第一步

区分业务情况

房屋租赁 VS 物业管理

第 2 步

差异化治疗方法

场景 1

房屋出租的水电费

处理方式一：按实际使用量结算水电费

纳税人提供房屋租赁服务，按照实际使用情况结算水、电费，视同转售应税货物，按照水、电适用税率/征收率开具增值税发票。

增值税一般纳税人电费按13%缴纳增值税，水费按9%缴纳增值税，水费、电费相应的进项税额可以抵扣。

小规模增值税纳税人对水、电费需按照3%或者1%缴纳增值税，对应的进项税额不得抵扣。

解决方案2：全包水电

纳税人提供房屋租赁服务，采取水电全包方式，即水电费包含在租金中的，应按照房地产经营租赁服务开具增值税发票。

增值税一般纳税人按照9%的税率计缴增值税，出租人在2016年4月30日前取得房屋的，可以按照简易计税方法，按照5%的税率计缴增值税。

增值税小规模纳税人，按照5%的税率缴纳增值税。

场景 2

物业管理服务收取水电费

处理方式一：按实际使用量结算水电费

水费：

根据《国家税务总局关于物业管理服务代收水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，纳税人提供物业管理服务，向服务接受者代收水费，扣除对外支付的水费后的余额为销售额，一般纳税人按3%的税率缴纳增值税，小规模纳税人按照简易计税方法按3%或1%的税率缴纳增值税，相应的进项税额不得抵扣。

电费：

纳税人提供物业管理服务，按照实际使用量结算电费，视为转销售应税货物，按照电力适用税率/征收率开具增值税发票。

其中，增值税一般纳税人对电费需按照13%的税率缴纳增值税，相应的电费进项税额可以抵扣。

小规模增值税纳税人对电费需按照3%或者1%缴纳增值税，对应的进项税额不能抵扣。

解决方案2：全包水电

纳税人提供物业管理服务，若服务为全包服务，即物业费中包含水电费的，则按物业管理服务项目开具增值税发票。其中，一般增值税纳税人按6%缴纳增值税，相应的进项税额可以抵扣。

小规模增值税纳税人按照3%或者1%的税率缴纳增值税，相应的进项税额不得抵扣。

企业发生的水电费用若想在企业所得税前扣除，需要取得什么样的凭证？

企业实际发生的与取得收入有关的合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他费用，允许在计算应纳税所得额时扣除。

企业出租（包括企业作为唯一承租人）办公、生产用房等资产时发生的水、电、煤气、空调、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租人开具发票作为应税项目的，企业应当以发票作为税前扣除凭证；出租人采用分摊方式的，企业应当以出租人开具的其他对外凭证作为税前扣除凭证。（《国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告》（国家税务总局公告2018年第28号））

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