陆续入驻大连广场66号，包括、、、、宝格丽、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、Fred、、、、、、&CO、Tory。

从业绩来看，大连广场66 2021年下半年营收较上半年增长45%，出租率也达到87%。

通过武汉、昆明、大连三个“被认可”的项目，我们可以看到恒隆打破上海依赖的实际努力，也可以一窥其对高端购物中心高度定位的战略重点。

一场高端商场的大混战，

靠“慢”和“稳”能否实现长期繁荣？

事实上，内地高端商场的强劲表现体现了其出色的抗脆弱性。

赢商大数据显示，相比2020年、2019年，2021年全国高端购物中心客流增速明显高于其他档次购物中心。这意味着高端购物中心受疫情影响最小。疫情过后，后疫情时代将会复苏。最快、更有弹性。

基于此，收缩管理半径、回归核心产品线、向核心城市拓展是恒隆未来保持稳定业绩的关键。

一方面，在一线城市和强势二线城市之外，高端市场容量有限。

由于奢侈品牌在这些城市开设多家门店的难度较大，此类高端购物中心必须抓住机遇。先进入者可以建立稳固的防守优势，而后进入者则面临残酷的竞争。

以66广场两个新一线城市项目为例。天津66广场和无锡66广场均位于城市核心区域，初始定位较高。然而，天津66广场因时间延误而错过了奢侈品牌在天津的布局。机会，它也错失了成为天津顶级购物中心的机会。无锡广场66抓住当地市场机遇。开业以来已完成高端品牌入驻。不断调整补充，适当增加多种业态和网红品牌。不仅能占领高端消费领地，还能吸引更多层次的消费群体。

今年获得“认可”的三座66广场，要么是该市唯一的高端奢华购物中心，要么为市级商圈升级发挥了重要作用。

另一方面，近年来，高端商场发生了许多新的变化。

首先，万象城、SKP、武商等内地玩家正在加速抢占“潜力股”城市。万象城的触角已延伸至汕头、福州、南昌、武汉、海口、昆明等城市。 SKP通过主力店签约、轻资产输出经营入驻综合体，打响“南征”“北战”。盘踞武汉多年的武汉商人也决定走出去看看，斥资33亿买下南昌苏宁广场在建商业项目，打造南昌高端商业综合体。

其次，太古、K11等香港企业在上海和大湾区投入巨资。上海兴业太古汇开业四年后，上海首家太古里前滩太古里于2021年9月开业，第二家K11也将于2021年8月初开工，或以K11的形式落成。对此，上海中原地产市场分析师陆文曦认为，在相邻地方开设两家同一品牌的购物中心，不仅可以摆脱单一空间的限制，还可以形成不同的业态。差异化互补。

*图源：上海浦东前滩太古里购物中心/视觉中国

最终，在城市更新的浪潮下，太古通过旧改造批量复制了“太古里”的传奇。 2021年热议的太古项目，或多或少都带有“旧装修”的标签。

可以说，与十年前相比，现在中国大陆的高端购物中心格局已是天壤之别。内地开发商在高端购物中心话语权的不断增强、部分港企从“慢跑”转向“快跑”，以及大湾区的崛起和城市更新浪潮，都表明，进入者和机会的增加，未来高端购物中心的竞争将愈加激烈，一家高端购物中心在同城、同商圈的垄断地位将被打破。

然而，尽管外界不断变化，恒隆始终保持着“缓慢”和“稳健”的步伐，战略性地聚集现有城市。演出会上，当被问到是否会在内地“逢低买入”，购买更多土地时，陈启宗的回答依然是“我们还在观望，希望能给大家带来好消息”。

那么，仅靠这种不断适应变化的方式是否能够经受住多重竞争呢？卢伟博表示，即使在上海以外的城市，恒隆也非常有信心成为当地高端商业的领导者。

为了实现这一目标，恒隆现在可能需要做的是尽快在上海以外的城市建造另一座上海广场66。