昨晚的梦中，又出现了淑芬。

淑粉不错，馒头做的板子味道不错。

淑芬店的生意不错，包子2块一块，价格公道。最近，由于受新冠疫情影响，经常有剩菜卖到第二天，于是她和老王（注：隔壁和馒头店的合伙人）改变了以往多少顾客买多少就买一个价格的销售模式，现在一次买 5 个包子， 价格1.9元/件，一次买10个，价格1.8元/件，很多数量有很多折扣，推出后效果非常好。

还没来得及收集口水，我就看到了老王。

老王家很自豪，买了一家新店，由街上的一些小店面组成，最近打算租出去，听说我在做估价，就找到我，希望能给他的门面租个个价。我问老王在租约条件方面有什么要求，他说自己是外行，不懂，就跟市场情况走就行了。我向他解释了一下，但他没怎么听，所以让我们先按照我的想法来做。

我习惯于选择转租方式并评估小立面的租金：

这

小立面的多功能性相比其他商业建筑是最好的，租金也很高，应该能满足老王的胃口。

根据区域市场情况，我设置了一些评估的前提条件：1、价值类型是市场价值，2、租期三年，3、抵押支付三年，4、承租人承担室内装修、水电费、物业管理费等;5. 租赁税由租赁双方承担;6. 租金每年增加 5%，以此类推。当然，我也跟客户老王沟通过，老王就说了一个字，好。

老王的幕墙数量比较多，幕墙之间的楼盘状况高度相似，估价和计算过程是一一完成的，重复工作量大，意义不大。因此，提出的评价思路如下：首先，对所有立面进行分组，选择每组中具有代表性的立面作为标准楼盘（其他幕墙与同组标准幕墙为相似楼盘），计算标准楼盘市场的租金，然后采用标准调价法逐一调整同组其他立面的租金。

笔者收集了一些估价对象附近小立面的租赁和销售交易的例子，理论上应用了比较法和收益法（逆向计算）估价。当然，最有说服力的结果是比较法。在收入法（倒推计算）中，如果用累积法计算的回报率来计算租金，租金计算结果可能会低于市场价格;如果用市场提取法的收益率来计算地租，地租计算法和比较法计算地租之间有更多的共同数据，相当于对发展了假设开仓法之后的价格使用成本法，所以放弃了收入法。

这

比较法是最基本的方法，但也很难掌握和处理好估值过程，使结果具有高度可信度，包括对估值对象、可比示例和参数值的理解。这个计算过程不是本文的重点，所以我就不赘述了。总而言之，两个标准立面的月租计算结果分别为46元/平方米和55元/平方米（建筑面积），在此基础上，将同组其他立面与相应的标准立面进行比较，并结合建筑面积、开间、深度、平面形状、平坦街道状况等差异因素， 和街道状况被选中来调整其他立面的租金。

做了这份租金评估报告后，我有一点体会：

1. 重要假设：假设每个小立面在价值点都是独立交易的，不受本估价报告中其他估价对象的估价结果的影响。

2. 对估值对象和可比示例的调查和理解是基础和最重要的工作，如果这部分被扭曲，无论计算过程多么完美，都毫无意义。

3、确定标准立面，尽量选择同组地产代表，避免调整范围过大，如每个立面的建筑面积在 20-80 平方米之间，估价选择选择 20 平方米的立面作为标准，那么超过 40 平方米的立面就不能用标准立面来衡量（不可比）。那么楼盘分组就尽量科学，比如两条街的立面差异很大，只设定一个标准楼盘，这会导致一些立面的估价结果出现失真。

4、比较因素的选择，除了要符合估价对象和估价的目的外，还应注意鉴定报告前后的逻辑关系，例如，鉴定报告中未记载的因素出现在比较因素中，造成不一致。此外，比较因素理论上应该是小而不大的，比如“停车方便”，它不仅包括停车位数量的充足性，还包括收费标准、到停车场的距离等子因素，其中子因素状态不能一边倒，有好有坏， 直接用“停车方便”作为比较因素，不好制定调整系数标准，结果可能会有偏差。

5. 难以比较因子情况的调整系数值。任意两个房地产的价格差异是由多种因素引起的，包括正负因素，以及意外和异常情况（如特殊交易），削减每个因素的影响是一个大工程。在确定调整或修正因子时，如果你总是寻找现成的基数，不加分析地使用，盲目地使用，我不同意这种做法，因为很多现成的基数往往会对估值结果产生偏差，比如城市房价指数、土地价格指数、地板修正因子、WIND 数据提取指数、 基准地价修正因子，依此类推。

......

