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新年伊始，昆明市自然资源和规划局又组织了很多新工作。

此前发布土地用途调整方案公告，涉及西山草海片区。其中，商业用地和商住混合用地转为教育用地的情况在以往是比较少见的。

然而，如果您认为这就是今天的标题的全部内容，那您就完全错了。下面，让我们一点点揭开其背后的秘密。

首先简单介绍一下草海地区土地利用调整情况：

北岸、南岸原有7块商住混合用地、商业、中小学、社会福利及公园用地，已整合为目前的4块教育+1块社会福利用地。

其中，金地云海一号附近的几块地块的变化主要集中在具体土地功能的互换上，将原来的初中+高中的配置改为小学+初中，并且调节范围有限；

更值得关注的是北岸两块商业用地和南岸一处商住用地的“运营”——分别被改造成42个班的小学和30个班的高中。

资料来源：昆明市自然资源和规划局。以下内容除特别说明外均来自同一来源。

这听起来可能有些抽象，但结合具体项目——42班小学，对应融创文旅城长期参与的华东师范大学昆明实验学校，就很容易理解了。 。

媒体此前曾报道，由于该地块规划为商业，原定于2021年启用的小学未能竣工，中学只能暂时用于办学；这次调整可以看作是源头的整顿。

30班高中对应宝能滇池九溪原A22地块。

在上一轮云南周边整治中，这块地块因众所周知的原因被叫停；如今它又以不同的目的重新浮出水面，也算是一种解释。

正如开头所提到的，土地用途的调整是常见的。不过，过去昆明的商业用地调整多向住宅或商住混合方向发展。为教育调整用地的情况很少见。

当然，此次与草海相关的用地调整有其特殊的动因：比如融创文化旅游城的小学用地可能根源于早期规划缺陷；而商住用地转为教育用地则是撞上云南整治的“黑天鹅”。

但不可否认的是，这一轮调整确实传达了一些趋势：

商业项目建难、盈利难是楼市常态。

但在目前商品房市场GMV持续萎缩的情况下，如果将商业用地全部转为住宅用地，可能又会陷入另一个死胡同；因此，类似地向学校用地转移来补充该地区的教育资源可能不是一个可行的想法。

毕竟像融创文旅城这样有教育配套、有债务的项目在当地并不罕见。

商业用地转教育，不仅可以盘活开发困难、推进缓慢的商业地块和项目，物尽其用，而且可以解决历史遗留问题。从结果来看，可谓一石二鸟，皆大欢喜。

昆明这次下了好棋。

当然，凡事有利有弊，商业用地转教育也不是完全没有问题；但我们还是先别碍事，稍后再讨论问题。

由于商业用地的出路，教育改革只能算是开胃菜；昆明今年和今后一个时期真正要做的大工作是利用商业用地新建分配式保障性住房。

主角依然是昆明市自然资源和规划局，该局上周五公布了《昆明市2024年配给型保障性住房用地管制条例修改方案》。

据初步泄露的信息显示，今年计划新推出的安置式保障性住房项目将在盘龙、西山、官渡、呈贡区推出，涉及9个项目，总用地约216亩。

根据地块位置，最终可能推出6-7个项目，提供建筑面积超过40万平方米。

这里，为什么说“短期流出”呢？昆明市自律局官网、官方微信、官方博客暂时删除了该公告。

然而就在本周一，自律局分别上传了各区块的监管调整公告。从结果来看，略有调整；而早于公告发布之前，负责主导建设的昆明汇聚保障性住房建设管理有限公司，6个项目的方案设计和初步设计单位招标已经提前出炉。

图片来源凡凡寻找宝藏

不管是早做还是晚做，昆明保障性住房的分配已经在即，是迟早要做的事情。

横向对比整治方案与招标公告，几个项目的定位已经明确：

盘龙区项目用地为原北方山水新城浮岛智和A3、A5地块，位于云南省农科院西侧，与天玉栏山隔街相望。

这个项目堪称盘龙区的一个“老大难”。昆明交投参与其开发可以追溯到2011年；

2019年，昆明公共租赁住房开发建设管理有限公司获得该项目用地，引发是否将改建为保障性住房的猜测。

现在看来猜测是正确的，但又更进了一步，直接加上了一个 type的前缀。

官渡区项目位于方王区，金马路南侧，紧邻官渡区第二中学。土地面积较小，只有19亩，原规划为商业用途。

成功项目工地位于雨花区。两地块分别位于聚贤街与春荣东路交汇处、雨花玉秀西侧、云上镇北侧彩云南路与春荣东路交汇处。

如果你是一位熟悉昆明市场的房产迷，那么对于彩云南路附近的这块地块，你应该不会陌生。属于原康美健康城；按照此前的规划，这里本应建成“康美医疗会展中心”。

然而，随着2021年康美的退出，这些都化为泡影。

最后的西山区，也是本次调整地块数量最多的区域。共有4块地块集中在两个地方——一处是马街道片区，也是西山区城改46区，另外3块地块位于杭瑞高速以北。海原南路两侧。

该地区的一个知名项目就是前面提到的融创文化旅游城。

另一块土地位于金牛社区及云南师范大学附属小学南侧。这里比较出名的就是杨家地城市更新项目——事实上，相关地块恰好是杨家地首个2022年通过规的地块。紧邻的，当时的地块编号是A6。

总体来看，本次配给型保障性住房用地有两大特点：

一、除西山区部分用地为商住混合用地以及机关、团体、园区用地已转为住宅用地外，其余三区用地均按原规划用于商业用途。这是昆明商业用地的又一新出路。

透过盘龙、呈贡相关土地的历史背景，不难发现，盘活问题项目和闲置土地也有一层意义。

其次，这些项目的区位无疑比之前传统的经济适用房或保障房要好很多。去年，昆明推出了八批保障性住房。虽然租金不高，但因为都位于呈贡，所以最后没有引起太大的水花。

正是鉴于此，这些项目对未来商品房市场的影响值得深思。