我是北京方杰，资深房地产投资专家。目前已为+人提供购房解决方案。方姐并不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你摸不着头脑！芳姐是个踏实的人，只讲对你最有用的操作和建议。
以下内容节选自【北京方杰】公众号 |粉丝问答
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问：方姐您好！乐城国际、金地国际花园、银河湾、天鹅湾哪个社区性价比最高？起始单价大约是多少？对于类似质量的社区，您有什么建议吗？谢谢！
答：银河湾天鹅湾国际金地国际花园。此外，银河湾整体素质均衡，设施齐全。周围有自己的公园，里面的私密感比较强。天鹅湾分为北区和南区。北区品质略好于星河湾。您还可以游览富力城D区和东湖湾。
问：新人第一个问题，方姐你好。我仔细阅读了之前的每一个答案。希望在我即将做出人生重大选择的时候，方姐能够毫不犹豫地给我一些建议（问题很多，海涵）。有车库，首套房贷，集体户口，结婚了，老婆刚刚发现怀孕了。首付160元，国管公积金最高可贷120元。近期重点关注石佛营、甘露花园、潘家园（团结湖、天水花园、双井劲松房屋老旧，无法满足贷款需求）。需求：跑赢市场，居住5-10年，面积足够大。问题一：三套目标排名： 1、石佛营东丽大厦大厦诞生于1995年，中高层，临街，靠近地铁线，无装修，预计成交价略高于5.5； 2、未来17号潘家园小区97后板楼，距离17号线地铁口很近，自建。装修9分。它是自建的。预计交易价格为5.9，是合适的价格。 3、华威西丽90大厦是低层建筑，也靠近17号线地铁口，布局不错，客厅很大，采光也不错。还不错，成交预计5.4。问题二：以我目前的情况，25年是否应该只专注于住房公积金贷款？问题三：石佛营和潘家园，从长远来看哪个更强，为什么？问题四：石佛营板块 对于内塔，请参考单价，看看性价比如何；问题五：西南面和东南面的价格差异，临街和不临街的塔楼价格差异；第六，一个特别重要的问题：如果您预算有限，又想节省代理费用，请问您对于使用小型代理机构有什么建议或建议吗？对于有抵押贷款的房产，可以委托小型代理机构吗？如何避免陷阱。非常感谢您的辛勤工作。 ps：图中从上到下分别是两组或三组目标。
答：312 如果这两个路段属于同一类型，即石佛营潘家园，则潘家园周边配套设施较差。雨夜，马路上，有的小区连路灯都没有，临街店铺也很少。佛英5左右就不错了，折扣在5%以内。小中介不会有问题。在小型机构中，店长往往亲自负责整个流程，因此没有那么多硬性规定，比较灵活。最重要的是主要买家和卖家都是可靠的，所以不需要太担心中介风险。
问：方姐您好，这是新手的第一个问题。我已婚，没有孩子，所以暂时不考虑学区。我单位在上海交通大学海淀区北部永丰附近。我今年打算看房子。加上中介费等因素，总首付预算是150。如果我考虑自己住在那里，请问楼主有什么合适的区域或者社区推荐吗？最近看了回龙观一带的房子，龙兴花园，新龙城，灵秀回谷，龙华花园，黄平路8号，汇华花园，矩阵小区，还有轮胎厂宿舍代。轮胎厂宿舍的房型与黄平路8号相同，但我怀疑轮胎厂宿舍比海淀的房子贵。其余的是昌平楼盘，黄平路8号，其他楼盘都比较新。倾向于龙华花园、灵秀慧谷、黄平路8号。我妻子对灵秀汇谷的一套经济适用房感兴趣。房子比较新，但是首付税费要200左右，这个很难。房姐觉得有必要加杠杆来资助这个社区吗？最好等赚了一年的钱，明年再买。黄平路8号总价较低，距离地铁最近，但小区老旧，基本没有绿化。考虑到这里也说了，在市六区以外的地方结算积分是可以加分的。请问这里的宅女们有什么好的建议吗？我也看了很多方姐之前文章的回复。按照我的预算，在朝阳应该能找到一些公租房，比如朝阳劲松之类的，不过这个地方离工作地点比较远。可以在工作地点附近购买然后出租吗？租房住。这条路和在北方买房哪个更好？如果这个方法可以的话，还有哪些地区可以使用？我按照现在的预算买的房子都比较小，未来五年我会考虑更换。谢谢方姐的指导。
