文/阿曼

谁都知道房地产行业难，但想不到政策出台一年多，房地产行业却依然在ICU。

最新数据显示，1至7月，商品房销售面积下降18.6%，商品房销售量下降24.3%。

作为房地产交易服务的领先者，贝壳找房上半年的业绩也受到整体环境的影响。

上半年贝壳平台完成交易笔数约11亿元，较去年同期下降16.2%。

受影响较大的业务是壳牌的新房交易业务。

过去几年，新屋业务一直是贝壳找房的重要增长点。

但今年上半年，新房交易业务下滑明显，由去年同期的5729亿元下降至3871亿元，降幅达32.4%。

相较于二手房交易，新房交易更加依赖市场预期和情绪。

显然，今年上半年房地产市场依然低迷。

虽然政策不断强化，就连首付比例也放宽至15%，创历史最低。

贷款利率也一跌再跌，不断创下新低。

但传导至市场需求端仍存在一定滞后。

特别是政策刺激需求逐步释放后，市场开始趋于稳定。

留给企业收获的时间已经越来越短。

据中指院统计，7月，百城二手住宅均价环比下跌0.74%，同比下跌6.58%。

无论环比还是同比，降幅都比6月份有所扩大。

以壳牌总部所在的北京市场为例。

6月26日，北京下调首付比例和房贷利率，新政实施后市场气氛确实回暖。

不过，在经历了6月份新房需求短暂飙升之后，7月份市场又恢复平静，成交量、价格双双下跌。

据克而瑞数据显示，7月北京新房成交3126套，环比下降7.7%，同比下降18.7%。

在投资者电话会议上，谈及下半年的展望，壳牌高管表示：

价格进一步下跌的预期和谨慎的买家情绪可能会限制市场的复苏。

上半年，贝壳现有房屋（也就是二手房）业务净收入为131亿元，较去年的156亿元下降16.3%。

主要原因是上半年二手房成交总额由上年的11.7亿元下降至10.4亿元，同比下降8.7%。

现房净收入降幅大于交易金额，与贝壳平台收入结构发生一些变化有关。

首先，贝壳找房直营品牌链家已经降低了二手房佣金。

具体而言，佣金收入从2023年同期的129亿下降17.5%至106亿。

与之相应，链家完成的存量房交易额将从2023年的4682亿元下降11.9%至4124亿元。

也就是说，链家门店对二手房收取的佣金比例，已经从去年的2.76%下降到了2.57%。

一套价值500万元的房子，链家收取的佣金比去年同期少了1万元。

其次，入驻贝壳平台的其他中介品牌在总交易额中的占比有所提升。

对于这些中介品牌，贝壳找房会收取平台服务费、加盟服务费和其他增值服务费。

这部分收入从2023年同期的27亿下降10.5%至25亿。

对应的数据是，贝壳找房平台北联经纪促成的二手房交易总额由2023年同期的6526亿下降6.3%至6115亿。

贝壳找房对这些品牌收取的平台费约为0.4%，与直营品牌链家约2.5%的佣金率无法相比。

由于新房总交易量下降较为明显，新房业务净收入也出现较大幅度下降。

上半年，可可新房业务净营收较2023年同期的171亿下降24.9%至129亿。

其中，贝壳找房平台北联经纪人、专卖团队等渠道实现的新房交易额为3138亿元，较2023年同期的4683亿元下降33%。

通过链家完成的新房交易总金额较2023年同期的1046亿元下降29.9%至733亿元。

新房市场形势更差，房子更难卖，掌控渠道的贝壳找房与开发商的议价能力更强，开发商的亏损更大。

上半年贝壳找房从新房交易中收取的渠道费达到3.33%，远高于去年同期的2.98%。

不过，虽然收取的新房渠道费用较高，但向开发商回款的难度，仍然导致壳牌账户上堆积了不少应收账款。

上半年贝壳找房应收账款53亿元，其中大部分来自新房业务，共计42.1亿元。

53亿元应收账款中，已计提信用损失准备15.4亿元。

也就是说，这15亿元有很大概率会变成坏账。

家装净收入达64亿元，同比增长59.9%。

贝壳找房表示，房地产交易与家装家居业务在获客、转化方面的协同作用带动了订单量的提升。

同时，新零售（如定制家具、软装、电器等）的贡献有所提升。

