政策不断得到优化和调整，近期房地产企业债务重组活动频繁显现出正面迹象，融创、碧桂园、旭辉、龙光、远洋等众多房企债务重组的步伐显著提速，并实现了关键性的进展。

6月20日，深圳市龙光控股有限公司对外发布了关于境内债券及资产支持证券的重组提案，此提案旨在为该公司持有的21笔债券及资产支持证券的持有人提供一套重组的解决方案。

自今年三月重组计划公布之后，龙光集团与投资者持续保持紧密交流，细致地收集市场意见，并针对投资者的要求，竭尽全力调配所需资源。在此过程中，我们不仅充分考虑了市场动态和公司现状，还以满腔热忱和严谨的作风，对重组方案中的各个选项进行了全方位的改进和优化，力求尽可能地满足不同投资者的需求，从而最终确立了目前的重组计划。

筹集现金和股票

龙光债券重组方案诚意十足

在当前经营环境极其严峻的情况下，龙光集团历经重重挑战，不断努力，旨在为投资者拓宽偿债渠道，并增强其偿付能力。

公司一方面成功募集了来自海外的5亿现金以及龙光集团()的股票资产，这些资源被用于强化境内重组计划。同时，公司计划额外发行5.3亿股股份，以此向境内投资者提供至关重要的资源补充。

在另一方面，龙光集团在之前的延期过程中，已经为境内的债券发行提供了29项增信资产。现在，根据这些资产的开发阶段特性，我们将这29项资产进行了细致的分类。我们依据资产的具体属性和重组方案的不同选择，将这些资产全部纳入本次重组的范畴。这样的操作旨在最大限度地激活这些增信资产，以满足所有投资人的合理需求。

公司核心团队面对困难，表现出了极大的积极性和责任感。自遇到资金流动性难题后，龙光公司始终全力以赴，致力于确保房屋交付和稳定经营，不断推进各项业务。在过去的三年间，公司累计完成了大约14.3万套房屋的交付任务，为此次债券重组奠定了坚实的基石和提供了有力保障。

涵盖上述29项增信资产，龙光在本次境内债券重组中筹措了包括现金、股票在内的多种资源，这一系列举措彰显了龙光集团积极应对债务风险的坚定意志。

吸纳投资人建议

全面优化重组方案选项

在债券重组环节，龙光公司细致地聆听了各类投资者的意见。观察反馈情况，我们发现，一方面，投资者对于现金回购的需求尤为迫切，他们期望获得更充足的配额；另一方面，他们期待抵债资产的权属能够明确且完整；此外，针对那些规模较大且难以分割的高品质抵债资产，投资者们期望能够有更为灵活的机制，使得中小投资者也能参与到资产抵债的选择中来。

公司对此进行了详尽的重组方案优化和调整，并针对投资者提出的三大关键要求给予了重视性回应：首先，构建了应对超额购回需求的机制，龙光集团计划处置特定资产，并将所得净资金以18%的比率进行现金回购；其次，整理出更为明确和完备的资产以用于债务抵消；最后，引入了更为灵活的模式，设立了单一资产信托，以便中小投资者能够便捷地参与到债务抵消中。

第一个选项为全额转换特定资产。

龙光计划将“上海临港商业”相关收益权用于设立信托。在此信托中，每100元债券的剩余面值可兑换成价值100元的信托份额，且本金不受损失。信托成立后，将优先支付获配债券面值0.5%的现金回报，信托存续期间每年按0.15%的比率产生收益，并在信托到期时一次性发放收益。

业内人士指出，全额转换特定资产即指将债券完全转化为具有稳定现金流的长久经营性特定资产。在此领域，龙光集团独树一帜，成为唯一一家在重组方案中提供“本金无损且以优质经营性实物资产为保障”这一选项的房地产企业。此外，这亦是市场上唯一采取此种转换方式的实例。

一方面，确保债务不减少，无本金损失，投资者的债券资金以1:1的比例，全额转化为特定资产信托份额，从而全面保障了投资者的本金安全兑付；另一方面，底层资产为高品质的运营实体商业资产，其位置位于市中心，这为权益转换提供了稳固的支撑。