我得去把报告发给老王。

老王看了一眼报告内容，并没有表现出很兴奋的神色，这是XXX（方言）是想压制我的评估费吗？这让我有一段时间感到紧张。幸运的是没有。他说平时事情很多，租房这件事根本管不上，他分析过一个店一个租出去太麻烦了，又没时间，所以希望找个人把整个事情租出去。他说老秦帮忙回炉整理（评估）。天哪！宝宝的心好苦。

时光荏苒，谁的岁月已经被浪费了

最后，我承担了所有责任，改为整租，以评估大型商业地产的租金

顾客是叔叔，一句话就把我这些天的挣扎归零了。

有人说，一个门面和店面整体租卖没什么区别，租还是价也没什么区别，但我想老王不敢相信（不敢试），他是个商人，是个有名的屠王。

既然老王不敢相信，我就只能继续做下去了。

在调查了大型商业房地产租赁案件，并努力工作了一天的大部分时间后，我实际上减轻了一些体重。直接使用比较法评估整个楼层的商业租金是最简单的事情，但对我来说太难了！在这个供需圈子里，大型商业地产租赁案例，两个字，没办法，三个字，真的很少见。

现在我手里的现成品资料，就是这些小门面的租箱，都是“热”的。

在小立面的租金评估中，我们假设每个立面在估价时都是独立交易的（互不影响），现在所有的立面都被视为一个整体估价，立面不再独立，它们是一个“团队”。因此，整个租约的假设是假设所有小立面在价值点都作为单个对象出租。

如果房东将整个房产出租给其他人（第二房东），然后转租，我猜可能会产生以下成本和利润：

首先，当现状（用途、规模、等级）不能达到最佳利用时，涉及到装修改造、设备设施安装等成本，如外立面重新分离、室内外装修、中央空调安装、烟道等。因装修而增加的租金收入，不归属于估价对象，应予以扣除。也可以将装修成本视为年度折旧，而不扣除因装修而增加的租金收入。

其次，二手房东应对空置和收租的损失负责，包括延迟租金、运营期间的正常空置和收租损失。现实中，这些小门面通常不会在价值点出租出去，如果在租房广告发布后立即全部出租，那就说明租金很低，开盘时就卖光的那种炙手可热的楼盘，也是在提前造势、积累客户的前提下完成的。正常合理的价格是精明的买卖双方理易的结果，我认为正常情况是接连出租，造成延误。营业期间有一定的空置也很正常，疫情过后，现在放出档位，这也是对门面的影响。此外，还需要考虑因租赁合同中断和免租期而导致的收租损失。

第三，要考虑可出租面积的比例，当第二房东转租时，可能会有一些房子不能用来出租，这对第二房东来说是一种损失。

第四，第二房东要承担租金，房办需要承担中介费，可以自己理，也可以找人理，需要人工费，发单张，还有印刷费，需要租赁费。

第五，二手房东负责管理费用，包括员工工资、差旅费、办公费等。

第六，二手房东负责租金税，包括增值税和附加费。

第七，当租约到期时，第二房东可能要承担租赁期内房屋装修和设备安装的拆除和修复费用。

第八，其他费用，如水电费、通讯费、物业管理费等，根据当地风俗习惯，通常由第二房东承担，需要计入成本，以及自行装修部分的维护费用、预付的租金和押金的利息（可以用收回的押金和租金对冲）， 等。