此外，交付能力的提升也导致交付时间的缩短。

壳牌这部分业务的快速增长更多是此前大规模并购交易的结果。

2020年，贝科成立两周年，推出自主家装品牌“贝沃”。

2021年数据显示，自营家装业务营收为1.97亿元。

2021年7月，贝壳宣布以80亿元收购家装公司圣都装饰100%股权，并于2022年4月完成合并。

去年10月，贝壳找房宣布以不超过15.5亿元的价格收购家装公司爱空间全部股权。

当时的公告称，该交易预计在今年上半年完成。

但根据天眼查的工商登记信息，爱空间的股东信息尚未发生变化，贝壳找房本次交易的进展如何尚不确定。

根据当时披露的信息，年营收13.76亿元，2022年营收13.85亿元，2023年上半年营收突破10亿元。

壳牌的另一项业务——房屋租赁服务，净营收从2023年同期的21亿元人民币增长176.7%至2023年上半年的58亿元人民币。

贝壳表示，这主要得益于无忧租售模式下管理物业规模的增加。

随着营收略有下降，壳牌上半年运营成本有所增加。

2023年这一数字为281亿，今年为291亿。

佣金方面，来自北联经纪及其他销售渠道的佣金营业成本较去年同期下降22.1%。

去年是114亿，今年是89亿。

内部佣金及薪酬的削减幅度相对较低，为13.8%。

从2023年的94亿降至今年的81亿。

在解读壳牌2023年年报时，阿蒙曾提到，壳牌去年重要的成本削减措施之一，就是减少支付给经纪人的佣金。

随着2023年自营品牌经纪人数量增加近1.7万人，贝壳支付的佣金及薪酬与2022年相比基本保持不变。

今年上半年，壳牌自有品牌经纪人数量达到9.6万人，比去年底的9.1万人增加了5000多人，但支付的佣金和薪酬仍比去年同期少了百多亿。

员工们的生活仍将过得紧张，而且看起来这种情况还会持续很长时间。

可可2020年上半年毛利润从2023年同期的117亿下降9%至106亿。

今年毛利率约为26.8%，去年则为29.4%。

毛利率有所降低，一方面二手房毛利较高，但今年二手房贡献的收入有所减少。

另一方面，贝壳找房支付给贝壳券商等渠道的外部佣金在新房业务净收入中的占比不断提升，但新房业务净收入却也在下滑。

但固定成本无法降低，导致新房业务贡献的利润率下降。

上半年贝壳找房营业利润20亿，较去年同期的41亿有所减少。

营业利润率为5.1%，而2023年同期为10.2%。

营业利润率下降，一方面是因为毛利率相对较低，另一方面是家装、房屋租赁服务净收入占比上升，但该等业务的营业利润率相对房地产交易业务较低。

净利润从2023年的40亿减少到今年的23亿。

相比于房地产商，贝壳找房账上资金较为充裕，有近600亿的余额。

贝壳找房将利用部分资金购买短期理财产品。

上半年贝壳短期投资规模约422亿元。

除了主营业务外，贝壳上半年还有大量其他营业外收入。

其中利息收入6.7亿元，其他收入达9亿元，这两项收入贡献了15.7亿元，已达到壳牌营业利润的77%，占壳牌35.9亿元税前利润的43.7%。

这部分收入可能来自贷款和金融产品的利息收入。

上半年数据显示，贝壳找房发放贷款金额接近226亿。

不过这些贷款可能都是短期的，今年上半年贝壳找房收回贷款本金225亿元。

与去年同期相比，贝壳今年以来在债券投资上的投入有所增加，上半年规模已达153亿，几乎是去年全年79亿的两倍。

另一个明显的变化是，贝壳找房上半年加大了长期投资力度。

去年上半年，长投金额仅有4.6亿元，而今年上半年，这一金额已达35亿元。

这些长期投资很可能是股权投资。

前段时间，贝壳找房联合其他开发商在西安拿下土地，并亲自介入开发过程。

从股权结构来看，贝壳找房为第一大股东。

但有业内人士告诉阿蒙，这些基金其实只是“名义上的股权”。

看来贝壳找房又找到了新的赚钱方法。

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