1. 贴现现金流法 （DCF） - 关注货币的时间价值

公司资产产生的现金流需要以适当的贴现率进行贴现。DCF 方法的关键是确定未来的现金流和贴现率。

这种方法的应用以公司持续经营和未来现金流的可预测性为前提。DCF 方法的局限性在于，它只能估计已披露的投资机会和现有业务的未来增长所能产生的现金流量的价值，而没有考虑到不确定环境中的各种投资机会，这在很大程度上可以决定和影响企业的价值。

2. 内部收益率 （IRR） – 假设零回报

内部收益率 （IRR） 方法具有 DCF 方法的一些特征，在实践中最常用作 DCF 方法的替代方案。基本原则是尝试找到一个包含公司投资特征的数字总和。内部收益率本身不受资本市场利率的影响，而完全取决于企业的现金流，体现了企业的内在特点。

但是，内部收益率法只能告诉投资者被评估的企业是否值得投资，而他们并不知道有多少钱值得投资，对于企业并购，它无法满足投资者了解目标企业整体价值的需求。

3. 资本资产定价模型 （CAPM ） - 全市场下的风险资产估值

这

CAPM 模型最初是为了对风险资产（如股票）进行估值而设计的，其性质与风险投资相似，未来收益按风险回报率进行贴现，因此可以用于确定风险投资项目的贴现率。

CAPM 模型的推导和应用有严格的前提条件，对市场和投资者也有严格的规定。在中国证券市场有待改进的前提下，CAPM 模型的应用在一定程度上受到限制，但其核心思想值得借鉴和推广。

4. EVA 评估方法 - 增加资本机会成本

EVA（）是用来评价近年来国外企业经营管理状况和管理业绩的重要指标，企业价值等于未来几年投资资本加EVA的现值，即：企业价值=投资资本+预期EVA的现值。根据 Sten.根据 的说法，EVA 是指公司的资本收益与资本的机会成本之间的差额。即：EVA = 税后净营业利润 - 总资本成本 = × 投资资本（投资资本回报率 - 加权平均资本成本比率）。

EVA 估值方法不仅考虑了公司资本的盈利能力，还提供了对公司资本应用的机会成本的洞察。通过将机会成本纳入系统，可以检查企业管理者优先选择项目的能力。但是，对企业机会成本的把握，就成了这种方法的重点和难点。

5. 重置成本法 - 符合“1+1=2”规则

重置成本法将被评估企业视为各种生产要素的组合，在各种资产的盘点和核查的基础上，通过对可辨认资产进行逐一评估，确认企业是否有商誉或经济损失，即可得出企业的评估价值。即：企业的整体资产价值 = [可确认的单个资产的评估价值 + 商誉（或-经济损失）。

重置成本法将企业价值视为单个资产的简单总和。因此，这种方法的一大缺点是忽略了不同资产之间的协同效应和规模效应，企业的整体价值大于单个资产的估值之和。

6. 参考企业对比法和并购案例对比法

参考企业比对法和并购案例比对法是将同行业或相近行业、现状的标杆对象与被评定企业进行比对，得到其财务经营数据进行分析，再乘以适当的价值比或经济指标，得出鉴定对象的价值。

但在现实中，很难找到与被评估企业具有相同风险、相同结构的标杆对象，因此参考企业比对法和并购案例比对法一般将企业价值表现的不同方面按照多个维度进行拆分，根据各部分与整体价值的相关性确定权重。

7. 市盈率乘数法 - 上市公司市值评估

市盈率乘数法专门用于上市公司的估值。

被评估公司的股票价格 = 同类公司的平均市盈率 × 被评估公司的每股收益。用市盈率乘数法来评价企业的价值，要有一个比较发达的证券交易市场，以及完整、足够数量的上市公司，行业板块齐全。由于中国证券市场与完整市场还有一定距离，同时国内上市公司的权益设置和结构存在很大差异，因此现阶段市盈率乘数法仅作为企业价值评价的辅助系统，暂时不适合作为企业整体价值评价的独立方法。

二、非上市公司估值方法

（1） 市场法的可比公司法

首先，需要选择与同行业非上市公司相当或相当的上市公司，根据同类公司的股价和财务数据计算出主要的财务比率，然后将这些比率作为市场价格乘数来推断目标公司的价值，例如市盈率（市盈率、 /） 和 P/S 方法 （/）。

在国内风险投资 （VC） 市场，P/E 法是一种更常见的估值方法。通常上市公司的市盈率有两种类型：

历史市盈率 - 即当前市值/上一财政年度的利润（或过去 12 个月的利润）。

预测市盈率 – 即当前财政年度的当前市值/利润（或未来 12 个月的利润）。

投资者正在投资公司的未来，他们使用 P/E 方法来评估：

公司价值 = 预测市盈率 × 公司未来 12 个月的利润

公司未来 12 个月的利润可以通过公司的财务预测来估算，因此估值最大的问题是如何确定预测的市盈率。这也是目前主流的外资VC投资在中国的估值是市盈率倍数左右的公司估值。例如，如果一家公司预测该中小企业融资后明年的利润为 100 万美元，则该公司的估值约为 700 万美元至 1000 万美元，如果投资者投资 200 万美元，该公司将出售约 20%-35% 的股份。