第九，二房东不是活着的雷锋，有付钱就要有回报，客观利润要计算。

根据观察分析，现状的用途、规模、档次都能满足最佳使用，实现价值最大化，因此本次鉴定是在维持现状、持续利用的前提下进行的。

小立面的租金是事先计算好的，经过分析后可以直接使用（无需装修）作为转租的租金，建筑面积的可出租比例为100%，整个租约的租期（设定）将从延迟的租金中摊开，再加上周围立面的正常空置水平， 除了可能产生的租金收取损失外，空置和收租的估计损失率为 6%，租金为不含税有效租金收入的 3%，管理费为不含税有效租金收入的 3%。增值税和附加费为月实际租金收入（不含税）的 5.6%，客观利润率为有效租金收入（不含税）的 5%，租赁期结束时没有回收费用。不计印花税，其他费用一般由租客承担，且不包含在第二房东的费用中，不考虑管理费用和租赁费用的时间因素。

老王的外立面，总建筑面积3000平方米，经过评估，转租平均含税租金为50元/平方米，整个租约月租金为A，指标计算如下：

转租的潜在总租金收入 = 3000×50 = （元）。

空置和租金损失 = ×6% = 9000（元）。

则：月有效租金总收入 = -9000 = （元）。

租赁成本 = ÷1.05×3% = 4029（元）。

管理费用 = ÷1.05×3% = 4029（元）。

增值税及附加费 = ÷1.05× 5.6% = 7515（元）。

利润 = ÷1.05×5% = 6714（元）。

第二房东的成本及利润从每月实际租金总收入中扣除，即整笔租赁租金 A：

A=-（4029+4029+7515+6714）=（元）。

建筑面积月租金=3000÷=39.6（元/平方米）。

结果出来了，这是什么方法？这有点棘手。叫成本法，不是的，叫假开法，我觉得不合适，女士们先生们，你们觉得应该叫什么方法呢？我更喜欢收入法，计算为业主一个租赁月的租金收入（只有一个时期，而且是在开始时支付的）。

隔壁的老国王对越界感到困惑：

每次说起淑芬，老王都得跟我聊很久，她的颜值和身材......这似乎是他的专长。

做评估是我的专长，不是他的。所以当我看到我给他的评估报告时，他的眼睛愣了 0.05 秒，脸下移了 0.1 厘米。我估计他是在想，葛老子，这么折腾，月租就少三万块钱，亏了20%+，淑芬要卖多少个包子呢？一年，这个数额足够买 10,000 斤排骨。

大名鼎鼎的屠王，眼前的老王，很快就恢复了神情，他问道，怎么会有这么大的差异？

我说，王先生，把你们屠宰场的猪肉卖给肉店要多少钱？然后屠夫把猪肉零售给老百姓，一头猪他们一共能卖多少钱呢？这一点你比我清楚，差价绝对不小，但肉店还要承担房租、水电、税费、人工等费用，冒着风险，最后得到两倍利润也很正常。名义上每个平米可以租 50 元，如果你自己经营生意，你可以省下第二房东的税金和利润，大概 10%，但你不能把风险和成本转嫁出去，再加上你不专业，这 10% 可能要去掉。当然，您有权选择自己想做的事情。你怎么能一个人赚钱，这跟肉店把你的猪肉批发零售是一样的。

老王又问，就按你的价格租？

我说，王先生，你没有冤枉花这个评估费（敲一下），我们的评估结果，就假设那两个精明的内行人谨慎出价，实际达成交易的租金是讨价还价的结果，可能比这个评估结果高或低。但是现在你知道了你的底牌，你就是专家了，你要做的最后一件事就是精明（哇，这是自然而然的一击）。我建议大家在评估结果的基础上，将报价提高10%-20%，理由如下： 1. 如果遇到信息不对称的租客，就能结婚， 2. 遇到喜欢这家店的租客，就能为他们做到最好， 3. 如果遇到善于管理的租客， 他们可以把店面的租金做到极致，说起来容易，4.防止租户还价并使其易于退货。

后来，他还谈到了租约条件的一些问题，老王似乎明白了。

然后我们和淑芬聊了很久......（此处省略了 10,000 字）。

我在本文中的总结和建议：

1. 租金评估比房地产价值评估更抽象，更难理解，写起来有点难，我的写作水平有待提高，我想写的意思不一定是写作的意思，写出来的意思也不一定是你想要的意思， 如果它对你来说有点有趣，那么这篇文章很有趣。该含义仅代表个人观点，引用时应进行争论。

