陈红光 原文上海法治报

房屋尚在租赁期内，房东要求租客配合拍摄房屋现场照片并协助后续看房。这是现实中非常常见的情况。一般来说，对于这样的要求，租客都会尽力配合，但从法律的角度来看，租客是否有权拒绝呢？

广东省佛山市禅城区人民法院最近判决的一则案件证实，租户有权拒绝此类请求。

本期嘉宾

潘毅 上海光大律师事务所

上海浩信律师事务所与晓科

李晓茂 上海中夏律师事务所

租赁权的核心是占有和使用

承租人对出租房屋的权利核心是占有和使用。一旦业主将房产交付给租户，该房产就不再属于业主所有。

何晓科：我国《民法典》规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同。”

《民法典》规定：“所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

具体就房地产、房屋而言，房屋租赁合同是出租人（通常是业主）将租赁的房屋交付给承租人使用和获利，承租人支付租金的合同。

与所有权相比，承租人对房屋的占有不是法律意义上的占有，而是以出租人交付房屋使用为基础的事实上的占有。一旦业主通过租赁方式将房产移交给承租人，该房产就不再属于业主所有。

承租人的收入权也不同于基于所有权的收入权。根据民法规定，承租人的“收益权”仅限于“租赁期内因占有和使用租赁财产而取得的收益”。

因此，承租人对租赁房屋的权利核心是占有和使用，承租人无权处分房屋。

租户有隐私权

房东或其他人在进入房屋之前，无论是检查房屋状况，还是拍摄视频或照片，都必须征得租客的同意。

潘毅：我国《民法典》规定：“自然人享有隐私权。任何组织和个人不得以刺探、侵入、泄露、披露等方式侵犯他人隐私权。隐私是指自然人的隐私权。”个人的私人生活以及不愿为他人所知的私人空间、私人活动和私人信息。”

无论是租房子住还是买房住，对于居住者来说，房子里的生活都是“私人生活”，房子的内部空间也是“私人空间”。

房东或其他人在进入房屋之前，无论是检查房屋状况，还是拍摄视频或照片，都必须征得租客的同意。未经同意擅自进入是对租客隐私权的侵犯。

对此，《民法典》规定，除法律另有规定或者经权利人明确同意外，任何组织或者个人不得有“进入、拍摄、窥视他人住宅、旅馆”等下列行为：房间和其他私人空间。”

如果租约即将到期而没有续租，也可以拒绝。

即使租期即将到期，承租人已明确不再续租，也没有义务配合现场拍摄房屋或协助看房。

李晓茂：出租人有义务向承租人交付合格的租赁物，并保证承租人在租赁期内能够正常、平静地居住和使用租赁物。

租赁期内，承租人缴纳租金后，可以自由居住、使用租赁房屋。即使出租人拥有房屋的所有权，也不能强迫承租人允许其进入或带他人进入。

需要注意的是，承租人的权利是以租赁合同为基础的。合同中没有明确约定的，承租人在租赁期内自始至终享有同等权利。

即使租期即将到期，承租人已明确不再续租，也没有义务配合房屋实景拍摄或协助看房。

如需拍照及协助看房，请提前预约。

拍摄房屋状态进行网上出租、出售、协助看房的情况实际上很可能发生在租赁期间，因此双方应在房屋租赁合同中提前约定。

潘毅：拍摄房屋状态进行网上出租、出售、协助看房的情况，其实在租赁期间也有可能发生，所以双方应在房屋租赁合同中提前约定。尤其是对于出租人来说，更需要“在前面说难听的话”，而不是与承租人讨论这些情况。

从目前情况看，房屋租赁合同中相关条款较少，此类合同的参考版本中也没有该条款。

许多出租人理所当然地认为，配合、协助他人看房是承租人的义务，尤其是在租期即将到期、承租人明确表示不再续租的情况下。

事实上，如果对此没有特别约定，那么用一句俗话说，承租人“帮忙是出于情，而不是出于义务”。如果属实，租客完全有权拒绝。

如果出租人想再次出售或出租房屋，应等到租约期满并归还房屋的所有权利后再作出安排。

但房屋租赁合同中事先有约定的，双方应当遵守合同约定。

如果承租人不配合，则可能构成违约，需要承担违约责任。

当然，说到拍摄和协助看房，就要根据具体情况来决定如何达成协议。事先约定不能太具体，但也不能完全没有具体约定。

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未经同意进入出租房屋侵犯了租客的权利

据《人民法院报》报道，房东想在租赁期间出售房屋，因此要求租客配合房屋的现场拍摄，并协助后续看房。遭到拒绝后，房东将租客告上法庭，请求法庭责令其配合上述事宜。近日，广东省佛山市禅城区人民法院对该案作出判决，依法驳回原告全部诉讼请求。

2021年9月，孙某与刘某签订房屋续租协议，约定刘某继续租赁孙某拥有的房屋。租期从2021年10月11日开始到2022年10月11日。两个多月后，孙某突然告诉刘某，自己已经决定把房子放在网上出售，并要求刘某配合自己和中介机构拍摄房子的全景视频并配合后续观看。对此，刘某并不同意。

刘某认为，家里有大量个人物品，拍摄直播视频可能涉及他的私人信息，不利于隐私保护。而且，协议并没有规定租客必须配合出售房屋。 Sun提倡每周周末观看的频率。这些要求也超出了普通租户的合理要求。

法院审理后认为，孙某、刘某约定的房屋租赁期限尚未届满，双方租赁合同关系仍然存在。刘先生仍然自由地享有租赁房屋的占有和使用权，包括法律规定的特殊情况除外。此外，孙某还被剥夺了擅自进出出租屋的权利。如果孙某因出售房屋需要进入房屋，应与刘某充分协商并达成协议；未达成协议就要求进入房屋，会侵犯刘某作为租客的权利和个人隐私权，因此孙某的要求缺乏事实和法律依据。法院遂依法作出上述判决。

组织|陈洪光