9月27日星期三上午11点，来到36氪互联网购房节直播间。

北京主要互联网公司总部地图(2000年)

北京主要互联网公司总部地图(2010年)

北京主要互联网企业总部地图(2023年)

华清嘉园永远是中国企业家的朝圣地，但不再是“程序员的圣地”。

北京互联网总部版图格局发生深刻变化，紧随北京多极化发展趋势和北京楼市“区位价值”重构。

沿着互联网人“迁徙繁衍”的道路，下一个“华清园”在哪里？

华清嘉园往事

9月12日，北京海淀区29个小区二手房交易指导价取消，2021年下半年开始的房源限价令悄然解除。其中，被誉为中国互联网创业圣地的“华清嘉园”社区，再次向公众展示了其真实的“价值”。

限价令执行期间，华清嘉园只能以每平方米11.8万至13.2万的价格挂牌。限价令解除后，目前在售二手房最高单价为15万/平方米。

近20多年来，在中国互联网蓬勃发展的时代，美团、字节跳动、快手等新的创业里程碑在这个住宅小区里无形地建立起来。早在2000年，华清嘉园一期开盘价仅为每平方米5000元。此后，随着互联网公司估值的上升，这里的房产市值增长了30倍，2020年一度创下每平方米20万的纪录。

华清嘉园永远是中国企业家的朝圣地，但不再是“程序员的圣地”。活跃在五道口、知春路地区的房产中介分析，这里的主流客户已被中关村二小学生的家长和准家长所取代。 2021年下半年至2023年9月实施的限价令是为了应对学区住房短缺问题。由于炒作而推出。

在历史的进程中，华清嘉园所在的中关村不断向外辐射延伸，北京互联网总部版图的格局也发生了深刻的变化。

腾讯、百度、网易、新浪从中关村北迁至后场村。他们新建的总部位于中国互联网宇宙中心的十字路口。后场村培育的上地-西二旗群体，也吸引了快手、小米、滴滴等移动互联网新贵纷纷入驻；

阿里巴巴、美团发展后，又东移，与360集团总部辐射的众多园区形成了望京-酒仙桥商圈。还有陌陌、哔哩哔哩、携程、58集团；

京东一路南下，在亦庄建起了总部大楼。在北京这个领先的制造基地，还拥有蔚来汽车和京东方第六代新型半导体显示器件生产线全球最大的交付中心。

“时间之友”进驻东三环-CBD组团。 VC/PE基金以前所未有的资本力量塑造了中国互联网的格局。然而，数量有限的金融精英无法与各大互联网公司带动的庞大员工数量相比。大工厂工人的期权、奖金、加班补贴已经成为北京房地产市场不可替代的购买力来源。

沿着互联网人“迁徙繁衍”的道路，人们能否找到下一个“华清园”？互联网行业经历了高速发展期后，大厂商还能撑起下一个“华清嘉园”吗？

大厂的住房福利现状如何？

20世纪80、90年代，在商品房时代到来之前，中国有过短暂的福利分房时代。北京市场上的单层、多户高层公寓楼，大多是那个时代各单位集资建造并分配给员工的。后来的“房改”政策，允许职工支付少量成本价将福利住房转为个人产权住房。

此后，福利房逐渐成为历史名词，直到格力电器董明珠推出“一人一房计划”。但这并不是互联网公司推荐的做法。最大的原因是各大公司互联网人的“流动率”极高。门户时代，搜狐-新浪-网易-腾讯是互联网工作者加薪、跳槽的常见路径。

互联网人一般都有租房的经历。在华清嘉园，最知名的租户可能是张一鸣和王兴。大厂的住房福利也从租金补贴开始，后来扩展到购房贷款。

36氪了解到，在租金优惠方面，目前北京各大互联网公司差异并不明显：

阿里巴巴和快手：在北京，他们只对实习生或应届毕业生提供一定数额的补贴；

腾讯：全国租房补贴标准为毕业工作3年内每月1500元，北上广深以外城市每人每年7500元；

字节跳动：北京员工在办公地点半径三公里内租房可享受每月1500元补贴；

百度：配合公寓业主为员工提供90天内免费换租服务。同时，员工还可享受服务费12%折扣、搬家清洁券等福利。

小米和京东采取了更直接的做法。两家公司在北京总部旁边分别建有员工公寓。其中，京东正在亦庄总部旁开发“京东青年城”自有公寓项目。根据用地规划要求，其70%的产品单元面积必须小于90平方米，总共将提供4000多个单元，主要面向刚入职的员工。

