鲁发案【2022】042

因为租客没有按时缴纳租金

房东的工作人员强行驱逐租户

封好门并张贴出租广告

房东的行为是否构成违约？

我们来看看以下案例吧~

【案件基本事实】

原被告签订房屋租赁合同，原告租赁被告房屋。双方约定租赁期为2018年10月1日至2021年9月30日。租赁期内，原告应在每年9月1日前转让下一年度的租金。逾期15天的，被告可以解除合同并要求违约金。因原告拖欠被告下一年的租金4天，被告向原告负责人发送短信催促原告支付租金。原告没有回应。被告一怒之下，于2021年9月5日带人强行驱逐原告工作人员，阻止原告工作人员进入并张贴涉案房屋的出租信息。

原告郑茂（化名）向法院提起诉讼，请求判令确认原、被告签订的房产租赁合同已终止；被告冯华（化名）返还原告郑茂保证金1000元、一个月房租67元及违约金。元，房屋装修费元。

被告丰华提起反诉，主张：确认原被告与反诉人签订的《房屋租赁合同》已终止；反诉人郑茂应向反诉人丰华支付拖欠物业费1505元、水电费1256元、违约金1000元以及因房屋空置而欠下的款项。其他原因造成的损失共计1万元。

【裁判结果】

法院经审理后，综合考虑案件事实和双方当事人的过错程度，依法作出判决：

1、确认双方房屋租赁合同将于2020年9月5日终止；

2、被告风华在剩余租赁期内向原告郑茂退还房屋租金29元和押金29元；

3、反诉被告郑茂向反诉原告丰华支付水电费1256元；

4、驳回原告的其他诉讼请求；

5、驳回反诉原告的其他诉讼请求。

【案例推理】

依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人必须按照合同的规定履行合同义务。本案中，原告与被告签订的《房地产租赁合同》是当事人意思表示的真实反映，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同规定，原告郑茂应于2020年9月1日之前缴纳2021年租金。原告逾期15日未缴纳租金的，被告风华可以请求​​与原告解除合同，并要求其支付租金。原告支付违约金。本案中，原告郑茂于2020年9月1日之前逾期缴纳2021年租金，构成违约，但未达到合同规定的逾期15天以上的期限，且原告的租赁合同当年的合同于2020年9月30日到期，故被告风华无权于2020年9月5日解除合同。被告冯华等人于2020年9月5日将原告工作人员强行驱逐出租赁场地，并拒绝原告工作人员进入。他们还发布了涉案房屋的租赁信息，导致原告无法继续使用该房屋。其行为极端，明显不当，违反了双方合同的条款，因而构成违约。根据法律规定，一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，另一方可以解除合同。考虑到2020年9月5日，被告控制了涉案房屋并张贴了出租信息，原告无法进入涉案房屋并取走设备。原告无法实现合同目的。因此，法院认定双方解除合同的时间为2020年9月5日。解除合同的理由是被告丰华违反合同，原告郑茂无法经营。

原告、反原告请求确认双方签订的房屋租赁合同已终止，法院予以支持。合同终止后，尚未履行的，应当终止履行；已经履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原告与被告之间的合同，2020年9月30日为双方租赁合同到期日。截至该日，原告还向被告支付了房屋租金。由于双方于2020年9月5日解除合同，被告丰华应将2020年9月6日至2020年9月30日期间的房屋租金0.29元（元÷365天×24天）返还给原告郑茂。双方合同解除后，原告郑茂向被告支付的押金人民币应由被告丰华退还。

关于原告郑茂主张的违约金，考虑到原告在本案中也存在违约行为，且双方的房屋租赁合同中并无约定被告违约时的违约金，故法院不予支持。支持原告主张的违约金。至于原告主张的装修费用，原告提交的证据不足以证明其损失，故法院对原告的诉讼请求不予支持。

反诉中原告主张被告支付物业费1505元，但其未能提供相应证据，法院对其主张不予支持。反诉原告提交了水电费收据、微信转账记录、微信聊天记录、《情况陈述》等证据，证明反诉原告代反诉被告垫付水电费1256元，这笔费用应由反诉被告支付致反诉原告。本案中，反诉被告虽然逾期缴纳次年租金，但逾期未超过15天。反诉原告主张被告支付逾期付款违约金的主张缺乏合同依据，法院不予支持。反诉中原告主张因房屋空置造成人民币损失没有事实和法律依据，法院不予支持。

【法官评语】

1.关于自助行为。 《中华人民共和国民法典》第一千一百七十七条规定：“合法权益受到侵害，情况紧急，不能及时得到国家机关保护，未立即采取措施的会给自己的合法权益造成难以弥补的损害，受害人可以在必要范围内采取扣押侵权人财产等合理措施来保护自己的合法权益，但是，受害人应当立即向国家有关机关提出请求；到如果受害人的行为造成他人损害的，依法处理。”规定受害人采取的措施应当是紧急且必要的。

2、本案被告强行收回房屋的行为，不构成“自救行为”，不构成自救。一方违反租赁合同后，守约方应当依照法律或者合同约定行使权利和救济，即通过诉讼或者仲裁的方式主张自己的权利。从现行租赁合同的法律规定来看，法律并未规定承租人没有根本违约的情况下，出租人有权强行收回租赁物。本案中，根据双方签订的《租赁合同》条款，原告逾期四天未缴纳租金，构成违约。但当原告的违约行为未达到逾期15天以上租金的地步时，被告无权按照合同约定解除合同。正确的。此时，当年的租赁期限尚未到期，被告不存在强行收回房屋的必要性或紧迫性。因此，被告强行驱逐原告并收回房屋的行为违反了合同约定。

3、在生活中，我们应该学习法律、遵守法律，合理维护自己的权利，在法律框架内保护自己的合法权益。本案中，原告迟付房屋租金的行为初步构成违约。如果被告提起诉讼，要求其支付下一年的租金或归还房屋，这本来是合理的主张。但被告在租赁期内带人强行收回房屋的行为，使其成为违约方，导致双方租赁合同实际终止。被告不仅要退还对方剩余租期的租金，还要退还押金，无法向对方索赔违约金。收回房子后，房子长期闲置，无法出租。被告因其自身行为造成了重大损失。 ，可以说是得不偿失。因此，在与他人发生纠纷时，应该使用法律武器来维护自己的权利，避免采取极端行为。