答：灵秀回谷区AB有两套限房，税费高，质量一般。 CD区商品房品质好，价格较高。你可以看看灵秀慧谷商品房。另外，隔壁不是有华润的万向悦府吗？一套70平米左右的两居室首付仅需160万，性价比还不错。它还适合低首付并可以增加杠杆。还是建议选择龙官段，毕竟有自住的需求。
问：方姐您好，我和男朋友都是北京户口，有资格购买首套房。目前，我们一个住在西二旗，一个在五道口工作。我们的税前月薪大概是4万元左右。我男朋友的月工资大概是200-250元。我一定是100岁出头了。我们原本计划在结婚前使用我们的第一个房屋资格。他会给两个人买一套婚房，我会给自己买一套小房子。至于婚房，我目前正在考虑在融泽花园买一套。荣泽有5年以上、5年以下的房屋。面积87平米的两居室，如果是5年以上的话，在460W左右，如果是5平米以下的话，在425W左右。 50元以内的话总成本会低一些，但是不能借更多，而且首付需要350元以上，所以只能一起买。一般情况是这样的。让我来整理一下我的一些疑问。希望房姐能给我一些建议，帮助我的孩子~ 1.融泽嘉园5岁以上（可以多贷款，男朋友首付够了，可以买自己的房子，我没有资格申请首套房）哪一个买比较划算）还是5个以内（总成本低，但是首付高，需要把首付凑在一起，相当于首套房的资格）房子没了，首付也没了 包括）？ 2、如果男朋友还能向家里借钱首付350元买一套50元以下的房子，而我的首套资格还在，考虑买一套50元以下的房子是否合理？首付350元还是5元以下？换句话说，我应该选择较低的总价还是多次贷款？ 3、荣泽的两居室户型，我们正在考虑87平米和98平米。如图所示，每种都有自己的优点和缺点。 87平米的房子的问题是，次卧通过厨房进行二次采光，基本没有光。优点是价格。价格低至二三十万，客厅、主卧朝南。 98平米的问题是客厅朝北。优点是两间房面积大，南北通透。您认为这两种户型哪一种更好？ 4.除了融泽，您认为我们还有哪些领域可以考虑？如果您想去上班，请不要太担心。另外还有一定的增值空间，所以未来几年很容易被取代。我们希望社区不要太老，15年内或者10年内。 5、如果我自己买小房子，100万以上的首付哪里可以考虑？这所房子打算短期出租，以便我的父母将来退休时可以来住。所以，我希望小区更新一些，环境设施好一点，如果能增加一些价值就更好了。
答：如果价格低于5，则需要将税费加起来再比较。如果价格在5以内的话，还可以便宜10以上，所以就买5以内的和灵秀慧谷北京北新龙城的。您还可以购买 100+ 首付建议。东三、东四20世纪90年代后建造的公屋，团结湖、劲松地区租金较好。
问：方姐您好，我们在唐家岭航天城上班，住的是单位分配的房子（100平米，两居室，不可交易）。我们家名下没有房子。我婚前有贷款记录。现在想在周边买一套改良房，而且对杏林湾感兴趣，但是觉得很难。目前，家里有现金200元，鸿福园小产权房每套96平方米，家庭税前收入70元左右。如果您有什么建议和操作方法，请告诉我。谢谢。
答：不建议长期持有小产权。您可以通过增加首付来优化它。建议根据家庭收入每月还款保持在2.5以内。这样，生活质量就不会因为抵押贷款而降低太多。如果您有贷款记录，则可以全额抵押贷款。你可以看到700左右的标记
问：方姐你好。 2018年4月在北京来广营北苑华茂城8号买了一套房子，房子面积143平方米。交易后总成本为1250万。目前房价已经下降到9.5-1000万左右。 。我应该卖出还是持有？钱还有希望拿回来吗？它需要多长时间？