2. 老王的店租评估很适合投资价值或者说现值，但考虑到这两种价值类型都是片面的，没有论证效应，我还是把价值类型做成市场价值。

3、租款评估涉及到的税费是规章制度的正常负担，实际上其实偷税漏税的违法行为还有很多，我也向老王表达了我的正义感。

4. 整个租赁和分租（整体和个别）之间的差异不容忽视。我经常遇到的估价师用的是二手房东的转租而不是业主的全部租借租金，用单个车位的价格而不是整个车库的单价，用单个商铺的价格而不是整个商业楼层的单价，这是典型的高评价。

5. 无论采用整租还是转租法，都需要在估价报告中做出假设，以指导报告使用者正确使用报告和结果。原本没有房屋面积分户调查报告的大型房地产没有分户测绘报告，应考虑租赁的细分或者关联性强的多个房地产项目合并租赁的，应在“偏离事实假设”中做出假设;如果本可以分割的房产被考虑转租，或者如果它最初是大宗房产被考虑全额出租，则在“一般假设”中被假设。

6、评估结果是否含税应在估值报告中说明，这也便于他人理解和使用。

7. 整体租赁（或出售），评估租金或销售价格，并优先考虑比较估价方法。

8. 拆分或合并评估是一种常见的评估方式。在没有可比的大宗地产例子时，“以曲线救国”的方法可以解决一些问题;多个关联性强的房地产项目适合合并。

在回家的路上，我有一个大胆的想法：

从老王的办公室出来，已经有点晚了，老王也陪我吃晚饭，看他矫情的样子，一个品德高尚的鉴定师怎么会接受吃饭的邀请。也许是受到了老王的刺激，回家的路上，看到人行道上的摊位，我突然有种创业的冲动，我大概是大概，有一天从淑份订了些馒头，然后弄点粥，做点特色凉菜，摆个摊位，我也就当一次老大， 必须 100% 共享。

如果我一次订购 100 个包子，正常情况下淑份会给我什么价格？如果生意越来越大，你想订购 150 个面包，价格是多少？然后以防万一......

不敢再想了，这就是发财的节奏，我想早点回家喝两整杯酒！

今晚的梦中，是抹不去的淑芬。

秦广斌， 2020年6月25日

编辑 器

不是知名的排版师

以下是关于《只谈土地估价》这篇文章的群讨论，欢迎留言参与讨论。

秦光斌（重庆）：我写这篇文章的时候，其实发现了恋爱的感觉，不知道你看了有没有怀孕的反应，欢迎指正！

魏军平（石家庄）：租金评估比房价评估麻烦，我们业务与房东沟通时要明确租金内涵并向业主说明，租金内涵也构成了租赁合同的基本要素。在中国联通、移动、邮政公司、人民保险公司、银行等固定资产（外租）、门面房需求（营业厅租赁）业务中，对固定资产的利润、固定资产的保值增值、投资房地产收入评估、降低企业成本具有深远的意义，同时也构成了房地产评估咨询业务的一个分支。

魏俊平（石家庄）：我们面临几个问题

1. 不同行业的可负担租金水平不同，我们看到一个商业综合体，可以负担得起高租金，包括珠宝、化妆品等，中等水平包括餐饮、教育等，以及低水平的服装、休闲娱乐，所以当涉及到大型商业租赁时，也要面对行业定位和招商计划的制定

2. 总店租金明显低于市场价格

3. 租金评估费的依据是什么，而租金转入日均单价、月租、年租，我们的处理方式是同时发出房屋价格和租金，而房屋价格的目的是用它来计算费用。

秦广斌（重庆）：这是一个商业运营的问题，这与商场的布局和经营策略有关。

秦广斌（重庆）：就房地产来说，商业地产的租金，平街楼层比其他楼层要好，楼层越高，楼层越低，运营的时候，比如红星美凯龙，每层的租金差异可能不是很明显，这个跟布局有关， 对于一些品牌商家采取低租金，这与营销策略有关，总的来说，它是平衡的。

千江千山永远是情，为我标记星星不行

本文经秦广斌先生授权发布，如需转载，请联系编辑！