3月30日，京东智能产业发展股份有限公司（以下简称“京东产业发展”）正式向香港联交所提交上市申请文件，开始上市倒计时。这是继京东集团、京东健康、京东物流之后，京东体系内业务板块第二次拥抱资本市场。

招股书显示，京东集团间接持有京东产发74.96%的股份。分拆上市后，京东集团将继续持有京东产发50%以上股份。截至2022年底，京东产业发展管理的各类园区建筑面积达2330万平方米，资产管理总规模937亿元。

与京东的零售、物流等日常与消费者接触的京东业务相比，京东要神秘、低调得多。事实上，无论是京东引以自豪并视为核心竞争力的当日达、次日达，还是618等活动形成的广泛商业效应，这一切都离不开京东的支持。京东的供应链基础设施。 。如果把整个京东比作一个高性能的数据真实一体化网络，京东就是这个网络的超级物理节点，承担着商品流从配送到集散的一体化功能。不仅仅是京东的顺利运营和义务的履行。消费者承诺的保障也是支撑整个京东供应链体系的基石。

对于业务收入占比超过50%的外部合作伙伴来说，京东是构建高效供应链的超级基础设施。在当前经济环境下，提高供应链整体效率对于企业降低成本、提高效率、甚至扩张壮大至关重要。全球企业中心（CGE）发布的《数字化供应链：向前迈出一步》白皮书对全球最大供应链的24名高管进行了调查。这24位高管一致认为，企业供应链智能化将是未来五年的关键因素。今年是一个极其关键的趋势，智慧供应链可以降低20%的采购费用，降低50%的供应链成本，增加10%的企业收入，对整个经济都会有促进作用。

产业基石

现代化、智能化仓储物流基础设施与产业链、产业集群高质量发展产生共鸣。

作为《中共中央 国务院关于加快全国统一市场建设的意见》推动市场设施高标准互联互通的三项内容之一，“构建现代流通网络”将“促进商品要素资源在更大范围内畅通流动”，并在“促进全社会物流降本增效”中发挥重要作用。

国家发展和改革委员会投资研究所副所长盛雷表示，“在新一轮科技革命和产业变革中，产业分工越来越细化，产业链正在不断优化”。供应链越来越长，供应链也越来越复杂。维持这样超大规模工业系统的运行，需要高效、便捷、低成本的仓储物流系统。”

陕西的苹果、威海的牡蛎、顺德的电器、郑州的手机、苏州的电子元件，都需要从下单到分拣包装到配送中心，最后到达消费者或厂家或商家手中。次日达甚至当日达，不仅考验物流快递的运输和配送能力，更考验其背后的仓储物流的能力和敏捷性。

作为高效的物流基础设施，广阔的网络和强大的节点是最关键的底层能力。核心业务逻辑是：通过在全国主要城市建立区域仓储枢纽，基于消费数据，完成产品入库、补货、调配，实现仓库与消费者所在地的点对点配送。城际、城内区域仓越多，距离用户越密集、越近，配送服务体验就越好。

从更大的商品流通角度看，高水平的现代物流基础设施——作为建设“大市场”的关键角色，其投资建设的完善和速度，无疑将为城市群和产业带提供更高水平的供给。 。连锁服务能力助力产业发展和市场畅通。

2007年，由于业务发展需要，京东开始建设自己的物流系统。要建立自己的物流，您需要仓储。为此，京东专门成立了仓储业务部门。这就是京东生产和发展的雏形。但随着业务量的快速增长以及大量自动化设备的使用，传统的租赁仓库已经不能满足业务需求。 2010年，京东开始准备建设自己的物流基地。当时设定的目标是“只做第一”，此后，京东制定的“亚洲第一”超大型智能仓库产品标准引领了行业。

正是基于实际需求，京东创造性地设计了“理货区”，也克服了自动化设备要求地面平整度误差小于千分之一带来的施工难度。在实践中总结出一套长达228页的产品专利设计标准，通过技术创新推动了整个物流仓储行业的标准提升。

历尽艰辛，克服重重困难，亚洲一号于2012年正式开工建设，2013年7月封顶，2014年6月完成设备安装、调试和试运行，并于当年双十一前投入使用。至此，京东才真正迈出了第一步，也正是因为这第一步，导致了京东的生产发展失控。先后在北京、广州、西安、武汉开业。 、沉阳等全国各大城市已成为亚洲第一，并走出国门、走向世界。

项目建设越多，亚洲一号的加工能力就越强。从最初嘉定项目每小时件的加工能力，逐步发展到目前东莞智能产业园日处理能力160万件。自动化立体仓库可同时存储超过2000万件中型商品，极大地保障了京东的供应链体系。

京东以伴随京东的零售和物流业务起家，现已发展成为中国第二大物流基础设施开发商和运营商。它不仅源于实体经济的物流需求，而且服务于实体产业的供应链升级。 。

招股书数据显示，截至2022年底，京东在全国29个省、市、自治区以及东南亚和欧洲拥有219个高标准物流园区、13个工业园区和4个互联网数据中心，面积管理面积达到2330万平方米。实现全国覆盖，形成了以京津冀、长三角、珠三角、成渝等核心区域为主、覆盖全国的供应保障体系。 2020年以来，京东通过收购先后在越南、印尼、英国、荷兰等国家布局现代物流基础设施，进一步将业务延伸到海外，也为京东的供应链提供了坚实的基础和保障走向全球。

