情况背景：

近年来，受房地产市场低迷影响，各大房企因融资困难、销售不畅、无力偿还本息而遭遇雷雨。在投后监管过程中，迫于压力，被监管房地产企业出现了抢封、暴力开保险箱等突发事件。对于存在此类风险的项目，应考虑在传统保险箱作为共享物品存储介质的基础上升级风险管控措施，以满足新形势下的监管需求。

首佳投后管理团队基于房地产新形势，整合现有市场资源，创新投后业务共管方式，推荐客户使用银行保管箱业务，力求用最合适的方式储存共同管理的物品，保护客户的权益。 。此前，首佳投后管理团队已在部分项目中使用银行保管箱业务。该方式高效、便捷、安全，适应房地产新形势下的监管需要。

银行保管箱业务：是指银行以租赁保管箱的形式代出租人保管贵重物品的服务。这项业务始于 17 世纪的英国。它最初是用来存放黄金等贵重物品的。存取、提现均以收据验证，确保客户财产安全和隐私。

房地产新形势下，投后监管过程中突发事件频发。安全成为投后监管发展的生命线，使得以安全系数着称的银行保管箱业务在行业得到广泛应用。以下简单介绍银行保管箱业务投后管理工作：

1. 使用方法

1. 租赁：

目前商业银行一般以个人名义出租，不允许以公司名义出租。个人可以单独或联合租赁。

①单独租赁：经委托人授权后，现场监管人租赁保管箱，并到银行签署授权书，授权被监管方共同经理打开保管箱。

②合租：经委托人授权后，现场监理人员与被监理方共管人员共同承租。

2、租赁程序及必要条件：

实际共同管理印章的各方人员亲自到场，携带身份证原件，到银行柜台签订保管箱租赁协议，办理保管箱开立必要手续（设置保管箱开锁手续）。开门密码、录入人脸识别和指纹、领取保管箱钥匙、申请门磁卡等）。

3、充电方式：

根据不同箱体规格收费标准有所不同，租赁时需要缴纳押金和租金。租房时一次性缴纳押金，租金按年缴纳，年租金在千元左右。

4. 改变：

经客户授权后，全体联席经理持原身份证到银行柜台办理变更手续，更换新的保管箱联席经理。

2、案例分析

每家银行都有不同的租赁和共同管理方式。以现场监管过程中合作的两家银行为例，分别介绍单独租赁和联合租赁的共同管理方式：

中国银行

01

1、租赁方式：

个人租赁，授权开箱器。

2、共管方式：

保管箱位于银行保管箱集中保管室。该业务须经共管双方同意后方可办理。双方授权人员可凭身份证租用盒子并开立账户。现场督导人员必须取得委托人的授权委托书。 、被监管方的共同管理人须取得被监管方的授权委托书并填写租赁申请书，签订租赁合同，预留签名（或盖章）样本，并缴纳租金和押金；租赁集装箱开户完成后，银行将发放万能钥匙一套（两把）和保安室门磁卡，由现场监管人员进行开箱，并获取开箱密码。现场，受监管方联席经理现场修改密码，并通过人脸识别输入密码。如果没有双方同时动作，则无法进入或打开保险箱，即无法使用共享物品。

3、开箱流程：

现场监管人员和被监管方共同管理人员通过人脸识别和磁力门卡进入保险柜所在的安全室。受监管方持有打开保险柜的密码，监督方持有保险柜钥匙。只有同时拥有两者的人才能打开它。现场监管人员保管：保险箱所在保安室的机械钥匙、门磁、人脸识别；项目公司共同管理人员在保险箱所在房间保存：开门密码、人脸识别。租赁保管箱时，双方需要在保管箱所在房间的门上输入人脸识别功能。打开盒子时，任何一方都可以进入人脸识别功能。