当谈到购房福利时，事情就变得复杂了。

目前，京东为员工提供最高100万元的无息无抵押购房贷款。其中，北京员工购房范围扩大至京津冀；

阿里巴巴还推出了资金池30亿元的无息贷款计划。在公司工作满两年以上不满三年的员工，最高贷款限额为20万元；工作三年以上的职工，最高贷款限额为30万元。据阿里巴巴内部员工透露，申请免息贷款的主要来自杭州总部的员工。

腾讯的购房支持贷款更加因地制宜，不同城市提供不同的贷款额度。目前的情况是深圳最多可以借90万，北京最多可以借70万，成都最多可以借40万。

网易的购房支持贷款额度与员工收入挂钩。上限为员工月基本工资的30倍，最高限额为200万。其中50万及以下贷款无息，贷款利息由公司承担。

目前，字节跳动、百度、快手均未为员工提供购房相关福利。不过，字节跳动员工表示，公司会不定期组织员工购房福利活动。例如，员工与字节合作的房产中介公司签订购房合同，可以享受佣金折扣。

无论金额大小，各大互联网公司员工购房福利都有共同的门槛。首先，员工必须满足一定的绩效要求才能提交申请。其次，申请资格往往仅限于本地首次购房者。有的企业还要求贷款申请人的直属上级担任还款担保人。

还有一个常见的误区：这些互联网公司的购房贷款给大厂家的首付增加了“杠杆”。事实上，大多数公司都采取了规定，要求员工在获得贷款之前先进行网上签名。在最严格的情况下，一些公司要求申请人同时提供网上购房合同和商业贷款合同，以获得公司的免息贷款，然后取代银行的更高利息贷款。

互联网人买房的真正痛点

2018年，华润置地与小米集团联合体收购了北京市昌平区的一块用于公共建设的综合住宅用地。该案件被命名为“Wan Oak ”。小米向华润提出了两个要求：一是将部分房屋打造成小米员工专用房间，二是万橡公馆要有“万橡公馆”的品质。

二十年前，这是一个难以想象的跨界联盟。当时，和北京楼市的主流客户群一样，互联网用户也是纯粹的刚性客户。他们想从北票转型为北青，但没有开发商会考虑为不同的购房群体量身定制差异化的公寓产品。

艰难的岁月正逐渐成为历史。 2022年初，位于北五环外东小口公园的新项目开始招客。圈内流传着一张售楼处互联网购房团的用户画像：

阿里、腾讯员工多购买140平米大户型，年龄在30岁左右；百度员工购买的中型公寓主要是88、110平米，且购房者较为年轻，年龄最小的仅24岁；而65平米小户型的成交中，来自网易、新浪、美团的员工占大多数。

近日，36氪走访各大互联网公司人士，发现了更为骨感、现实的一面：在整个行业红利逐渐褪去的背景下，以及互联网从业者自身年龄、家庭、职场情况发生变化后，他们购房需求更加多元化，决策考虑更加复杂。

经过多次采访，36氪找到了三位不同年龄、不同级别的大厂购房者。他们的困境或许才是如今互联网人购房的真正痛点：

新一代新客户：免息价格

张庆是一名刚工作两年的产品经理。她的公司为符合条件的员工提供一定数额的无息住房贷款。基层员工需工作满2年且年绩优秀以上；中层员工需工作1年以上，业绩合格。此外，无息贷款的前提是员工购买了工作中的第一套住房或已婚员工购买了90平方米以下的改良住房。

在公司工作两年后，张青发现同事们几乎从来没有考虑过公司的无息贷款。原因之一是借款后需要在公司连续工作至少五年。如果在此期间离开，则需要支付违约金，为贷款总额的30%；第二个原因是你需要找一个公司的高层领导作为你的担保人，而很少有领导愿意冒风险为下属做担保。