能力开放

2018年，京东正式开始独立运营，实现从内生规模扩张到服务社会的一体化发展，并快速实现商业转型。在为物流服务商提供服务的同时，还将服务对象拓展至宝马等制造企业，以及本本生活、良品铺子、永辉超市等线上线下零售企业。截至2022年底，京东外部客户收入占比超过51.5%，实现2年23.6个百分点的快速增长。

京东正在成为企业客户降低供应链成本的重要合作伙伴。庞大的仓储资产和不断精炼的技术能力转化为兼具规模带来的成本优势和智能化带来的效率优势的解决方案。通过区域配送中心、城市配送中心、生产配套中心和国际物流中心，为企业提供全方位、全方位的仓储物流配套服务，可满足不同类型客户对仓储设施的多样化、个性化需求。截至2022年12月31日，公司已建成的现代基础设施园区平均出租率超过90%，且大部分租赁合同租赁期限均在5年以上，明显优于同行业。

在更加复杂、专业的定制服务领域，通过拆解能力和模块化服务，京东深入企业供应链枢纽乃至产业园区的“深水”场景，帮助大企业提升供应链韧性。京东依托智慧选址、多元化发展、智慧管理、服务赋能等数字与物理融合的核心能力，发展多元化产业园区业务，通过数字化、智能化技术整合产业资源，连接和优化生产、流通和服务链接，打造集智能制造、科技创新研发、商务办公于一体的产业生态平台。

随着汽车工业的快速发展，汽车零部件物流系统越来越复杂，尤其是售后零部件物流，具有消费市场分布广的特点，这对汽车零部件物流的速度提出了更高的要求。物流配送中心响应市场需求。这也给车企的库存管理带来了挑战。

京东遵循宝马全球统一标准和国际领先的物流技术，定制了单层仓库和货架系统，并采用国际一流的软硬件设施，保证高效便捷的仓储物流功能。以宝马华中配件配送中心为例，京东定制了配套解决方案。仓库采用背靠背设计，通过流程走廊连接，保证宝马备件中心货物的正确流转，提高运营效率；仓库层高根据客户要求定制。确保充足的货架空间，提高仓库效率。这三个零部件配送中心是京东定制服务的一个很好的例子。

此外，京东现代产业园定位为先进制造业产业园，在北京、昆山、常州、广州等地形成了一批高附加值产业园，实现了从提供仓储物流服务到出口出口的升级。高新技术产业。

此外，京东还依托物流基础设施和产业园区，延伸智慧物业服务、综合能源管理和资产管理服务等业务。不仅能够为实体经济和商贸流通体系提供高标准服务，还能磨练ESG能力。和资产管理能力。

帮助练习

物流基础设施和多元化产业园区作为新经济的重要服务基地之一，为欧美日韩等发达国家的增长发挥了巨大作用，也给经济带来了丰厚回报。投资者。目前，中国是新兴国家，在高标准仓库、冷链布局、生物医药、智能制造园区等方面都存在巨大差距。

仲量联行统计显示，截至2022年，中国大陆高标准仓库建筑面积将达1.1亿平方米，仅占物流仓储设施总量的9%左右；从人均来看，美国高标准仓库人均面积约为我国高标准仓库人均面积的20倍以上。未来，高标准仓库将是租户的核心需求方向，其比例将不断增加。

随着我国城市群一体化发展和城市经济不断发展，现代物流业对区域经济的带动作用越来越受到重视。高标准仓储物流基地投入使用后，通过节约贸易流通成本、提高效率，将极大提高当地航空服务、快递、高科技、高端商业和现代服务业的效率，打造大产业带动大物流。大物流促进大产业良性互动，带动产业升级，产业水平快速提升。

2013年，京东首次在江苏昆山投资建设电子商务产业园。随后的10年里，它从“亚洲第一”成长为华东地区最大的物流智慧枢纽，再到占地近千亩的综合商业基础设施。在昆山作为环上海城市的溢出产业过程中，京东作为引领者和先行者落户昆山，也吸引了更多企业落户昆山，形成了集聚效应。

值得一提的是，京东亚洲第一智能产业园大部分建在交通便利的郊区。郊区的布局优势也让大量本地员工有了新的去处。亚洲第一智能产业园建在哪里，往往可以为周边地区创造数千人的就业机会。收入稳定，离家也不远。 “钱多、工少、离家近”的乡镇版，让亚洲第一智能产业园成为不少当地人就业的首选，从而在当地形成了多个“亚亿就业村”。

从某种程度上来说，京东走在了时代的前列。与发达国家城镇化率相比，我国仍有15%以上的发展空间。城镇化下半场，区域经济协调发展、产业布局优化、产业链发展完善，将依赖于高标准物流基础设施的持续投入，这也将为具有竞争优势的企业提供广阔的空间。

正是基于这样的背景，国内资本和国际资本都青睐行业龙头。早在2018年左右，包括华平投资、高瓴资本等国际资本就开始积极投资这些新兴领域。 2021年3月，京东蝉发获得高瓴资本、华平投资7亿美元不可赎回A轮优先股融资； 2022年3月，京东产发再次获得高瓴资本和华平投资8亿美元不可赎回B轮优先股。股票融资。此外，京东此次香港上市的支持团队还包括美银证券、高盛、海通国际、瑞银集团、中信证券等境内外资本。

据公开披露的信息，京东未来募集的资金将用于进一步拓展国内基础设施资产网络，扩大海外市场影响力。还将用于不断升级客户解决方案和服务能力。

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