对于有营收但没有盈利的公司来说，P/E 就没有意义了，比如很多 很多年都无法实现正的预测利润，那么可以用 P/S 法进行估值，近似法和 P/E 法一样。

（2） 市场法的可比交易方法

选择与初创企业同行业的公司，在估值前的适当期限内已经投资、收购和收购，并根据中小企业融资或并购交易的定价基础作为参考，获取有用的财务或非财务数据，并找到一些相应的中小企业融资价格乘数，以相应地评估目标公司。

例如，如果 A 公司刚刚获得中小企业融资，B 公司与 A 公司具有相同的业务领域，其业务规模（如收入）是 A 公司的两倍，那么投资者对 B 公司的估值应该是 A 公司估值的两倍左右。例如，分众传媒在分别收购 和 分众传媒时，一方面是基于分众传媒的市场参数，另一方面，框架的估值也可以作为分众传媒估值的依据。

可比交易法不分析市场价值，只计算同类公司中小企业融资收购价格的平均溢价水平，然后用这个溢价水平计算目标公司的价值。

（3） 收入法下的贴现现金流量

这是一种比较成熟的估值方法，通过预测公司未来的自由现金流、资金成本，对公司的未来自由现金流进行贴现，公司的价值就是未来现金流量的现值。计算方式如下：（其中 CFn：每年预测的自由现金流;r：贴现率或资本成本）。

这

贴现率是处理预测风险的最有效方法，因为初创公司的预计现金流存在很多不确定性，而且其贴现率远高于老牌公司。对于寻求种子资金的初创公司，资金成本可能在 50%-100% 之间，早期初创公司为 40%-60%，后期初创公司为 30%-50%。相比之下，业绩记录更成熟的公司的资本成本在 10% 到 25% 之间。

这种方法更适合于更成熟、后期的私营或上市公司，例如凯雷收购徐工集团。

（4） 资产法

资产法基于这样一个假设，即谨慎的投资者不会支付与目标公司一样有用的资产的收购成本。例如，中海油竞标优尼科，根据其石油储量对该公司进行估值。

这种方法给出了最真实的数据，通常基于花在公司发展上的资金量。缺点在于假设价值等于使用的资金，投资者没有考虑与公司运营相关的所有无形价值。此外，资产法没有考虑未来预计经济收益的价值。因此，资产法对公司的估值结果最低。

3. 公司估值的 10 种方法

（1） 市盈率估值法

1. 市盈率 （P/E） 的计算公式：静态市盈率 = 上一年（年）的股价 / 每股收益 （EPS） 或动态市盈率 = 股价 * 本年或明年的总股本 / 净利润（需预测）。

市盈率是反映市场对公司盈利预期的相对指标，市盈率指标的使用应基于两个相对角度，一是公司预期市盈率（或动态市盈率）与历史市盈率（或静态市盈率）的相对变化;第二个是公司的市盈率与行业平均市盈率的比较。

2. 市盈率估值法的优点是：（1）计算市盈率所需的数据容易获得，简单易行，并且它使用近期的利润估计，最近的利润估计通常更准确，可以有广泛的参考比较;（2） 市盈率指标直接将资产的买入价与资产的当前收益水平挂钩。

（2） P/B 估值法

1. 市净率或市净率 （P/B） 的计算公式：P/B = 股票价格/每股净资产。这个比率是从公司资产价值的角度估算公司股价的基础，分析银行、保险公司等公司股票的估值更为合适，因为银行和保险公司的资产负债主要由货币资产组成。

2. P/B 估值法的优点是：（1） P/B 的概念本身很容易理解;（2）随着时间的变化，P/B 的变化相对稳定，因此适合进行历史分析;（3） P/B 可用于识别哪些公司被低估，哪些公司被高估，前提是每家公司选择的会计政策具有可比性;（4） 当公司出现亏损或净现金流量小于零时，仍可使用 P/B 估值法。

（3） EV/估值法

1. 概念和公式：EV（/企业价值）= 市场价值 +（总债务 - 总现金）= 市场价值 + 净债务（即公司的有息债务价值减去现金和短期投资的总和）。

2. EV/ 的优势在于它不仅是股票估值，还是“企业价值”估值，与资本结构无关。交易估值接近现实中的私营公司。此外，还添加了摊销和折旧等现金项目。

（4） PEG 估值法

1. 公式：PEG（P/E 比率 “ 盈利增长率） = PE / 净利润增长率 * 100，其中净利润增长率最好使用公司未来 3 或 5 年的每股盈利复合增长率。

