（为保护当时人隐私，避免不必要的纠纷，以下各方姓名均为化名，如有雷同，请联系我们，我们将予以撤销。）

一、案件基本事实

诸葛怒抱怨道：

2013年4月21日，原被告签订《微信城现有房屋销售合同》，约定诸葛女将其名下微信城微信区4205号楼（以下简称诉争房屋）出售。到独孤南； 房屋成交价825万元（以下币种均为人民币）； 独孤南逾期付款的，应当自实际支付应付款项之日起3日内，按照逾期应付款项的5/10,000标准支付诸葛怒违约金； 本合同签订之日起90日内，原告、被告应当共同向房屋所有权登记部门申请房屋所有权过户登记； 因本合同引起的争议，由房屋所在地法院管辖。 合同签订当日，原被告签订了《补充协议》，约定杜古南于2013年4月21日向诸葛怒支付购房定金25万元，并向诸葛怒支付购房款3万元。 4月25日，余款500万元付给诸葛怒； 自本合同签订之日起100日内，原、被告共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的过户登记手续。 合同、协议生效后，独孤南按照约定向诸葛怒支付了购房款325万元。 在协议规定的房屋过户期限（2013年7月29日）到期前，诸葛怒多次询问中介K公司销售人员吴女士：独孤南什么时候才能付清最后一笔房款？ ？ 吴答：独孤南去了香港，手机号码也变了，联系不上独孤南。 2013年10月23日，诸葛的女儿接到杜古南丈夫余文虎的电话，称目前无力支付诸葛的第三套购房款，愿意按照约定补偿诸葛的女儿。 10月26日，诸葛夫妇与独孤夫妇在A酒店咖啡厅讨论如何付房款。诸葛女儿告知独孤男子逾期付款属于违约行为，要求赔偿； 独孤的人答应补偿诸葛的女儿。 2013年10月30日，中介吴女士给诸葛怒打电话：独孤南最后一笔买房款500万已经准备好了，明天就可以支付，然后办理过户手续。 2013年10月31日，杜古南将协议约定的购房尾款500万元汇至诸葛怒的银行卡上。 11月1日，原被告与中介公司销售人员吴女士共同到房产部门办理出售房屋过户登记。 独孤南违反双方协议条款，逾期95天支付诸葛女500万元房款。 根据合同条款，他应承担违约金1万元。 因此，诉讼请求判令独孤南向诸葛怒支付违约金1元。

杜古南辩称并反诉：杜古南没有违约。 双方于2013年11月1日办理了转账，杜古南于转账前一天2013年10月31日支付了余款。 按照销售合同及补充协议中“于过户当日向卖方支付余款500万元”的约定，杜古南并没有拖延付款。 由于诸葛怒、独孤南从未到税务部门缴纳税款，中介机构无法及时在网上办理过户登记，导致过户时间和缴款期限延长。 合同约定了逾期付款的违约责任，而非逾期向房屋权属登记部门申请过户登记的违约责任。 诸葛怒以申请过户登记的时间作为主张违约金的依据是错误的。 。 合同中约定的违约金远高于实际损失，故请求法院予以减少。 买卖合同规定，出卖人应于2013年10月20日将房屋交付给买受人，否则出卖人应按日向买受人支付已付房价0.05%的违约金。 截至2013年10月20日，独孤南已支付该房款325万元。 诸葛女直到2013年11月3日才将房子交付给独孤南，违约14天，她应该支付违约金。 于是向法院提起反诉：判令诸葛怒向独孤南支付违约金1万元。

对于独孤南的反诉，诸葛奴辩称，她不同意独孤南的反诉。 延迟交货完全是由于杜古南延迟付款所致。 独孤南之前从来没有要求诸葛怒按照合同规定的日期把房子交给她，在还清最后一笔房子款之前也不敢要求她这样做。 因为她错了，她知道自己没有钱付诸葛怒。 即使独孤南要求诸葛怒交出房屋，诸葛怒仍然可以根据法律规定拒绝，因为独孤南有应该先履行的合同义务，而尚未履行。 买卖合同规定，自签订之日起100天内（即2013年7月29日之前）进行过户，过户当日支付尾款，10月交付房屋2013年12月20日，按照合同规定的流程，从诸葛女儿收到最后一笔付款到交房，至少有82天（2013年7月29日至10月19日）的准备时间。 由于独孤南无法按时支付房屋尾款，他推迟了将房产转让给诸葛怒的事宜。 杜古南支付的房屋尾款超过了合同规定的交付日期。 诸葛怒收到房子款的第二天，她就和独孤南办理了过户手续，过户完成后第三天房子就交给了，这已经是很快了。 合同中约定的违约金远高于实际损失，故请求法院予以减少。

K公司表示：买卖双方的补充协议规定，应在合同签订后100日内进行转让，并在转让时支付余款500万元。 但杜古南未能按照补充协议第一条第五款的规定，在100日内，即2013年7月底前，收回该房屋尾款500万元。 补充协议第一条第五款约定期满后，出卖人催促买受人及时付款并转让财产。 买家曾表示不想购买该房产，并赔偿卖家，因为当时他无法补足余款。 但到了2013年10月底，买家收到了货款并通知了我公司的代理。 我司及时与卖家沟通办理转账事宜。 2013年10月31日，独孤南将余额500万元转给诸葛怒，11月1日，双方前往办理过户手续。

