由于预期降低和实际持有成本降低，债权人的态度逐渐发生变化。

新年伊始，多家房企债务重组取得重大进展。

1月9日，碧桂园披露启动债务重组以来的首份预案；同一时期，洛根发布了调整条款的第二版计划。此前，正荣宣布第一版债务重组计划已到期，将推动新的谈判。境内债务方面，此前已完成债务重组的融创公布了第二次境内债券整体重组方案。

本轮密集的债务重组行动的一个共同特点就是大力减债。例如，碧桂园的带息海外债务总额约为164亿美元，减债金额最高可达116亿美元，约为70%；龙光最新版重组方案的债务削减比例也从之前的40%左右提升至近70%；创新国内债务重组方案由此前的延期调整为减债，实施后减债比例将超过50%……

多位接受采访的业内人士表示，新一轮重组方案​​大幅增加房企债务额度，主要是受到当前市场状况的影响。销售应收账款和资产处置是存在风险的房地产企业偿还债务的重要资金来源。但2024年，企业销售收入将减少，资产价格将继续下降。房地产企业现金流将持续承压，此前的重组计划难以实施。

中国指数研究院企业研究总监刘水认为，加大力度压缩债务规模，有望使房地产企业改善资产负债表，改善信用表现，提振投资者信心，轻装上阵，增强可持续发展后劲，在发展中寻找解决方案。债务危机，从而促进债权回收，保护债权人和投资者的利益。

新一轮重组高峰

时隔一年多，1月9日，碧桂园启动债务重组计划，债务大幅减免。

碧桂园为债权人提供了现金回购、强制可转债、发行新债等五种选择。现金回购将减少本金至少90%，更换新债券也将减少本金约35%。

总体而言，截至2023年12月31日，碧桂园海外带息负债总额（不含应计利息）总计约164亿美元。海外债务重组计划的预期目标之一是最多减少债务116亿美元。 ，债务削减比例约为70%。

此次减债举措与华南地产龙光集团近期推出的第二版债务重组计划接近。 1月6日，洛根发布了更新后的债务重组计划。根据最新方案，龙光为债权人提供的选择一般包括现金支付、短期票据+强制可转债、长期票据等。其中，现金支付减债比例高达85%，短期票据组合减债比例也在60%左右。

总体而言，龙光海外债务未偿还本金总额约为80.38亿美元，预计债务保留金额约为24.19亿美元。综合减债约56亿元，减债比例也达到70%。

债务减免的比例和金额较之前都有明显增加。 2024年1月，龙光发布的第一版债务重组计划显示，其当时的目标债务削减金额仅为26亿-30亿美元。比例约为30-40%。事实上，该计划在2024年7月已获得超过92%债权人的支持。

不仅龙光在债务重组过程中经历了波折，振嵘也有类似的经历。早在2023年11月，真融就披露了第一版债务重组方案，当时甚至没有进行任何本金减免。该计划提出三个月后，得到了超过79%债权人的支持。

或许很快就意识到该计划难以实施，在距离债务重组仅一步之遥时，正荣于2024年4月上旬主动申请取消法庭听证会，而上述计划如今已经到期。一位接近正荣地产的内部人士向记者透露，公司将重新谈判一项带有减债条款的方案，“其他房企的谈判案例将作为参考”。

新一轮债务重组明显加大了减债力度。在正常推进的计划或已实施并生效的境外债务重组计划中，减债比例普遍在50%左右。例如，融创的减债比例在45%左右，旭辉的目标减债比例在50%左右。

国内债务也发生了类似的变化。此前已完成境内债务重组的融创于2024年11月底公布了第二次境内债券整体重组方案，对总额154亿元的境内公共债务进行了新一轮重组。提供的选择包括现金要约收购、债务计划实施，债务减免比例将超过50%。

国内债务重组方案思路从延期转向减债，是化解房企债务风险的重要一步。国泰君安研报指出，以债务延期为主要内容的重组方案核心是推迟债务偿还时间，但从债务规模来看，缓解债务压力效果较弱；但通过债转股、股权转让等“股本计划”、“债转股”等重组计划，可以有效降低债务规模，实现降杠杆。

债权人态度是关键

多位业内人士分析，目前保险地产公司可能会直接提供大幅减债的重组方案，或者调整重组方案的条款，提高减债比例。根本原因在于近三年房地产市场持续调整，叠加了房企自身的风险。销售表现仍弱于大盘，导致房地产企业仍面临债务偿还的不确定性风险。

刘水表示，房地产企业的债务重组计划往往需要根据企业当前和未来一定时期内的现金流状况制定可实施的债务偿还计划。当前市场、政策、自身资产结构等诸多因素，使得企业很难依靠现有资产盘活或经营来获得足够的现金流来偿还债务。

龙光在1月初的公告中明确提到，自美元债权人支持协议签署之日起，其经营业绩和预期现金流发生了变化，房地产行业的复苏仍需时日，“进一步加剧了公司的经营和偿债压力。”在此基础上，将推进新的债务重组方案。

一位正在推进新一轮债务重组的房企内部人士也表示，新方案之所以推动加大降债力度，是因为过去一段时间房企资产价值缩水。 ，他们的销售业绩和流动性并没有改善。提升。

“销售应收账款和资产处置是保险地产公司未来实施的海外债务重组计划偿还部分的重要资金来源。”另一位华东房企内部人士分析称，从销售角度看，大部分保险房企已陆续推出第一版重组方案，时间为2023年。当时，百强房企年销售总额仍为6万亿。 2024年，房企百强销售总额再下降30%，房企百强销售额降幅更大。因此，2023年计划初始版本中基于销售额的现金流预测将无法支持后续的还款计划。

“从资产角度来看，在市场低迷时期，原本可以作为债务重组抵押品或处置后偿还债务的资产价值缩水，使得房地产企业需要通过减少更多债务本金来平衡资产价值。在债务重组过程中。 “与债务的关系，从而加大减债比例。”上述华东地产公司内部人士表示。

为了摆脱困境，保险地产公司选择调整债务重组思路。刘水认为，房地产企业若能有效降低债务，将有效改善资产负债表，促进房地产企业经营持续改善。一方面，对于恢复其信用表现、获得新的融资将产生一定的积极作用。另一方面，资金的改善将有助于促进项目建设和项目交付。同时，房地产企业的信用表现和顺利交付也将有利于增强购房者对企业的信心，从而推动降价工作，形成资金链的良性循环。

然而，房企提出的如此大力的减债计划能否落地，关键之一在于债权人的态度。

华泰证券研报指出，这方面取决于行业环境变化后债权人是否降低预期。近两年，由于房地产市场的持续调整，一些债权人会被提示“不断延期”、“减债收回残值”。逐渐选择后者。另一方面，还有债权人的持有成本。随着投保房企债权不断易手，目前部分债权人的持有成本实际上较低。如果新重组方案的现金回收价值更具吸引力，也会增加其持有成本。通过概率。

目前，债权人的接受程度较高。据了解，碧桂园的重组方案已收到多位债权人的声明，表示愿意长期支持公司渡过当前的困难。 “债权人现在很理性，碧桂园这次的方案很务实，很多债权人已经表示了兴趣。” （作者：郑娜）