公开信息表明，上海临港新区内，上海临港商业中心堪称规模之最，占地面积达14.4万平方米。其周边5至10公里范围内，可吸引约50万客流，商业价值显著。目前，蓝鲸世界的招商工作即将收尾，已有超过200个品牌确定入驻，预计年内即可正式开业。通过将优质资产进行长期信托化处理，投资者得以确保其长期经营性资产未来所能带来的稳定收益，并将其用于信托的偿还，从而显著增强保障水平。

第二个选择涉及资产作为债务偿还的手段，具体包括以实物进行债务清偿、单一资产信托以及集合资产信托这三种不同的操作方式。

在采用实物资产作为债务偿还方式的情况下，龙光公司选择将特定范围内的有形资产用于抵消其公开发行的债券。与之前的计划相较，龙光公司此次将债务交换比率从100比25元大幅上调至100比35元，其中35元的交换价值中包含了1元的现金支付。

同时，引入了单一资产信托产品，投资者可以申请购买34份信托份额并额外支付1元现金，这样便为中小投资者提供了一种更加灵活的参与资产抵押偿债方案的机会。

在集合资产信托的框架下，龙光通过指定资产相关收益权设立信托，用以偿还债务的补偿价格从之前的100比30元上调至100比35元。除了将信托资金的1.5%作为前期现金储备外，还特别安排了在信托期限第一年末和第二年末各1%的固定兑付，这样的安排确保了信托产品在前期现金流上的更加稳固，并加快了资金回收的速度。

分析人士指出，与业内其他方案相较，此选项尤为引人注目，一方面，龙光资产在债务偿还方案中，采用了实物偿还与单一资产信托模式，并设置了1元现金；另一方面，集合资产信托在前两年增加了硬性还款要求，所有方案都包含了前置现金保障，这一点是其他同行方案所缺乏的，充分展现了公司对投资者资金即时变现需求的重视。

也就是说，无论选择哪种模式，龙光的投资者都能享受到现金即时支付的安排，这一点正是投资者们最为关心的问题。与同行仅提供未来收益作为债务偿还手段的做法相比，此举大大提升了偿付的可靠性。

在另一方面，龙光资产在处理债务时，对于“以物抵债”以及“单一资产信托”这两种模式，并未设定收益的最高界限。因此，若未来这些相关资产的价值有所提升，所产生的所有收益都将毫无保留地归投资人所有。此外，龙光资产还对三项以物抵债资产进行了细致的整理，确保了这些资产的产权归属明确且完整，从而吸引了更多的投资者参与到以物抵债的选项中来。这些资产项目种类繁多，涵盖了省会城市中心区域的办公楼、宾馆、住宅以及土地等，其地理位置和整体资产品质上乘，具有很高的价值。

第三个方案涉及现金回购，与原有计划相比，回购的金额比例从15%显著提升到了18%。

设立资产处置变现流程：一旦现金回购需求突破既定额度，龙光集团将启动对特定资产的出售程序，并将所得的净资金以18%的比率进行现金回购。投资者得以享有在二级市场债券价格之上的现金退出机会。

在房地产企业债务重组的过程中，现金回购方案因其能够满足投资者迅速离场的需求而备受青睐，然而，由于设定了金额上限，这导致众多投资者难以完全选择到足额的现金回购选项。

为更全面地满足投资者的需求，龙光集团在现金回购方案中巧妙地引入了“资产处置变现机制”。当投资者提出超出常规的需求时，公司计划通过分阶段出售资产，所获得的现金将用于持续补充现金回购的额度。这种做法有可能使现金回购的金额超出既定方案中现金回购额度的最高限制。这样的策略有助于以更加灵活的手段最大限度地满足投资者对这一回购选项的需求，并显著提升投资者分配到的份额。

分析人士指出，此购回选项的优化举措预计会受到市场的热烈欢迎，同时也彰显了龙光集团对投资者需求的积极回应与诚意。该选项允许投资者以最快捷的方式退出，重组方案一旦获得批准，现金购回的安排将优先实施，从而实现回收速度的最优化。

第四个选项为债转股，龙光拟定向增发5.3亿股股票。

转股价格为每股6港元，针对龙光集团在两年结束时尚未售出股票的投资者，公司赋予他们一项额外权益：若在那时的连续60个交易日内，平均股价跌至1.08港元以下，公司将进一步发行额外20%的股份（具体补充增发的股票数量等于两年结束时持有且未出售的定向增发股票数量的20%）。