PEG 是在 P/E 估值法的基础上开发的，P/E 估值法是结合市盈率与公司增长率的指标，弥补了 PE 对公司动态增长的估计不足。

2. PEG 方法的应用：相对更适合 IT 和非周期性股票等高成长性公司。不适用于 PEG 方法：成熟行业、过度投机为市场评估提供合理借口的行业，以及亏损或收益下降的行业。

（5） P/S 估值法

1. P/S（市销率或市销率）公式：市销率，也称为市销率或市场收入比，是公司的市值除以上一会计年度（或季度）的营业收入，或等价于公司的股价除以每股营业收入。市销比 = 总市值 / 销售收入 = （股票价格 x 总股数） / 销售收入。

2、P/S估值法的优点是：销售收入最稳定，波动性小;并且营业收入不受公司折旧、存货、非经常性收支的影响，不像利润那样容易纵;不会有负收入，不会有无意义，即使净利润为负，也可以用。因此，市销率估值方法可以很好地补充市盈率估值法。

（6） EV / 估价方法

1. EV/（市销率）公式：市销率是一家公司的股票估值指标，计算公式为：企业价值（EV）/主营业务收入或股票价格与每股销售收入的比率。

2. EV/估值法的优势：以每股价格/每股销售额计算的市销率可以清楚地反映上市公司在创业板的潜在价值，因为在竞争日益激烈的环境中，公司的市场份额在决定公司的生存能力和盈利能力方面发挥着越来越重要的作用，而市销率是评估上市公司股票价值的重要指标。指标是真实的，指标是连续的，指标是预测性的。

（7） RNAV 估值法

1. RNAV 是 Net 的缩写，解释为净资产的重估。计算公式：RNAV = （物业面积 × 平均市场价格 - 净债务） / 总股本。

2. RNAV 方法估计（以商业为例）。

（一）商业地产的分类及适用估价方法的确定：分类

确定适用的估值方法：细分（便利店、标准店、大卖场等）被出售的可能性，以及细分格式与主营业务的相关性;

（2）对商业地产面积进行初步估算对商业地产面积进行初步估算：部分房产的建筑面积数据可能不公开，需要研究后补充;

（3） 确定房产的平均价格：平均市场价格由稀缺程度决定。

（8） DDM 估值方法

在绝对估值法中，DDM 模型是最基本的模型，目前主流的 DCF 方法也从 DDM 中汲取了大量的逻辑和计算方法。从理论上讲，当公司的自由现金流全部用于支付股息时，DCF 模型和 DDM 模型之间没有本质区别。但事实上，无论是在低股息率的中国，还是在高股息率的美国，股息都不能等同于公司的自由现金流，原因有四个：

（1） 稳定性要求，公司对其未来支付高额股息的能力不确定;

（2） 未来需要继续投资，公司预期未来可能会有资本支出，公司将保留现金，以消除融资的不便和成本;

（3）税收因素，外国实行较高的资本利得税或个人所得税累进制度;

（4）信号特点，市场普遍具有“公司股息不断上升，前景看得高;股息下降表明公司前景悲观。中国上市公司的分红比例不高，分红比例和数量不稳定，短期内难以改善，因此DDM模式在中国基本不适用。

（9） DCF 估值方法

DCF 估值方法是目前使用最广泛的方法，它提供了一个严格的分析框架，该系统考虑了影响公司价值的每一个因素，以最终评估公司的投资价值。DCF 估值方法和 DDM 方法之间的本质区别在于 DCF 估值方法用自由现金流代替股息。公司的自由现金流是由美国学者 Laba 提出的，基本概念是公司产生的现金，在满足再投资需求后剩余，并可以由公司的资本提供者（即各种利益索赔人，包括股东和债权人）分配，而不会影响公司的可持续发展。

（10） 资产净值估值法

资产净值估值法是资产净值法，是目前房地产行业主流的估值法。所谓资产净值法，是指在一定的销售价格、开发速度和贴现率的假设下，将房地产企业当前储备项目的现金流量折现值从负债中排除后的净值（NAV）。具体而言，开发物业的资产净值等于现有开发项目和土地储备项目在未来销售过程中产生的净现金流量的贴现值减去负债;投资物业的资产净值等于当前项目的净租金收入价值，按固定资本化率贴现后减去负债。

NAV 估值法的优点是它为企业的价值设定了估值下限，这尤其适用于内地的众多“房地产项目公司”。此外，资产净值估值考虑了预期价格变化、开发速度和投资者回报等因素，比简单的市盈率更准确。然而，资产净值估值也存在明显的缺点，即衡量公司当前有形资产的价值，而不管品牌、管理能力和商业模式的差异如何。资产净值估值的盛行，助长了房地产公司对资产（土地银行）的过度崇拜。在 NAV 的领导下，许多房地产公司都参与了这场土地储备的竞争。房企在资产净值的“崇拜”下形成了一种新的生存模式：储备地--增加市场价值--融资--储备地。