答：您好，北苑一般都偏贵。另外，华茂城属于次新，因此溢价更为严重。我是2018年8万+买的，现在涨幅回馈了10%左右。但从长远来看，华贸城的生活质量很好，价格会在下一轮上涨中慢慢回归。继续持有，下一波涨幅到来时考虑出手裂变2套朝阳房源。在北京，由于政策打压，限价房供应量大，市场气氛冷淡，整体房价低迷。但经济周期只会迟到，不会缺席。未来1-2年大概率会出现一波市场走势。感谢您付款！
问：方姐您好！我最近一直在挣扎。我的孩子在安德路上初中。 6月份我在万柳阳春光花盘楼买了一套四居室。我在紫金新干线还有一套三居室的公寓。不过，为了方便孩子上学，我目前在六铺康租房子。家庭年税目前收入50，我48岁。想请房姐出谋划策。近日，有客户提供了阳春光花。你想卖掉它吗？谢谢你！
答：我六月份刚买的，现在卖掉吗？那还不算什么损失。阳光充足的房子可以保存很长时间，不建议你这样卖。如果阳春光华的房子贷款额低，可以直接抵押，然后把紫金新干线卖掉，再配一辆新的。这是一个更好的计划。
问：方小姐您好，我是买房新手。由于六月份以后北京的社保就五年了，我可以在北京买房，还可以拿到首套房贷。我有几个购房要求： 1、一套总购房价在350万以下的一居室。我希望是60多平米，满五；目前重点是朝阳旺角，经常经营朝阳地段的北京新天地、朝庆国美城、双桥。我可以选择哪个社区？或者有其他社区推荐吗？根据自己的需求：婚前买房，希望房子在未来5-10年能稳定增长，适合出售升级为两居室。 2、银行对账单：两年前，单位将我的浦发银行工资卡改为江苏银行工资卡。所以，从去年12月份到现在，我工资一到，1-3天内就转到了浦发银行。按照房姐之前说的，是合格的。如果生成了银行对账单，则说明江苏卡不符合标准。浦发银行卡虽然账户上资金量比较好，有盈余，但是收入上少了“工资”两个字，是不是也符合标准呢？
答：在国美城，还推荐看超清轩特佳苑。您不必担心十里宝京棉新城公司提供的薪资代理。一般来说，社会保障账户对账单或个人纳税表也是有效的证明。也可以找懂行的中介帮忙打包，问题不大。
问：上林西、安宁家园、清尚园哪个社区比较好？安宁花园内绿化似乎较差，建筑也有些旧。上林溪稍微贵一点。同样的价格只能买两居室，而且户型不透明。我对清上院了解不多，也懒得去实地考察。
答：清河是一个相对较新的行业。清尚园比较老，而安宁家园小户型较多，单价较高。总体来说，上林西的居住氛围比较好，离地铁也比较近。该区域主要针对码农改善自身居住。如果你想还钱，可以看看望京。
问：方姐您好，新婚夫妇第一个问题是，我婚前在太阳宫国展中心新楼租了一套一居室，已经租了8年多了。婚前，我和老公共同在通州投资了一套带花园的房子住。我老公是北京人，公公婆婆住在中房里一套房子。我在白晓80中学已经90多年了，一室一厅。我的孩子现在上三年级，和老人住在一起。几年前我曾住在那里。天江太阳宫一套住宅 房子卖了，希望加钱更换一套三里屯的两居室，作为我只需要和孩子住的房子（因为孩子上学，爷爷奶奶在距离近，互相照顾也方便，而且我在国贸工作）。我已经交了三里屯中房里93年公寓的定金，想请问以下问题： 1、三里屯房产保值性如何？目前均价比太阳宫高出2万左右。 2. 周边还有什么好的楼盘推荐吗？一套小两居室，总价650万左右。 3.我拥有第二套房子。应该办公积金➕商业贷款还是按揭贷款（通州房没有贷款）。按揭贷款有哪些风险？
答：1、因为三里屯是各国使馆区，所以本身的物价就很高。周边老旧破烂房屋较多，涨幅一般。 2.可以参观太岳宫。 3.抵押贷款可以提高杠杆，这样你就可以看到更高的总额。目标价会更高，每月的还款压力也会更大。抵押贷款无风险
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