从公司目前的股价和回收率综合考量，龙光的回收率位于行业前列，其股票期权展现出较大的增值潜力。此外，公司还引入了股票追加机制，这一做法在业内颇具创新性。分析人士指出，这一举措既体现了创新精神，也流露出公司对股价反弹的坚定信心。目前，龙光股价处于较低估值水平，随着重组计划的实施和市场信心的逐步恢复，未来股价有望实现上涨。龙光集团是港股通范围内的上市公司，其股票交易活跃度较高，投资者若选择投资该集团，有望增加收益的可能性并减少资金回笼的时间。

第五个方案涉及全额债务保留。该新计划将延期偿还的时间由9.5年缩短至8年，目前业内同类方案中，这一期限是最短的。

龙光公司此次举措还包括了现金提前偿还的安排，对于那些通过债券投资且同意重组提案的投资者，公司将提前偿还其0.2%的本金，以此激励投资者们踊跃参与重组计划。

充分满足不同投资人需求

新方案突出多元化、自愿性和公平性

与原方案相比，龙光经过调整和优化后的债券重组计划全面关照了各类投资者的需求，显著强调了多样化、自主选择以及公正性等原则，竭尽全力调配资源，以确保重组过程有更丰富的资源作为后盾。

首先，方案遵循多元化原则，提供了包括特定资产、资产抵债、现金购回、债转股以及留债在内的五大选择，每种选择都拥有其独特的特点和明显优势。其次，方案秉持自愿性原则，充分尊重投资者的个人意愿，重组成功后，投资者有权自主决定是否参与这些选项，他们可以选择参与其中一项或多项，没有任何强制性的要求将他们绑定在某个选项上。选择权分配采取逐级递进方式，为投资者提供了多次参与挑选的机会，即使某一选项未能完全配售，投资者仍有机会继续选择后续选项；其次，秉持公正透明的原则，各选项各有特色，五个选项在时间安排和收益预期上力求达到均衡，投资者可以根据个人喜好进行个性化选择；此外，对29项增信资产实施闭环管理，所有通过资产出售、资产抵押或经营所得的资金，均将用于债券的重组工作。

中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜表示，龙光集团对债券重组方案进行了调整和优化，展现出众多显著的优势和革新之处，这些特点对于同行业来说，是非常宝贵的经验和值得学习的典范。

柏文喜指出，龙光集团提升现金回购的报价，确保投资者能够获得更丰厚的现金回报，从而加快资金回笼速度。此外，龙光集团通过资产出售进行多轮现金回购，相较于其他企业较低的现金支付能力，其方案更具吸引力。公司还大幅提升资产用于偿还债务的兑换比例，投资者可以以相同的债权换取价值更高的实物资产或信托份额，这比行业普遍采用的低比例或低质量资产抵债方案更显诚意。方案中还结合股价表现设立了股票额外增发机制，这在业内较为少见，为投资者创造了潜在的增值机会，并有助于增强投资者对公司的长期信心。

特别是，龙光通过海外渠道筹集资金和股票，显著提升了其偿还债务的保障力度，这不仅体现了该公司在解决债务问题上的积极态度和真诚意愿，而且通过实际的现金支付安排，极大地增强了投资者的信心，这对于安抚投资者情绪和确保债务重组的顺利进行具有极其重要的意义。

柏文喜认为，企业需结合自身状况与投资者的要求，对策略进行灵活的调整，旨在探寻一个既能确保投资者权益，同时又能确保企业持续发展的平衡点。这样的做法对于企业在债务重组过程中取得更佳成效大有裨益，同时也为其他进行重组的企业提供了值得参考的先例。

房地产行业债务问题逐渐传来正面消息，龙光集团在短短三个月内对债券重组计划进行了新一轮的优化调整，这一举措充分展现了企业积极的态度和迅速的应对能力。

该机构人士指出，龙光的方案改进不仅向市场传达了其解决债务问题的决心，同时也彰显了其在债务处理方面的强大实力。

目前，龙光集团与投资者就经过调整和优化的重组计划进行了有效沟通，整个过程进展顺畅；同时，该方案也得到了市场较为正面的反馈。