张庆表示，使用无息贷款的员工需要有信心“按约还款”。经过认真考虑，她放弃了申请无息贷款，也不愿长期被公司束缚。

两大工厂中层管理人员：人到中年加大杠杆

“当我考虑买房的时候，我常常陷入另一种焦虑：我的孩子是否会走上和我相似的人生道路。”某领先短视频公司业务线中层经理李聪表示。

李从观察同级的同事，发现他们买房的计划和孩子的教育计划往往是同一件事。选择有两类：一是优质学校所在地区，多为“老穷”；另一种是居住体验较好但距离核心城区较远的新建住宅小区，孩子从初中开始就被送入国际学校。或者私立学校。

李从正在做出新的选择：他是否应该将自己的旧公寓换成三居室？ 2017年，北京学区住房政策变化前，李从在海淀学区购买了一套老房子。此后，他一直打算换一套更大的房子，但来自职场的压力常常让他犹豫不决：在大工厂工作，就是用青春换取高薪。青春逝去，他不敢再用杠杆去买足够大的房子。

高级副总裁：给父母选房子很难

王泉是北京航空航天大学1996级本科毕业生，是新浪前身石头立方创始团队的员工。曾就职于新浪门户、搜狐门户、谷歌中国。主要负责企业IPO、并购等融资业务，后转型为战略投资与咨询。目前担任一家大型制造商关联子公司的副总裁。

2007年，他在北京奥运会前的房价暴跌期间购买了自己的第一套房子——位于亚运村朱兰家附近的一套三居室公寓。后来，因为女儿读书的需要，他在西城区百光路筒子楼购买了一套二手房。在招生和租金方面。

父母年事已高，不方便经常回老家照顾。王泉打算卖掉旧学区房，在北京为两位长辈买一套新房养老。位置最好是北五环附近，到北大第三医院或者解放军第306医院。出行更加便捷、通达。

王泉对这套房子总价的预算在600万元到800万元之间。前提条件是两居室、低楼层、社区花园和丰富的活动设施。他可以实现“高首付、低贷款”，而且这套房子将来还可能供自己退休使用，而他目前居住的亚运村的房子则可以转让给孩子组建家庭。

“现在的房子有很多类型，但专门为老年人设计的很少。”王泉说，“每个人都会有一天变老，养老院不会是每个人的选择，但开发商可能不会考虑那么多。 ”

（张青、李从、王泉均为受访者化名）

权力下放和多极化

从37平米的单间到177平米的四居室，华清嘉园的户型跨度似乎是一个互联网人的晋升路径。

悲观者认为，这条路已经越来越窄，中国互联网真正的转折点并不是2021年平台经济的反垄断。2018年，王兴感叹2016年是一个分水岭：当时几乎每个人都拥有智能手机和手机手机用户开始卸载应用程序而不是添加新应用程序，中国的移动互联网未来将非常悲惨。许多谁都无法想象的公司将会消亡。

乐观者应该看到，就像区块链技术带来的去中心化一样，起源于中关村的互联网创新创业孵化了北京的多极化发展格局。随后，北京楼市的区位价值也得到重构。

永丰、上地、西二旗、望京、来广营、亦庄等地段房价已突破五环沿线天花板，直接挑战西二环、东二环、东三环。既实现了跟随市场趋势的Beta值，又凸显了超额增长的回报。

华清嘉园的时代已经过去了，错过那个时代的人不必后悔。

无论房地产周期如何波动，只要有互联网人的地方，就会有生生不息的活力，万家璀璨的灯光。

9月27日（星期三）上午11:00

36氪2023互联网购房节线上直播启动

关注36氪微信视频号、百家号、微博、36氪App未来直播间

和互联网人一起寻找下一个“华清嘉园”

直播间福利抢先看：

① 微信视频号直播间福袋：限时发放，有机会抽取七大物业专属定制礼品；

② 36氪App未来直播间福利：填写并提交购房节调查问卷，有机会获得36氪互联网购房节专属福利礼物；

③添加直播间助手微信，获取直播预览及更多活动详情。