近年来，随着住房制度改革的稳步推进，商品住房抵押贷款制度受到开发商、购房者和银行的大力欢迎。 该系统已在实践中得到广泛应用。 因此，钦州区法院审理的此类案件纠纷也越来越多。 结合地方法院民二庭审理的多起商品房抵押贷款合同纠纷案件，现就一些热点法律问题分析如下。

1、购房者起诉房地产开发商确认房屋买卖合同无效或解除合同时，银行的诉讼地位如何确立。

案例：A于2024年1月8日与房地产公司B签订《商品房购销合同》，约定A购买B开发的房地产中某套框架结构房屋，并认购首付款的30% B 合同签订之日。 、30天内到B指定的银行C办理抵押贷款手续，并还清房屋； B于2024年10月28日前交房； 并约定了相关违约责任。 2024年1月10日，A与B房地产公司、C银行签订《个人购房贷款/担保合同》（其中A为借款人和抵押人，B房地产公司为担保人，C银行为贷款人） ）。 申请贷款后，房子就还清了。 B尚未履行房屋移交义务，无法确定房屋移交时间，故A向法院提起诉讼。

法院认为：本案中，C银行作为具有独立请求权的第三人参加诉讼，《商品房买卖合同》与《个人购房贷款/担保合同》纠纷合并处理。并进行审理，有利于案件事实的调查，减少纠纷。 减少诉讼疲劳，提高诉讼效率和解决纠纷，防止判决冲突。 同时，保护了C银行关于《个人购房贷款/担保合同》有效性的主张，防止了“个人购房贷款/担保合同”生效后，C银行抵押贷款抵押物及担保权权属后续发生变化而造成的重大影响。 《商品房买卖合同》被撤销。 。

法官表示：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“商品房买卖合同当事人一方以担保贷款作为付款方式要求确认商品房销售合同无效或者撤销，合同终止，被担保人作为有独立请求权的第三人提起诉讼请求的，应当与商品房担保贷款一并审理合同纠纷；未提起诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。商品房销售合同被确认无效或者被撤销、终止，且商品房担保贷款合同也终止的，出卖人应当转让其收到的购房贷款和购房款。 本金和利息分别返还给担保权人和买受人。”该规定规定了银行在商品房销售合同纠纷中参与诉讼的三种方式：（一）银行在商品房销售合同纠纷中不提起诉讼的合同纠纷，银行不列为诉讼主体，仅处理商品房买卖合同合同纠纷；（2）商品房买卖合同存在争议，银行单独提起抵押贷款诉讼的贷款合同纠纷，人民法院应当合并审理；（三）银行就商品房买卖合同纠纷提起诉讼请求的，应当是具有独立请求权的第三人。试用合同。

2.在涉案房屋无法获得贷款的情况下，房地产公司提供一次性付款或免息分期付款等付款方式后，购房者仍要求解除协议它支持它。

案情：原告王某与被告某房地产公司于2016年6月5日签订《认购协议》，协议约定原告购买被告开发的商铺，建筑面积22.85平方米。 店里原价是元。 经过折价，双方确定购房价格为人民币，并约定购房付款方式为按揭贷款。 该房地产公司反租赁案涉及商铺，时间为2017年9月1日至2024年8月31日，租金总额为人民币元，租金已覆盖购买价款。 原告以无法申请抵押贷款、无能力支付剩余购房款为由，请求终止原告与被告之间的认购协议。

法院认为，合同当事人应当全面、妥善履行合同约定的义务。 一方违反合同，致使合同目的不能实现的，守约方有法定解除合同的权利。 本案中，在原告王某无法申请抵押贷款的情况下，被告某房地产公司向原告提供一次性购房款或无息分期购房款，并按照认购协议采用变更占有方式。 将涉案店铺交付原告。 认购协议能够全面继续履行，合同目的能够实现，不存在商品房销售合同解释规定的不能继续履行的情况。 原告以无法获得抵押贷款为由终止认购协议，并拒绝以其他方式支付购买价款。 本质上，其不愿履行合同义务，属于恶意违约行为。

法官表示：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释适用》第十九条规定：“商品房买卖合同约定买受人应当以下列方式支付货款：当事人一方因故不能签订商品房担保贷款合同导致商品房销售合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同并赔偿损失。因非双方原因导致商品房担保贷款合同不能订立，导致商品房销售合同无法继续履行的，当事人可以请求解除合同，卖方应将收到的货款本金及其利息或保证金返还给买方。”

3、《商品房预售合同》终止后，银行贷款由谁偿还？ 商品房销售合同纠纷与抵押贷款合同纠纷合并审理时，银行的诉讼地位如何认定。

案情：2024年4月13日，钱某与某房地产开发公司购买某房屋签订《商品房预售合同》，约定房地产开发公司于2024年12月31日前交付该房屋，但以下情况除外：不可抗力。 逾期超过60天的，钱某有​​权单方面终止本合同。 合同签订后，钱某于2024年4月14日向该公司支付了首期购房款，并与银行（贷款人）、房地产公司（担保人）签订了《个人住房贷款担保合同》借款人。 约定贷款金额为90万元。 贷款人将贷款资金划入房地产公司名下的账户。 借款人以上述购买的房屋作为抵押财产提供抵押担保。 房地产开发公司为本合同项下钱某的全部债务提供阶段性连带保证。 同年5月9日，银行取得了涉案房屋的抵押权人通知登记证。 2024年4月30日，某银行发放贷款90万元。 钱某将于2024年5月20日起按月向银行偿还贷款本息。随后，房地产开发公司逾期交付房屋60余天。 钱某请求解除《商品房预售合同》和《贷款担保合同》，并向法院提起诉讼。

法院认为，房地产公司逾期60日以上，钱某有权解除商品房预售合同。 合同终止后，钱某有权解除贷款担保合同。 房地产公司应当按照约定退还钱某已支付的房款，并赔偿钱某因此遭受的损失。 公司还应当将判决生效之日起剩余的贷款金额退还银行。

法官表示：商品房销售合同纠纷与抵押贷款合同纠纷合并审理时，抵押银行诉讼地位的确定完全取决于当事人的意愿。 当购房者即借款人就商品房买卖合同和抵押贷款合同提起诉讼时，抵押贷款银行是自然被告。

商品房买卖合同终止后，抵押贷款合同的目的就不能再实现。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十条规定，购房者有权解除抵押贷款合同。 。 需要注意的是，抵押贷款合同与典型的连续合同不同，其终止可以追溯到合同成立时。 因此，抵押贷款合同终止后，对双方不再具有约束力，原则上应恢复原状。 即购房者应返还全部贷款资金，银行应返还购房者已偿还的本金和利息。 银行可以要求购房者赔偿因解除抵押贷款合同而造成的损失。 因开发商违约导致抵押贷款合同终止、房屋买卖合同终止时，开发商最终应承担购房者向银行承担的损失赔偿责任。 为了减少当事人不必要的重复、繁琐和诉讼负担，在商品房销售合同纠纷和抵押贷款合同纠纷一并审理时，当然贷款的实际接受人即开发商可以直接退回。向银行办理购房贷款，直接提交给银行。 承担购房者应承担的责任。

供稿：赵子轩