2. 法庭审理

经审理查明，2013年4月21日，原被告签订了《微信城现有房屋销售合同》，约定诸葛怒将涉案房屋出售给独孤南，成交价为825万元； 买方逾期付款的，买方应自实际支付应付款项之日起3日内，按逾期应付款项的5/10,000标准支付违约金； 自本合同签订之日起九十日内，原、被告共同向房屋所有权登记部门申请办理房屋所有权过户登记手续。 合同签订当日，原告与被告签订了《补充协议》，约定买方于2013年4月21日向卖方支付购房定金25万元，并向卖方支付购房款2013年4月25日支付300万元，支付剩余500万元购房款； 自本合同签订之日起100日内，买卖双方共同向房屋所有权登记部门申请房屋过户登记； 买卖双方应于2013年10月20日前办理房产过户登记手续。 交付手续：买卖双方任何一方逾期不履行本补充协议项下的义务的，违约方应支付违约金0.05每个逾期日每日向非违约方支付的房屋总价的%。 合同签订后，独孤南按照约定向诸葛怒支付了定金和房款共计325万元。 2013年10月31日，杜古南向诸格努支付了最终收购价款500万元。 2013年11月1日，原被告办理了系争房屋过户手续。 诸葛怒于2013年11月3日将争议房屋交付给独孤南。

诸葛怒提交了与独孤南丈夫、岳父的通话录音，诸葛怒夫妇与独孤南夫妇的通话录音证明，独孤南承认自己未能遵守补充协议中约定的转会期限（7月）。 2013年2月29日）由于缺乏资金。 ）才支付500万元的收购价款。 杜古南承认上述录音证据的真实性，但认为上述证据证明朱格努只是向杜古南索要付款，并没有要求转让所有权。

诸葛奴提交了自己与K公司销售人员吴女士的电话录音和短信记录，证明因独孤南未能在合同规定的期限内支付余款，诸葛奴多次与K公司交涉督促办理过户手续。 吴女士知道，独孤南并没有等到2013年10月23日，仍然没有钱支付余款。 杜古南及K公司认可上述证据的真实性。

杜古南提交了律师对吴女士做的调查笔录，证明朱格努曾表达过房子便宜的想法，而且朱格努也没有催促过户。 申请转让的前提是先纳税。

杜古南于2013年10月21日向税务部门提交了证明原告和被告共同缴纳税款的纳税契据。

本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 合同签订后，独孤南向诸葛怒支付了定金和房屋首付款325万元。 合同规定，剩余500万元应在转让当日支付。 2013年7月29日前）办理过户手续。 因此，合同约定的转让日期为买方支付剩余房款的日期，本协议对买卖双方均具有约束力。 诸葛怒提交的相关证据相互印证，形成优势证据，证明双方未能在2013年7月29日之前办理过户手续是由于独孤南未能收回剩余房款所致。 独孤南辩称，诸葛怒只是要求付款，并没有要求转让所有权。 按照常理和交易习惯，在买方准备好余款之前，卖方当然不可能要求将房子转让给买方。 独孤南的防御是显而易见的。 这违背了生活常识，本院不予受理。 杜古南辩称，在纳税之前不能进行所有权转让，但杜古南未能提供证据证明朱格努拒绝配合纳税手续，故本院不予采纳杜古南的辩护。 杜古南未能及时收取房屋余款，导致买卖双方未能在约定日期前完成过户手续，构成违约。 朱格努要求杜古南按照合同约定支付违约金的主张有事实和法律依据，本院予以准许。 支持。 杜古南认为合同中约定的违约金过高，请求法院减少金额。 本院接受了辩护人的辩护。 根据案件情况，本着公平原则，本院依法将违约金数额减至16万元。 根据公平原则，杜古南仍应承担本院决定减少的朱格努诉讼请求部分的律师费。

对于独孤南反诉要求诸葛怒支付延迟交付房屋的违约金，诸葛怒辩称，她有权行使首次履约抗辩权。 双方合同中约定的付款及交货日期（2013年10月19日）比转让日期（2013年7月29日）晚了80天以上。 根据交易惯例，过户手续通常是在付清剩余房款后完成的。 因此，本案应当认定独孤满清偿剩余房款的合同义务应先于诸葛怒的交房义务履行。 在独孤蛮未履行义务之前，诸葛怒有权拒绝履行交出房屋的义务。 诸葛怒行使先行抗辩权的辩护意见成立。 独孤南付清剩余房款后，诸葛怒在3天内将争议房屋交付给独孤南。 没有明显的延迟。 独孤南反诉要求诸葛怒支付延迟交付房屋的违约金，没有事实和法律依据。 医院不支持。

3、法院判决

根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： :

被告（反诉原告）杜古南应于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）诸葛怒支付违约金16万元。

四、律师意见

微信专业房产律师金双全提醒大家，在遇到二手房延期付款、逾期转让的情况时，应注意以下三点：

1.先履行抗辩权是指当事人互负债务且存在先后顺序的，先履行方有权在先履行方有权拒绝其履行请求之前，先履行方有权拒绝其履行请求。拒绝其履约请求。 先履行的一方不符合义务的原目的的，后履行的一方先履行该义务。 一方当事人有权拒绝其相应的履约请求（《合同法》第六十七条）。

2、如果违约金过高，可以请求法院调整。

3、在二手房买卖合同纠纷中，记录证据可以发挥很大作用。