中信银行

02

1、租赁方式：

由现场监理人员与被监理方共同管理人员共同租赁。

2、共管方式：

保管箱位于银行保管箱集中保管室。该业务须经共管双方同意后方可办理。双方授权人员可凭身份证租用盒子并开立账户。现场督导人员必须取得委托人的授权委托书。 、被监管方的共同管理人需获得被监管方的授权，填写租赁申请表、签署租约、预留签名（或盖章）样本、缴纳租金和押金；租柜开户完成后，双方在柜台设置各自的开柜密码，银行向现场监管人员和受监管企业各发放一把保管箱钥匙。最后，现场监督人员保管：开箱密码和机械钥匙；受监管企业共同管理人员保管：开箱密码、机械钥匙；银行保留： 机械钥匙。其中，共有双方持有的钥匙相同，开箱时任何一方都可以携带，但双方设置的开启密码不同。如果没有双方同时动作，则无法进入或打开保险箱，即无法使用共享物品。

3、开箱流程：

现场监理人员和被监理方共同负责人应当同时到场；携带身份证原件；到柜台办理开箱手续（开箱时需输入双方设定的开箱密码），领取保管箱开箱收据；银行保管箱管理人员开箱依赖保管箱所在房间的门，必须凭收据打开。任何一名加盖被监管方印章的监管人员/共同管理人员持有保管箱钥匙，银行持有保管箱钥匙。三人必须同时到场才能开门。除上述人员外，保管箱所在保安室一律不得进入。其他的。

3. 常见问题及注意事项

1、个人或授权开箱人租赁方式以监护人名义。如果出现不可控因素，监管人员可以更改授权用户。这样，现场监管人员就被排除在监管之外。公寓物品被带出公寓。

注：应由被监管人员按照授权现场监管人员的方式租用。

2、未按照银行告知的开箱程序进行开箱操作，导致保管箱被锁，要求银行开箱。

注：特别注意严格按照银行告知的拆包流程，防止因操作失误而导致短时间内无法拆包，延误共管物品的使用。

3、各银行保管箱的租赁和操作方式不同。未咨询清楚如何打开保管箱、更换拆箱人员等，将导致保管箱开启受限。

注：应仔细咨询银行工作人员，特别注意拆箱方式、拆箱人员更换、特殊情况处理等。

4、部分银行要求开箱时银行工作人员全程陪同。打印时限有限，银行不提供打印服务。由于打印遗漏、错误等原因，常常会出现打印延迟的情况。

注意：使用打印时，开箱前需提前与负责人沟通，检查确认需打印的材料是否齐全、正确，以提高工作效率。

4. 优点和缺点

1、由于有第三方银行的介入，公寓的安全系数较高，防止受监管方私自开箱使用公寓物品或移动保险箱。

2、银行安全性强，降低了共享物品被抢劫的风险。

3、部分银行非工作日无法开箱，影响共享物品的使用。

4、使用共同管理的物品时，需要与共同管理者和打印处理人员协调，统一安排打印时间。共管物品使用期限有限，紧急事项需特殊处理。

5. 总结

从现场监管过程中合作的两家银行来看，首佳投后目前要求合作经理亲自到银行保管箱，携带各自的开箱要求，办理开箱手续程序。在此过程中，无论是个人租赁还是联合租赁，共同管理的运营方式都是安全高效的。由于投后监管通常需要两方或多方共同管理，首佳投后建议在条件允许的情况下，由现场监管人员与被监管方共同管理人共同租赁。

对于客户和现场监管人员来说，银行保管箱的共同管理，降低了共同管理的物品存放在传统保险箱中被私人打开使用或监管人员随意移动保险箱的风险，提高了安全性。共同管理物品的安全。首佳投后管理团队紧跟形势变化，及时调整和优化监管方式，保护客户权益。

（注：本文由 Best 原创发表​​，如需转载，请联系 Best 投资管理与工程咨询事业部华南业务部胡晓婷。转载文章须注明文章转载前注明作者、公司及来源。）

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