近期，佛山市自然资源局南海分局对《南海区城中村改造专项规划（2024-2030年）》（以下简称《专项规划》）进行了公开。《专项规划》所涉区域包括南海区全域，涉及其下的1个街道和6个镇，总面积达1073平方公里。在此范围内，共确定了50条城中村作为研究的重点对象。依据既定目标，到2026年，南海地区对新建城中村项目的拆除范围将控制在10平方公里以内；而到了2030年，这一规模将进一步限制在18平方公里以下。

城中村改造规模不设刚性计划

《专项规划》明确指出，在以往岁月里，南海区的城中村改造工程主要依靠村集体力量，吸引市场中的企业参与并共同推进工作。然而，市场主体与村集体通常未能全面统筹考虑土地市场供应、公益设施建设、补偿安置收益预期等关键问题；在以市场主体主导的拆除重建方式推进改造项目时，未必能充分评估城中村的具体改造条件、意愿、需求及难度；这也可能并不完全符合南海区的城市发展战略。不少项目在改造推进初期便遭遇了诸多实际问题，进而导致改造工作停滞不前，推进过程充满挑战。为确保城中村改造工程得以平稳且有序地进行，必须首先进行周密的规划，统筹考虑并制定多样化的改造方案，具体界定改造的宗旨和实施手段，合理构建项目目录，同时积极筹备资金和安排资金使用。

《专项规划》对50个城中村进行了选定，作为研究对象，这些村子的总面积约为142.11平方公里，常住人口大约有82万人。具体来看，桂城街道有23条，大沥镇有12条，里水镇有4条，狮山镇有10条，而九江镇则只有1条。

《专项规划》强调，城中村改造项目规模不设定硬性目标，不设定最低指标，待条件成熟便启动实施，一片区域成熟便进行一片区域的改造。考虑到南海区的土地资源供应、人口发展趋势以及房地产市场的交易状况，对城中村改造的目标进行科学预测，预计到2026年，进行拆除重建的城中村项目总规模将控制在10平方公里以内；到2030年，这一规模将不超过18平方公里。

在城中村改造的过程中，必须注意到改造的规模仅作为一个参考性的指导指标，它应当与土地的供给、人口的增加、保障性住房的调整以及房地产交易的现状等因素相结合，以便在适当的时候进行评估，进而对改造规模的既定目标作出相应的调整。

50个城中村划分为三类进行改造

据悉，南海区城中村改造将依照可持续和现代化的城市准则，有力、有序、有效地推进实施。这将打造出更加绿色、具有弹性的安全城市区域，以及更加高效、宜人的繁荣城市区域，还有更具特色、智慧化的美丽城市区域。

以基础安全、城市进步、居住环境改善、历史与生态保护以及改造意愿等五个方面构建的城中村改造分类评价机制，全面考量了改造的紧要性、必要性与实施可能性，并依据南海区的具体情况，将50个城中村分别归类为拆除重建型、拆除整合型以及整治升级型。

拆除新建类城中村，指的是在原有城中村建筑被拆除之后，再进行全新建设的城中村。而拆整结合类城中村，则是指那些处于拆除重建与整治提升两者之间的城中村。整治提升类城中村，指的是在保持现有建设框架基本稳定的基础上，持续进行安全风险的排查和整治，防控潜在隐患。这类城中村将依照文明城市的标准，通过改善环境质量、完善配套设施、活化历史文化以及优化社会治理等多种手段，进行全面综合的整治和管理。

《专项规划》明确指出，城中村的关键改造区域是执行城市发展战略、协调项目推进的核心单位，这些改造区域的面积建议控制在1至3平方公里之间。项目实施将集中力量对这些重点改造区域进行，旨在促进城市核心功能的显著提升和整体的高质量发展。根据城中村改造的分类成果以及当前主要改造区域的筛选，《专项规划》共确定了18个城中村作为重点改造对象，具体包括桂城街道的10个单元，大沥镇的4个单元，以及里水镇的4个单元，这些改造区域的总面积达到了39.84平方公里。

安置房品质不低于商品住房水平

《专项规划》明确指出，在城中村拆除和新建项目用地中，除安置房用地外，住宅用地及其建筑规模应按照一定比例建设各类保障性住房。此外，还提倡将村民多余的安置房，以小户型为主，进行独立设计并集中建设，这些房屋将长期租赁，用作保障性租赁住房。此举旨在着力解决产业工人、新市民等群体的住房难题，从而为产业发展提供更加完善的配套保障。

《专项规划》规定，启动城中村改造工程前必须征询村民的意愿，只有当大多数村民表示赞同时，改造工作才能正式开展。在改造实施阶段，必须充分考虑村民及农村集体经济组织对于改造计划、征收补偿措施、集体资产处理等方面的看法，确保村民的知情权和参与权得到充分保障。需优先规划安置房项目的用地及建设事宜，强化对安置房规划、设计及建设管理的力度，务必在合理工期内完成安置房的建设，保证其质量达到或超过商品住房标准，同时，配套的基础设施及公共服务设施应与安置房实施同步规划、设计、审批、施工、交付使用。在实施对拆整结合类城中村进行拆除和新建的项目时，必须设立整治提升资金。鼓励集体经济组织将集体物业用地、农用地等征收所得的补偿款中，至少提取20%的资金，专用于本城中村的整治与提升工程。